Drahé byty zkrotí jen rychlejší povolování. Teď se k němu otevírá jedinečná šance
- Ceny bytů v Česku patří roky k nejrychleji rostoucím v Evropské unii.
- Ekonomové se přitom shodují, že hlavní příčinou není poptávka, ale nedostatečná nabídka nového bydlení.
- Právě na tento problém míří novela stavebního zákona, kterou poslanci minulý týden poslali do třetího čtení.
Pohled na čísla je nepříjemný. Podle dat Eurostatu zdražily byty v Česku od roku 2015 zhruba o 150 procent, zatímco unijní průměr se za stejnou dobu zvedl přibližně o 65 procent. Tuzemský trh navíc znovu zrychluje a ceny bytů u nás v posledních čtvrtletích rostou jedním z nejrychlejších temp v celé unii. Dostupnost vlastního bydlení tím klesá do hodnot, které jinde ve střední Evropě nemají obdobu. Podle dat developera Central Group potřebuje obyvatel Prahy na pořízení průměrného bytu bezmála šestnáct ročních platů. V Berlíně je to osm, v Bratislavě čtrnáct.
Když se ekonomové ptají proč, odpověď opakovaně míří na nabídku. Dlouhodobě upozorňují, že ceny žene vzhůru hlavně malá nabídka nových bytů v kombinaci s pomalou výstavbou. A pomalá výstavba má konkrétní jméno. U větších bytových domů se příprava a povolení podle ministerstva pro místní rozvoj běžně protáhnou na sedm až deset let.
Čas jako nákladová položka
Po celou tu dobu drží investor zafinancovaný pozemek, platí úroky a projektovou přípravu a nese riziko, že se pravidla během řízení změní. Čas se tak stává jednou z největších nákladových položek celého projektu. Čím déle a nepředvídatelněji řízení trvá, tím vyšší rizikovou přirážku si investor do kalkulace započítá a tím méně záměrů se vůbec rozběhne. Výsledkem je trvalý nedostatek nového bydlení, který drží ceny nahoře bez ohledu na to, kde zrovna stojí úrokové sazby.
Novela stavebního zákona má tento problém času a nejistoty v povolování vyřešit. Místo desítek samostatných stanovisek a razítek od různých úřadů zavádí jedno integrované řízení s jedním odpovědným úřadem. Mění se i okamžik, ke kterému se záměr posuzuje.
Nově se má vycházet z právního stavu ke dni podání žádosti, takže dlouhé řízení už nebude stavebníka nutit přepracovávat dokumentaci pokaždé, když se mezitím změní stavební předpisy. V zastavitelném území, kde už územní plán určil, co a kde smí vyrůst, se ty samé otázky nemají při povolování otevírat podruhé. Velké bytové projekty a veřejná infrastruktura navíc získávají postavení veřejného zájmu, které má jejich projednání zrychlit.
Pro ekonoma se to celé dá přeložit do jediné veličiny, a tou je čas. Kratší a předvídatelnější řízení znamená kratší vázání kapitálu, nižší rizikovou přirážku a vyšší pravděpodobnost, že se projekt vůbec vyplatí postavit. Pokud reforma opravdu zkrátí přípravu i jen o několik let, promítne se to do počtu zahájených bytů, a tedy do nabídky, která jako jediná dokáže ceny dlouhodobě stabilizovat.
Rozhodnou prováděcí vyhlášky
Bylo by ale naivní čekat, že zákon srazí ceny bytů sám a hned. Povolovací reforma působí na nabídkovou stranu a její efekt se projevuje v řádu let, ne měsíců. Hodně přitom záleží na tom, jak bude reforma skutečně provedena v praxi.
Zástupci stavebních firem připomínají, že o reálné délce řízení často nerozhodne samotný zákon, ale prováděcí vyhlášky, technické požadavky a hlavně to, zda úřady novou agendu personálně a metodicky zvládnou. Prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza opakovaně varuje, že zrychlení přijde jen tehdy, bude-li reforma skutečně provedená, a ne jen formální.
Načasování je každopádně ostré. Sněmovna novelu minulý týden propustila do třetího čtení, poslanci k ní ve druhém čtení podali kolem 130 pozměňovacích návrhů a vláda chce zákon schválit do konce června s účinností od července. Nová státní stavební správa má vzniknout od ledna 2027.
Projde-li návrh v ucelené podobě, půjde o nejvýraznější zásah do nabídkové strany českého bydlení za poslední roky. Pokud ho ale řada dílčích úprav rozmělní, hrozí, že přibude jen další novela, po které se na trhu mnoho nezmění. A nic se nezmění ani na základní rovnici dostupnosti bydlení: levnější byty nevzniknou z nařízení, ale z větší nabídky. A ta začíná u rychlejšího a předvídatelného povolení.
