Investice do nemovitostí v roce 2026: Kdy to ještě dává smysl a kdy ne?
Drahé hypotéky a vysoké ceny bytů znamenají, že přímý nákup investičního bytu v Praze přestal pro mnoho investorů dávat ekonomický smysl. Češi z nemovitostí ale neutíkají, mění pouze formu. Čím dál častěji proto volí investice do úvěrů zajištěných nemovitostí, které nabízejí kratší splatnost a možnost předčasného výstupu z investice.
Když pronájem vydělá méně, než stojí hypotéka
Investice do bytu na pronájem v Praze dnes pro řadu investorů přestává dávat smysl jako čistě výnosová strategie. Při hrubém výnosu z dlouhodobého pronájmu kolem 3,2 až 3,8 % ročně a čisté výnosnosti přibližně 2 až 4 %, po započtení nákladů, je prostor pro další zhodnocení majetku omezený. Pokud se navíc investor rozhodne financovat nákup hypotékou s nabídkovou sazbou kolem 4,79 %, výnos z pronájmu často nestačí ani na pokrytí nákladů na úvěr. A pokud už investor nepočítá s výrazným kapitálovým zhodnocením nemovitosti v dalších letech, stává se přímá koupě bytu ekonomicky méně atraktivní volbou. Právě proto dává pro část investorů větší smysl podílet se na nemovitostním trhu jinou formou, například prostřednictvím úvěrů zajištěných nemovitostí.
Kdy investice do bytu naopak dává smysl
Existují tři situace, kdy přímý nákup bytu zůstává obhajitelný. První je nákup za hotovost bez hypotéky, kdy odpadá záporné zhodnocení investice (pokud se nemovitostní trh nepropadne o desítky procent) a investor přijímá nižší výnos výměnou za jistotu fyzického aktiva a dlouhodobé zhodnocení. Druhá jsou regiony. V krajských a univerzitních městech mimo Prahu dosahuje hrubý výnos z pronájmu 5–7 % a poměr ceny k příjmům je výrazně příznivější. Třetí je krátkodobé ubytování ve specifických lokalitách, kde výnos může být i dvojnásobný oproti dlouhodobému pronájmu, ovšem s vyšší pracností a regulatorním rizikem.
Praha 142 tisíc za metr, regiony 40 tisíc
Průměrná cena nemovitosti v Praze se pohybuje kolem 142 tis. Kč za m², u novostaveb i přes 180 tisíc. Většina krajů je v pásmu 40–90 tis. Kč za m², přičemž nejlevnější je Karlovarský kraj (39 tis.) a nejdražší po Praze Jihomoravský s Brnem (98 tis.). Podle Deloitte Property Indexu 2025 odpovídá pořízení bytu o velikosti 70 m² v Praze 15 hrubým ročním mzdám, což znamená třetí nejhorší dostupnost v Evropě hned po Amsterdamu a Athénách. Celorepublikový průměr je přes 13 ročních mezd, čímž je na tom Česko v dostupnosti vlastního bydlení dlouhodobě nejhůř ze všech sledovaných zemí. Strukturálně drahé hypotéky kolem 4,79 % situaci dále zhoršují.
Češi nemovitosti neopouštějí, jen mění formu
Část drobných investorů proto hledá jinou cestu na nemovitostní trh: ne přes vlastní hypotéku, ale přes investiční platformy, které jim umožňují financovat cizí úvěry zajištěné zástavou nemovitosti. Jednou z nich je česká platforma Bondster, která za 9 let provozu zprostředkovala transakce za stovky milionů korun v nemovitostních úvěrech. Investoři na platformě investují do úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti, podobně jako banka při hypotéce, jen v obráceném postavení. Vstup je možný již od jednotek tisíců korun.
Data platformy za posledních 12 měsíců ukazují, kam se drobní investoři přesouvají. Naprostá většina nově registrovaných investorů je v produktivním věku a hledá způsob, jak diverzifikovat kapitál mimo akcie, ETF a spořicí účty. Společným jmenovatelem není věk, velikost vlastního kapitálu, ale investiční rozhodování. Investoři hledají transparentní zajištění, předvídatelnou splatnost a likviditu, kterou byt na pronájem nenabízí.
Více než polovinu (53 %) investovaného objemu na platformě Bondster tvoří úvěry zajištěné zástavou nemovitosti. Klíčovým ukazatelem rizika tohoto produktu je LTV (loan-to-value, poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti), který se pohybuje v průměru okolo 47 %. Jinými slovy, hodnota nemovitosti, kterou dlužník zastavil, je více než dvojnásobek samotného úvěru.
„Klasická logika ‚koupím byt a budu ho pronajímat' předpokládá několik milionů vlastního kapitálu, ochotu řešit starosti s nájemníky, opravy a daně a hlavně skutečnost, že peníze jsou v bytě zamčené roky. Investoři u nás na platformě chtějí nemovitostní zajištění s předvídatelnou splatností, transparentní mechanikou a možností jedenkrát ročně předčasně vystoupit z investice, pokud se životní situace změní," říká Martin Stibor, CEO platformy Bondster
Průměrná délka investice je 15 měsíců, kapitál tak zůstává v rozumně likvidní podobě, výrazně blíž k termínovanému vkladu než k třicetileté hypotéce. Pokud investor potřebuje peníze dříve, může z investice po 12 měsících vystoupit, případně svou investici nabídnout k odkupu na sekundárním trhu platformy a vystoupit z pozice bez čekání na splatnost úvěru. Platforma za 9 let provozu vyplatila investorům přes 345 milionů korun na úrocích, přičemž celkové zhodnocení dosahuje 7–11 %.
