*E15: Jak si vedou tuzemská obchodní centra? Není jich už moc na to, aby mohla prosperovat?
Z evropského hlediska relativně dobře. Za rok jimi projde více než desetinásobek počtu obyvatel České republiky. Přesnější údaje teď chceme podchytit prostřednictvím takzvaného footfall indexu, který by se měl stát ukazatelem vývoje maloobchodní poptávky v Česku. Údaje o návštěvnosti sbíráme za loňský a letošní rok, abychom měli srovnání. Potom bychom chtěli jít o trochu dál a přidat obraty. Tato data se samozřejmě jednotlivě sledují, ale dosud nebyla sdílená.
*E15: Budete je vydávat jen souhrnně nebo i za jednotlivá centra?
Vydávat je za jednotlivá centra by bylo užitečné například pro potenciální nájemce obchodů, nicméně sdílení dat by bylo problematické. Data získáváme na základě poměrně velké důvěry. Například ani řetězce jako Tesco či Ahold neposkytují údaje za jednotlivé prodejny. To jsou velmi citlivé informace. Proto jsme dlouho hledali model, v němž by obchodníci byli ochotni data sdílet. Věříme, že index pomůže zvýšit profesionalitu trhu.
*E15: Kolik center se zapojí?
Na úvod patnáct. Jakmile se projekt rozběhne, tak bychom chtěli zahrnout další, celkem zhruba třicet až čtyřicet center.
*E15: Je v Česku prostor pro výstavbu dalších projektů?
Trh je už poměrně saturovaný. Ale najdou se ještě volná místa, zejména v menších městech. Lidé mají rádi více obchodů pohromadě, jsou zvyklí na určitou kvalitu a komfort nakupování, tedy centra tady prostor mají a budou mít. Zároveň mohou dobře fungovat i obchody v nákupních ulicích, ale tam dochází k restrukturalizaci trhu.
*E15: Myslíte, že v blízké době některá ze současných méně úspěšných center skončí? Nebo budou kompletně předělána na jiný koncept jako v případě pražského nákupního centra Stodůlky?
To je velmi citlivá otázka. Nikdo nemá svoji pozici jistou na věky. K těmto věcem může docházet, ale bude to delší proces, skomírání centra může trvat i řadu let. Pro segment obchodních center je krach vždy velmi nepříjemný. Ať se to stane komukoli, celý trh zpozorní. A klesá pak i ochota nájemců přijímat rizika, což zase komplikuje fungování center.
*E15: Ovšem Češi upřednostňují obchodní centra před nákupními ulicemi.
To rozhodně, segment obchodních center je v tuzemsku velmi úspěšný. Máme rádi hypermarkety. Velký výběr zboží za rozumnou cenu, to je naše národní specifikum.
*E15: Jedním z nejznámějších projektů je Palladium na náměstí Republiky. Při otevření před čtyřmi lety se snažilo profilovat jako luxusní centrum, pak se mezi nájemci začaly objevovat levné řetězce, přišla síť Erotic City a poslední dobou se tam naopak usazují o něco dražší značky. Jak teď vidíte pozici Palladia?
Do budoucna převáží střední cenová hladina s tendencí směrem nahoru. Rozhodně to nebude luxusní centrum. Částečně bude orientované na turisty. V Čechách je chybou začínat vysoko. Jsou země, kde začnete-li v příliš nízkém segmentu, tak už zákazník nikdy nepřijde. U nás je to přesně obráceně. Tady je třeba nastoupit s tím, že nabízím výborný produkt za rozumnou cenu. Teprve když mám zákazníka, tak ji mohu postupně zvyšovat.
*E15: Z národní mentality určitě vychází také design obchodních komplexů.
Projekty u nás vypadají o dost jinak než třeba v Polsku nebo Nizozemsku. Češi preferují užitek, nepotrpí si tolik na honosné věci. Centra, která mají interiéry z drahých materiálů, obložení z mramoru a hodně skla a nerezu, vzbuzují spíš odstup. Lidé by se ani nešli podívat, protože mají pocit, že na to nebudou mít. Češi preferují jednodušší design, což se projevuje také na interiéru kaváren, které bývají vzdušnější a více otevřené.
*E15: To vysvětluje i obrovský úspěch prodejce nábytku IKEA v tuzemsku.
Rozhodně. IKEA přináší za relativně málo peněz obrovský užitek, což vyhovuje české povaze. V tom jsme si podobní s Němci. Proto také u nás bývají německé řetězce úspěšné. Třeba Slováci jsou trochu jiní. Slovenky se rády dobře oblékají, módu mění mnohem častěji než Češky. A to ani nemluvím o nákupních centrech v Rusku, kde je všechno nazdobené a ještě více orientované na značky.
*E15: Jak se díváte na propojení nakupování a zábavy? Funguje to?
Zpravidla funguje synergie s kinem. Bowling nebo fitness moc úspěšné nebývají. Ale jsou jiné formy zábavy a relaxace, kam můžeme zahrnout i restaurace a kavárny. K tomu u nás mají úspěch herny a kasina. Lidé je vyhledávají a jsou ochotni za tuto zábavu zaplatit. Já jsem příznivcem zábavy v obchodních centrech, ale není to nezbytný předpoklad úspěšnosti, spíš příjemné plus. Teď lidé chodí do centra primárně za nákupy, ale časem se může stát, že začnou více vyhledávat zábavu a uvolnění. V Británii nebo ve Spojených státech už to tak díky novým technologiím funguje. Ale v tuto chvíli je těžké říct, jak dlouho bude trvat, než se k nám tento trend přenese, a v jaké formě.
*E15: Poškodí internetový prodej a rozvoj technologií klasické obchodníky?
Je to nový trend, kterému se musejí přizpůsobit. Zákazník chce být informován, chce komunikovat interaktivně. Ale internet podle mne nemůže nahradit nákupní centra, lidé mají potřebu socializace, chtějí se potkávat. Centra jsou také flexibilnější než obchody ve staré zástavbě, a tudíž mohou přizpůsobit prostory novým technologiím. Už nyní velmi často funguje koncept: najdi si zboží na internetu a kup v obchodě. Některé věci je jednodušší zakoupit v obchodním centru než trávit hodiny průzkumem na internetu. Oba způsoby budou fungovat paralelně. Maloobchodní tržby přes internet ještě chvíli porostou a pak narazí na svoji hranici.
*E15: Některá obchodní centra by mohla být spíš distribučními místy pro zboží objednané přes internet, jako je tomu například ve Francii.
Ano, ale tam je to dáno i tím, že velká města jsou dost vzdálená od sebe. Internetový obchod, tedy vlastně vylepšená zásilková služba, funguje ve Francii mnoho let. Český trh je naproti tomu malý a relativně dostupný. Proměna na distribuční centra přesto může být jednou z cest pro méně úspěšné projekty.
Jan Kubíček (36)
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze se zaměřením na mezinárodní obchod a politiku. Kariéru v oblasti realit zahájil v roce 1996 jako konzultant v mezinárodní společnosti DTZ. Následně pracoval pro nizozemskou společnost Ahold Real Estate jako finanční manažer a později jako asset manager pro střední Evropu. V roce 2005 se stal členem týmu mezinárodní společnosti ING Real Estate Investment Management. V současné době působí jako ve společnosti CBRE Global Investors, která je od letošního listopadu nástupnickou firmou ING REIM. Je členem královské instituce pro kvalifikované realitní experty, Mezinárodní asociace pro nákupní centra.
