E15: Jak se vyvíjí portfolio Hypoteční banky? Přibývá ještě neplatičů?
Naopak, spíše ubývá. Myslím, že klientské portfolio máme velmi kvalitní. Před krizí byl podíl nesplácených hypoték kolem jednoho procenta, poté došlo k nárůstu. Nyní se celý trh včetně nás pohybuje na úrovni okolo 3,5 procenta. Dobrou zprávou je, že v posledních měsících delikvence klesá. Situace není nijak dramatická, neboť rizikové marže, které banky na hypotékách mají, bezpečně stačí na pokrytí nesplácených úvěrů.
E15: Liší se nějak podíl nesplácení v jednotlivých regionech?
Rozhodně. V Praze je kvalita portfolia jednoznačně nejvyšší. Nejhůře je na tom sever Čech v okolí měst Ústí nad Labem a Teplice, velmi podobně je na tom také severní Morava.
E15: Co s nesplácenými hypotékami děláte? Odprodáváte je?
Pouze výjimečně, především se snažíme najít řešení spolu s klienty. Nejprve přímo v regionech, neboť v každém regionu máme své specialisty, kteří jsou lidem nejblíže. K jednotlivým případům přistupujeme individuálně a musím říci, že se nám daří nacházet řešení, nejčastěji formou splacení hypotéky. Pokud se nám nedaří najít řešení přímo na místě, případy přebírá speciální útvar umístěný v centrále banky. Rád bych ovšem připomněl, že naším cílem není prodávat nemovitosti, ale půjčovat peníze a pomáhat klientům bydlet. Až tehdy, jsou-li vyčerpány opravdu všechny možnosti, nastupuje jiný proces jako například dobrovolný prodej či nedobrovolná dražba.
E15: Dražíte zastavené nemovitosti?
Naprosto minimálně. My Češi máme tu dobrou vlastnost, že pro většinu z nás je dům a závazky s ním související na prvním místě, díky čemuž je celková kvalita hypotečního portfolia v České republice, na rozdíl od některých jiných evropských zemí, velmi dobrá.
V době, kdy jsou sazby centrální banky na technické nule a loni v létě jsme zažili průměrnou sazbu hypotečních úvěrů pod třemi procenty, si opravdu myslím, že úrokové sazby už nemají kam víc klesat
E15: Banky loni prodaly hypotéky téměř za 150 miliard korun, kolik z toho připadalo na refinancování?
To nikdo přesně neví, zatím neexistuje žádná oficiální statistika. V Hypoteční bance už několik měsíců říkáme, že zhruba třetinu všech úvěrů na trhu tvoří refinancování – tedy 50 miliard je refinancování a 100 miliard je nová produkce. Zatím se nikdo z konkurence neozval, že by to bylo jinak, takže je náš odhad pravděpodobně správný.
E15: Loňský rok byl, co se týče objemu poskytnutých hypoték, rekordní. Dá se to letos zopakovat?
Už se neodvažuji tipovat. Loňský rok nás velmi překvapil. Sice pozitivně, ale překvapil – byl o mnoho lepší, než jsme před rokem očekávali. O tom, jaký bude letošní rok, bych se raději bavil až tak za půl roku, zatím je příliš brzo. Pravděpodobně nás ale další rekordní rok nečeká.
E15: Vzhledem k tomu, že nejčastěji lidé volí pětiletou fixaci a v roce 2009 banky poskytly hypotéky jen za 74 miliard, nebude letos moc co refinancovat.
Ano, potenciál pro refinancování bude letos určitě menší. Loňský rok byl extrémní a je opravdu otázkou, zda je letos opakovatelný. Byla by škoda, kdyby se hypoteční trh změnil na trh refinancování. Potenciál pro nové obchody je podle mě stále velký.
E15: Dáváte ještě stoprocentní hypotéky?
Ano, nikdy jsme nepřestali, ale jsme dnes velmi opatrní. Na nové produkci mají zhruba pětiprocentní podíl.
E15: A kdo tím sítem projde a stoprocentní hypotéku dostane?
Žádosti jsou posuzovány individuálně, ale obecně lze říci, že jsou tam přísnější požadavky na bonitu žadatele.
E15: Jaký je podíl stoprocentních hypoték na celém vašem portfoliu?
Celkový podíl je samozřejmě vyšší, protože v roce 2007 jsme se – stejně jako všichni na trhu – stoprocentních hypoték tolik nebáli. Nyní máme zkušenosti, které jsme tehdy neměli. Podíl stoprocentních hypoték v našem celkovém portfoliu stále klesá, aktuálně se blíží k deseti procentům.
E15: Poskytujete dál hypoteční úvěry cizincům? Tam jste se v krizi spálili, takže také máte dnes zkušenosti, které jste neměli.
Ano, poskytujeme. Jsme ale o poznání opatrnější než před krizí. Kvalita úvěrů poskytnutých cizincům je horší, stejně tak vymahatelnost pohledávek. Nastavili jsme přísnější pravidla, například požadujeme, aby měl cizinec příjem v Česku.
E15: Kdo a co nyní táhne poptávku po hypotékách?
Lidé si nejvíce pořizují starší nemovitosti. Ve velkých městech kupují starší byty kategorie 1+1 nebo 2+1 o velikosti do 60 metrů čtverečních. V menších městech a obcích si lidé pořizují zejména starší rodinné domky o velikosti do 120 metrů čtverečních. Výjimkou je Praha, kde díky široké nabídce developerů převládá zájem o koupi větších bytů o velikosti 3+1. Zvyšuje se také zájem o dřevostavby a nízkoenergetické rodinné domy. Naším typickým klientem je muž se středoškolským vzděláním ve věku 36 let. Průměrná výše hypotéky u nás činí 1,8 milionu korun, z toho v Praze je to 2,2 milionu oproti Ostravě, kde si lidé berou hypotéku v průměrné výši 1,7 milionu korun.
E15: Jaké jsou nejčastější hypotéky?
Nejoblíbenější je pětiletá fixace v kombinaci se 70, respektive 85 procenty zástavní hodnoty nemovitosti. Musím říci, že je rozumné, že si klienti v době rekordně nízkých úrokových sazeb nevolí plovoucí sazbu, protože ta už může jít jen nahoru.
E15: Vždyť vy ani klasickou plovoucí sazbu nenabízíte. Proč?
Variabilní hypotéku ve své nabídce v určité podobě máme. Tato služba je však kvůli svým specifickým vlastnostem určena především klientům, kteří jsou ochotni a schopni své finance spravovat skoro na denní bázi. Z toho vyplývá i počet klientů, kteří tuto hypotéku využívají – jde o zanedbatelný zlomek z celkového klientského portfolia. V současném období velmi nízkých úrokových sazeb vidím přidanou hodnotu v možnosti fixace na co nejdelší období, i proto jsme v loňském roce upravili nabídku a přidali fixaci na sedm let.
E15: Odrazily se ceny realit již ode dna?
To je otázka. Pokud bych měl jedním slovem vystihnout současný stav na trhu realit, pak by tím slovem byla stabilita. Myslím, že trh je cenově stabilní.
E15: Kam se budou v letošním roce pohybovat sazby?
Nerad bych cokoli predikoval. Už tři roky říkám, že sazby nemají klesat, nyní jsem ale opravdu přesvědčený, že už mi to vyjde. V době, kdy jsou sazby centrální banky na technické nule a loni v létě jsme zažili průměrnou úrokovou sazbu hypoték pod třemi procenty, si opravdu myslím, že sazby nemají kam víc klesat.
E15: Tlak na marže je v prostředí nízkých úrokových sazeb enormní. Jak to ovlivňuje vaše hospodářské výsledky?
V roce 2012 jsme vydělali 2,80 miliardy korun a loňský rok byl ještě lepší – čistý zisk činil 2,86 miliardy korun. Vždy je třeba dívat se na zisk v poměru k velikosti bilanční sumy banky. Naše bilanční suma je srovnatelná s Raiffeisenbank. Zisku dosahujeme především tím, že jsme velmi efektivní. Náš podíl nákladů k výnosům se pohybuje okolo 16 procent.
E15: Vy se z velké části financujete vydáváním hypotečních zástavních listů. Kdo je od vás kupuje?
Nejvíce institucionální investoři. Jde o velmi bezpečné cenné papíry, protože jsou kryté pohledávkami, které jsou jištěné nemovitostmi. Ze zákona navíc existuje omezení, jež dovoluje využít pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 procent z ceny zastavených nemovitostí.
E15: Komu je prodáváte?
Nejčastěji v rámci skupiny.
E15: Takže je od vás kupuje ČSOB?
Ano. Část také kupují privátní klienti.
E15: Jaká je minimální investice a jaký je výnos pro privátního klienta z nějaké nedávné emise?
Minimální investice činí deset tisíc korun. Výnos vždy závisí na vývoji sazeb používaných na mezibankovním trhu, které se mění každý den v závislosti na tržních podmínkách. Aktuálně se pohybuje na stejné úrovni jako spořicí účty.
E15: Uvažujete o emisi hypotečních zástavních listů v cizí měně, nabízí se euro?
Na úrovni České bankovní asociace se aktuálně řeší, jak zjednodušit legislativní proces vydávání HZL v cizí měně. Pak uvidíme.
E15: Trhem hýbal loni spor o vrácení poplatků za vedení úvěrového účtu. Jak jste se k tomu postavili?
V Hypoteční bance nabízíme už devátým rokem takzvanou Hypotéku bez poplatků, kde jsou veškeré náklady na služby s úvěrem spojené promítnuty do úrokové sazby. Klient u hypotéky bez poplatků neplatí žádné poplatky, protože ty jsou zahrnuty v úrokové sazbě. Mezi klienty je tato služba oblíbená, v poslední době tvoří až dvě třetiny úvěrů.
Jan Sadil (45)
Od roku 1995 pracoval v Komerční bance. V Hypoteční bance působí od roku 2001, kdy byl jmenován členem představenstva a náměstkem generálního ředitele pro obchod. Od prosince 2003 je předsedou představenstva a generálním ředitelem společnosti. Je členem dozorčího výboru České bankovní asociace a správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
