Ceny nemovitostí poženou nahoru mzdy a snižování úrokových sazeb, říká Dan Vaško
Ačkoli z ekonomiky stále přicházejí negativní zprávy, ceny nemovitostí, zvlášť rezidenčních rostou. Podle zakladatele investiční skupiny Silverline Dana Vaška tomu tak bude i dál. Protože je pro ně důležitý růst mezd a pokles úrokových sazeb. Ideální míra zadlužení pro fond investující to těchto aktiv by pak podle něj neměla překročit padesát procent. Aby měl ještě prostor financovat dluhem svoji činnost v případě krize a nemusel pod tlakem prodávat
Nemovitostní trh opět roste, přestože vyhlídky na ekonomický růst v Evropě nejsou velké. Čím to je?
Současný ekonomický vývoj v Evropě a krátkodobé vyhlídky nejsou pro vývoj rezidenčně nemovitostního trhu v Česku tím nejdůležitějším faktorem.Těmi jsou současný a očekávaný růst mezd, úrokové sazby a možná ještě sentiment kupujících. Přesněji řečeno jejich očekávání, jak se bude vyvíjet česká ekonomika a právě nemovitosti.
Všechny tyto faktory u rezidenčních nemovitostí přitom teď hovoří pro růst cen. Mzdy rostou nominálně i reálně a porostou dál. Sazby, byť pomalu, klesají. A domácnosti také začínají opět věřit v dobrý ekonomický vývoj a v růst cen u bydlení. Logicky tedy rostou už teď. A mimochodem rostou již de facto po celé Evropě, včetně Německa, Rakouska, Velké Británie, nebo i tolik skloňovaného Švédska s hlubokou realitní krizí v roce 2023. Ve všech zemích je to důsledek vývoje minimálně prvních dvou proměnných: růstu mezd a poklesu sazeb.
Léta se hovoří o nedostatku pozemků pro developerské projekty. Jak jste se dostali k výstavbě v Holešovicích či na Vinohradech?
V první řadě je třeba říct, že stále ještě v Praze nebojujeme s těmi největšími developery, a tedy o klíčová území. Těžíme tak i z toho, že jsme v našem velikostním segmentu analytičtější a věřím že i obratnější v jednání než naše konkurence. I tak je to ale běh na dlouhou trať.
V jednom případě se jednalo o akvizici bytového domu pro rekonstrukci. který měl tak velký pozemek, že na něm bylo možné postavit dva další bytové domy. Navíc na něm stály nevzhledné skladovací prostory, kdy všichni jejich bourání jen uvítali. Toho jsme samozřejmě využili. V druhém případě jsme měli pozemek vytipovaný a přibližně rok a půl jsme monitorovali soudní spor, který zde běžel. S prodávajícím jsme byli de facto dohodnuti, jen jsme čekali na usnesení Nejvyššího soudu, abychom měli úplnou jistotu, že na místě půjde stavět. Až poté jsme prodávajícího vyplatili.
Paralelně si ale musíme evaluovat desítky takových příležitostí a s prodávajícími vyjednávat, abychom dokázali alespoň nižší jednotky uzavřít. Bezpečnost v umístění kapitálu je totiž vždy na prvním místě.
Jak ji lze zajistit, když ve vašem oboru je možnost diverzifikace přece jen omezenější než třeba u akcií?
I tak je ale poměrně široká, na fondu běží již deset developerských projektů. Také nepředpokládáme, že investor vloží veškeré své prostředky k nám, typicky by se mělo jednat maximálně o deset procent portfolia.
Investiční příležitosti procházejí důkladnou due diligence, typicky si vybereme jen jednu ze třiceti až čtyřiceti příležitostí. Kromě tohoto může být pro investory poměrně velkou zárukou naše angažovanost. Zakladatelé mají zainvestováno ve fondu již více než sto miliónů korun vlastního kapitálu. Navíc za takzvaný preferovaný výnos, který činí v jedné z investičních tříd i deset procent za rok, ručíme celým objemem těchto prostředků. Pokud bychom tedy na preferovaný výnos nedosáhli, automaticky jsou naše prostředky redistribuovány ve prospěch investorů.
S jakou pracujete zadlužeností?
Nyní se v celé skupině Silverline pohybujeme okolo čtyřiceti procent, přičemž zadluženost fondu činí dokonce jen okolo deseti procent. Naším cílem je pohybovat se se zadlužeností skupiny dlouhodobě okolo padesáti procent. To je dle mého názoru optimální rovnováha mezi využitím pákového efektu, tedy levného dluhového financování, pro zvýšení výnosů investorům na straně jedné a bezpečností na straně druhé. Pokud by totiž bylo potřeba, třeba z důvodu další krize na trhu, mohli bychom v takovéto situaci žít další dva až tři roky na dluh, aniž bychom byli nuceni prodávat aktiva pod tlakem a za nevýhodné ceny.
V běžných letech mají developeři příjmy z prodeje nemovitostí a z nich hradí veškeré náklady, včetně provozních. Tedy například personální náklady, kanceláře a tak dále. Pokud trh nemovitostí na určité období zamrzne, začnou developeři využívat své rezervy na hrazení provozních nákladů. V momentě, kdy dojdou rezervy, může si developer na provoz buď půjčit, nebo musí i přes nepřízeň trhu něco odprodat. Půjčit si je výrazně levnější než prodávat na zamrzlém trhu pod cenou, tam bývají nutné slevy příliš velké. Půjčit si mohou ale jen ti, kteří mají nízkou či maximálně středně vysokou zadluženost. Tyto subjekty poté projdou takovým obdobím s výrazně menšími ztrátami.
Proč vlastně Silverline vznikl s orientací na rezidenční development?
Jsme tři bývalí kolegové z globální poradenské společnosti. Nad rámec pracovních povinností jsem od roku 2015 podnikal v oblasti nemovitostí. V roce 2020 jsem poté oslovil své dva kolegy v poradenské společnosti a začali jsme plánovat spuštění fondu kvalifikovaných investorů. K tomu nakonec došlo na přelomu let 2021 a 2022.
Na trhu rezidenčního developmentu jsme viděli značnou příležitost, jelikož celou předchozí dekádu se na českém trhu málo stavělo a v českých krajských městech vznikl velký deficit. S těmito fundamenty bylo již v letech 2020 až 2021, kdy jsme analýzy dělali, jasné, že minimálně pro celou další dekádu bude potřeba rezidenční development zintenzivnit.
Jaká byla tedy vaše vize?
Po podrobném zmapování konkurence jsme nebyli z pohledu investora zrovna spokojení s úrovní nabídky, která v ten moment na trhu existovala. Drtivá většina fondů kvalifikovaných investorů se dostávala s výnosy na úroveň sedmi až osmi procent. Takový výnos považuji za oprávněný třeba u nemovitostních fondů, tedy takových, které se věnují pronájmům nemovitostí napříč segmenty. V developmentu je ale na základě našich zkušeností možné dodat víc.
Už v roce 2021 jsme si v modelech nastavili cílový čistý výnos pro investora v intervalu deset až dvanáct procent ročně. Podle nás je sedm až osm procent málo, i kdy samozřejmě nejde jít tak vysoko, jako třeba v případě private equity.
Chystáte v dalších letech nějaké změny ve strategii a kam cílíte z pohledu velikosti fondu?
I my se přizpůsobujeme trendu zmenšování metráží u bytů, danému třeba i klesajícím průměrným počtem členů domácnosti. Reagujeme také na narůstající a chronický deficit bytových jednotek v krajských univerzitních městech. Snažíme se využívat ale i menších, mnohdy regionálních či lokálních příležitostí, tedy třeba nedostatku nabídky v určité atraktivní lokalitě. Na konci roku 2024 jsme z pohledu aktiv pod správou mírně překonali hranici 600 milionů korun, a to po velmi silném posledním kvartálu loňského roku, ve kterém jsme vyrostli přibližně o 150 milionů. Pokud tento trend vydrží, v druhé polovině letošního roku bychom měli protrhávat hranici jedné miliardy korun.
Čím bylo to posílení na konci roku? Je to trend?
Příliv nového kapitálu skutečně akceleruje, zesilování probíhalo po celý rok 2024. Způsobené je to návratem důvěry investorů ve vývoj trhu rezidenčních nemovitostí, ten potvrzují i další fondy. V našem případě byla akcelerace úpisů závěrem roku ještě o trochu prudší, jelikož se nám v průběhu roku podařilo rozšířit okruh distribučních partnerů a získávat institucionální investory. Přízeň investorů a pokračování trendu očekáváme i v roce 2025. Mělo by se dařit trhu nemovitostí a nabrali jsme velmi zajímavý track-record. Za uplynulé tři roky jsme investorům vždy dodali dvouciferný výnos.
Kdo jsou vaši investoři?
Aktuálně má fond již kolem dvou set padesáti kvalifikovaných investorů. Jedná se především o bonitní fyzické osoby, nejčastěji podnikatele či top-manažery. Nicméně v roce 2024 přibyla již přibližně desítka institucionálních investorů, konkrétně se jedná o fondy fondů, obchodníky s cennými papíry, firmy s neinvestičním zaměřením či obce. Naposledy se nám podařilo získat významnou investici od fondu Naše ČESKO od J&T.
Dan Vaško
Je zakladatelem fondu kvalifikovaných investorů Silverline Real Estate. V minulosti působil jako poradce pro management a podnikatel v oblasti rezidenčního developmentu.
D