Důvody, proč by ceny bytů měly začít klesat, tady aktuálně nejsou, říká ředitel prodeje Skanska Residential

Průměrná cena nových bytů v Praze už překonala 170 tisíc za metr čtvereční. Vyplatí se je vůbec ještě nakupovat?

Tahle otázka se opakuje prakticky každý rok ve chvíli, kdy ceny dosáhnou nového maxima. Na rezidenčním trhu působím bezmála 25 let a pamatuji si, že když průměrná cena bytu v Praze poprvé překročila hranici 20 tisíc korun za metr čtvereční, kladl jsem si stejnou otázku. Dnes je to téměř devětkrát víc. Velkým psychologickým milníkem bylo v roce 2018 překonání hranice 100 tisíc korun za metr čtvereční. A dnes jsme téměř na dvojnásobku, takže jen samotný pohled do minulosti mluví sám za sebe.

V minulých letech se hodně mluvilo o rea­litní bublině, která měla splasknout. Nepokračuje tento trend dál a není trh čím dál více nadhodnocený?

Rád bych řekl, že nové byty v Praze budou dostupnější, ale když vidím nákladovou stránku, trend je bohužel opačný. Prakticky všechny vstupy u rezidenční výstavby v posledních letech výrazně zdražily, především cena lidské práce, ceny stavebních materiá­lů a energií, projekční, právní i marketingové a další služby. Dalším faktorem je cena pozemků, která dlouhodobě neklesá ani v obdobích slabší poptávky. A pokud k tomu přidáme základní ekonomický fakt, že poptávka po novém bydlení v Praze dlouhodobě převyšuje nabídku, trend je zcela zřejmý.

Takže ceny dolů nepůjdou.

Důvody, proč by ceny měly začít klesat, tu zkrátka aktuálně nejsou. Mírně odlišnou situaci jsme viděli v letech 2022 a 2023, kdy se prodávalo méně. Tehdy se hodně mluvilo o tom, jestli na trhu není bublina, která splaskne. Ale prodávající, pokud se nechtěli dostat do ztráty, neměli možnost jít s cenami níž, pod náklady. A kupující ani neztratili svůj zájem o bydlení, pouze v době dočasné nejistoty odkládali svá rozhodnutí na později. To se naplno začalo projevovat v loňském roce a trvá to dodnes, kdy je poptávka na trhu velmi silná.

Nevyplatí se tedy investovat spíš do starších bytů? Tam je cena přece jen o něco nižší.

Jde o odlišné investice. Byty na sekundárním trhu jsou z hlediska kvality bydlení často úplně jinde než nová výstavba, a jejich cena přitom rozhodně není nízká. Dnes tak můžete získat za cenu jen o něco vyšší stejný počet metrů čtverečních, ale v úplně jiném standardu, s moderními technologiemi, nižší energetickou náročností, lepším řešením veřejného prostoru, parkováním a řadou dalších benefitů. U starších bytů bych byl opatrnější, jelikož jejich cena daleko více reaguje na externí vlivy a výkyvy v poptávce.

Kolik procent z vaší nabídky jde na investiční bydlení?

Aktuálně tvoří zhruba třetinu prodejů. Máme investory, kteří u nás nakupují i pravidelně. Převládají ti individuální, kteří si rádi vybírají atraktivní byty z nově uváděných projektů. Nejčastějším motivem je ochrana hodnoty peněz a snaha o stabilní výnos z nájemného, protože český rezidenční trh je v tomto směru skutečně velmi konzervativní a dlouhodobě prokazuje odolnost.

Jak aktivní jsou institucionální investoři?

V oblasti rezidenční výstavby se věnujeme hlavně vývoji rezidenčních čtvrtí a bytových domů určených především pro přímý prodej koncovým zákazníkům. Určitě jsme ale schopni reagovat na zájem institucionálních investorů nebo dalších velkých investorů, kam patří také bytová družstva. Jsme schopni prodat například celou budovu, což je samozřejmě jistější a bezpečnější cesta pro developera, a i takové poptávky řešíme. V posledních letech jsme ale až na jedinou výjimku žádnou takovou nevyužili a vydali jsme se riskantnější cestou prodeje koncovým klientům. Tam také cítíme, že je naše know-how nejsilnější.

Lukáš Maděra, Skanska | Zdroj: e15 Michael Tomeš

Když individuální investoři kupují byty hlavně za účelem dlouhodobého pronájmu, nebydlí v nich častěji cizinci než Češi?

Po covidu se ten poměr změnil a dnes jde v drtivé většině o Čechy, kteří u nás spolu se Slováky mají více než 80procentní podíl. Je vidět, že domácí poptávka po bezpečné investici roste, a to nejen mezi Pražany, stejný díl přichází i díky přelivu lidí z venkova nebo z menších měst do těch větších.

Investoři dlouhodobě preferují malé byty. Čekáte, že tento trend bude sílit?

Platí to pořád a obecně se menší dispozice nadále těší velké oblibě. Zatímco v roce 2018 tvořily byty 1+kk a 2+kk 52 procent všech našich prodejů, letos je to už 61 procent. Menší byty jsou v absolutní ceně přece jen dostupnější a vysoce atraktivní na nájemním trhu. V populaci ale také významně přibývá jedno- a dvoučlenných domácností. Výrazný zájem potvrzuje i tržní analýza, kterou pravidelně připravujeme s dalšími velkými hráči na trhu. Z té poslední vyplývá, že ve druhém čtvrtletí letošního roku přesáhl podíl menších bytů 72 procent všech prodejů nových bytů v Praze.

Na jaké rezidenční projekty se investoři při výběru zaměřují?

Typicky jde o projekty, které mají dobrou dopravní dostupnost a ideálně jsou jen pár minut od metra. Z naší nabídky například čtvrť Emila Kolbena ve Vysočanech, kde bytové domy prakticky sousedí se stanicí metra Kolbenova. Tento typ bydlení je velmi dobře pronajmutelný a to investoři samozřejmě oceňují. Dalšími našimi projekty tohoto druhu jsou například D. O. K. Radlice nebo Habitat v Malešicích.

Takže i vaše další plány jdou tímto směrem?

Plánujeme spustit pět nových projektů a také připravujeme zcela novou lokalitu v klidné části Prahy 4 – Michli, kde jsme nedávno dokončili demolice původních objektů. Projekt nabídne přibližně 600 bytových jednotek, opět s velmi dobrou dostupností do centra města. Součástí budou dětská a workoutová hřiště, vodní prvky na náměstí a rozsáhlé zelené plochy. Celý komplex je navíc navržen s ohledem na modrozelenou infrastrukturu a energetickou úspornost, například s efektivním využitím pitné i dešťové vody, a dále v něm rozvíjíme náš standard udržitelné výstavby.