Nemovitostní fond Jet Industrial Lease hledá zajímavé příležitosti po celé střední Evropě, v hledáčku má nyní Polsko. Podle ředitele fondu Pavla Drabiny mají největší smysl investice do projektů, které lze dál rozvíjet. „Příkladem může být nezastavěný pozemek, kde můžeme realizovat další expanzi,“ popisuje Drabina.
Výnosy nemovitostních fondů se letos obecně propadaly. Jakou vnímáte náladu na trhu a jak si stojí váš fond?
Objem transakcí na nemovitostním trhu poklesl meziročně zhruba o polovinu, a to se muselo někde projevit. Řada fondů byla v době konjunktury velmi ambiciózní v oceňování nemovitostí, které mají ve svých portfoliích, a letos se jim proto valuace snížily. Do poklesu výkonnosti fondů se také promítl fakt, že většina hráčů používá eurové financování, které nemusí být výhodné v momentě, kdy se firma správně nezajistí na změnu kurzu. I my jsme letos pocítili snížení výkonnosti, ale ve srovnání s konkurencí naštěstí ne tolik markantní.
Co jste dělali jinak?
V oceňování nemovitostí v našem portfoliu jsme byli vždy konzervativní, takže nejsme nuceni naše valuace tolik snižovat. Zároveň se nám letos podařilo uzavřít některé dříve sjednané zajištěné měnové kontrakty se zajímavým výnosem pro naše investory. Naší výhodou je také to, že se snažíme investovat do aktiv s přidanou hodnotou – tedy projektů, které skýtají nějaký další potenciál k rozvoji. Typicky to může být třeba nezastavěný pozemek, kde pro stávající nájemce z našeho portfolia uskutečníme expanzi a tím navýšíme výkonnost projektu. Umožňujeme našim investorům, aby se podíleli na takzvané developerské marži, kterou na našich projektech realizujeme. Fungujeme částečně jako developeři a naši klienti to oceňují.
Zbývá pár dní do konce roku. S jakými čísly ho budete uzavírat?
Podle odhadů z konce září se domnívám, že naše výnosy se budou pohybovat kolem 10 až 12 procent. Od začátku činnosti fondu v lednu 2021 činí naše výkonnost 39,92 procenta. Průměrná výkonnost na roční bázi pak je 13,40 procenta.
Jak se bude podle vás situace na trhu vyvíjet v roce 2024?
Domnívám se, že fondy s kvalitními portfolii budou participovat na budoucím snižování úrokových sazeb v Česku a obecně v Evropě. Další vývoj ale bude záležet i na faktorech, které nejsou na první pohled zřejmé. Mám na mysli vývoj válečných konfliktů, situaci na trhu s energiemi a celkově spotřebitelskou náladu ve společnosti.
Na co se nyní vaši potenciální klienti nejvíc ptají?
Kromě sektorového zaměření našeho portfolia, které se zaměřuje na průmyslové a logistické nemovitosti, se investoři ptají i na metody našich investic. Ideálně nakupujeme formou takzvaného sale & leasebacku, což v praxi znamená, že nějaká firma potřebuje kapitál na rozvoj, prodá nám svou výrobní halu a dostane za to kapitál, který investuje do nových technologií. Nám pak platí peníze za pronájem. Jsme dlouhodobý investor, takže uzavíráme smlouvy na 15–20 let tak, aby nájemce získal jistotu pro své podnikání.
Kromě Česka investujete i v okolních zemích. Kde má smysl být?
Vidíme, že příval investic do průmyslu nyní směřuje do Polska. Je to zajímavými pobídkami, které investorům nabízí polská vláda, pozitivním přístupem tamních municipalit a značnou rychlostí výstavby. Zatímco u nás vše trvá řadu let, Poláci jsou mnohem flexibilnější. Dalším plusem je tamní dostupnost kvalifikované pracovní síly a relativně dobrá dopravní obslužnost, díky masivním investicím do dálnic a silnic.
Nemovitostní fondy byly vždy vnímány jako takový bezpečný investiční přístav. Bude tomu tak podle vás i v roce 2024?
Nemovitosti vždy patřily k bezpečným investicím také vzhledem k obecnému růstu jejich hodnoty v průběhu let. V nájemních smlouvách jsou obvykle aplikovány valorizační doložky, takže nájemné roste o inflaci. I když v posledních letech vzrostly náklady na stavební práce a materiály, stále platí, že u nemovitostí, na rozdíl třeba od akcií, vám zůstává určitá fundamentální hodnota, o kterou se vaše nemovitost nemůže propadnout. Proto si myslím, že nemovitosti by měly určitou částí patřit do portfolia každého investora. Doporučení je aktuální i proto, že v blízké budoucnosti čekáme snižování sazeb ze strany České národní banky, depozitní produkty přestanou být tak zajímavé a lidé budou hledat jiné příležitosti pro investice. Jsem přesvědčený, že nemovitostní fondy mají co nabídnout.
Pavel Drabina Pavel Drabina je generálním ředitelem realitního fondu Jet Industrial Lease, je zodpovědný za jeho řízení, výsledky a investiční strategii. Má za sebou více než 20letou kariéru v oboru private equity. Pracoval v top managementu společností holdingového typu podnikajících v různých segmentech, a to včetně nemovitostního fondu na pozici CEO, projektového ředitele a ředitele M&A. Studoval biofyziku, je absolventem práv. Ve volném čase se rád věnuje jachtingu, paraglidingu nebo motocyklům. |
