Památková ochrana prodražuje rekonstrukce starých domů tak o 15 procent. Horší ale je, že nelze ani v nejmenším upravit dispozice, třeba půdních prostor, říká Martin Hobl, jehož firma opravuje historické domy v židovském městě v Třebíči. Na dobrého řemeslníka, který zvládá podobné rekonstrukce, se dnes podle něj čeká i čtyři měsíce. Společnost vydala na opravy domů dluhopisy. Je zajímavé, že podle Hobla je z drtivé většiny upisují zemědělci z Vysočiny.
Proč právě Třebíč? Jak celý příběh začal?
Málokdo ví, že celá židovská čtvrť Třebíče je od roku 2003 zapsána na seznamu UNESCO. Jde o nejzachovalejší židovské město mimo Izrael. Je pro něj typická změť malých uliček, celé je to velmi specifické a má to svůj génius loci. Já sám v této části zvané Zámostí bydlím a došel jsem k názoru, že skrývá obrovský potenciál.
To ale přeci museli zjistit i jiní.
Po druhé světové válce zůstala významná část této čtvrti opuštěná. Využili toho lidé, kteří neměli moc snahu se o domy starat, a s nimiž nebylo jednoduché soužití. V určité době se tam dokonce mnozí i báli projít. Proto Zámostí hodně lidí dlouho přehlíželo a někteří pořád přehlíží. Přitom dnes je tam úplně jiná situace, osazenstvo se už zásadně změnilo. Jde o součást města, kde je ale zároveň klid a lidé tam žijí jak na vesnici.
Kolik domů dnes v Zámostí vlastníte?
Asi pět. Vím, že to zní divně, ale tam jsou domy různě propletené, někdy jsou na jednom objektu i dvě popisná čísla, takže se to nedá říct přesně. Ty domy jsou dost zdevastované, ale opravujeme je a prvních devět bytových jednotek už pronajímáme.
Abychom nepoužívali jen bankovní financování, rozhodli jsme se vydat dvouleté dluhopisy s pětiprocentním úrokem. První emise měla objem 1,8 milionu korun a upsali ji převážně lidé z regionu.
S firemními dluhopisy se v posledních letech doslova roztrhl pytel. Trh bojuje s nedůvěrou kvůli některým neférovým emisím. Jak se vám daří to překonat?
Naše dluhopisy jsou zajištěné nemovitostmi. Dokonce jsou to cenné papíry na konkrétní dům, samozřejmě se zástavou, která se zřizuje během úpisu. V případě, že bych se rozhodl někam zmizet, tak nastoupí takzvaný agent pro zajištění. Ten dům prodá a peníze rozdělí mezi investory. Právě díky tomuto mechanismu se daří je upisovat s pětiprocentním výnosem.
Kdo do nich investuje?
V drtivé míře jde o lidi z regionu. Velký zájem je u zemědělců z Vysočiny, kteří mají volné prostředky, nepotřebují nutně investovat do podnikání, a hledají způsoby, kam peníze dobře uložit. Ti drží asi 80 procent celého emitovaného objemu. Navíc mají k Třebíči nějaký vztah.
Dvouletý horizont je dost krátký. Stačí vám to jako emitentovi?
V principu stačí na to, abychom provedli rekonstrukci a začali byty pronajímat. V tu chvíli se začne na objekt dívat jinak i banka, která nám pak půjčí peníze na dlouhodobé financování vcelku bez problémů a za dobrých podmínek. Protože už tam vidí výnos.
Ceny stavebních prací, a hlavně materiálů vystřelily do obrovských výšek. Musela vám tudíž vystřelit i cena rekonstrukcí. Jak vás to ovlivnilo?
Samozřejmě je to problém, ale stejným nebo ještě větším problémem je nedostatek lidí. Růst cen se bohužel musí částečně promítnout do nájmů a sníží i naše zisky. Ale ještě to jde jakž tak eliminovat i velmi detailním a podrobným výběrem dodavatelů. V praxi to znamená, že už nezadáváme rekonstrukce na klíč jedné firmě, ale hledáme společnosti či řemeslníky pro každou část a etapu zvlášť.
Stavební firmy se šíleně brání garanci ceny a snaží se dát do smluv možnost ji navýšit o 20 až 30 procent. Což by bylo pro naše projekty smrtící. Proto se stáváme vlastně manažerem rekonstrukce a najímáme si jednotlivé dodavatele pro konkrétní práce. Zedníky, elektrikáře, instalatéry…
Lidí je ale nedostatek. Na dobrou firmu či řemeslníka můžete čekat třeba čtyři měsíce. Přitom my ještě musíme mezi nimi vybírat. Ty domy jsou specifické, třeba spalinové cesty jsou často tak komplikované, že to hned tak někdo nedokáže zrekonstruovat. Jen zdi mívají kolikrát tloušťku v desítkách centimetrů, někdy i půl metru.
Do stavby a rekonstrukcí se dnes pouští kde kdo. Nepřitáhl váš příklad další podnikavce, kteří by se pustili do stejné lokality?
To je docela zajímavé, že ani ne. Tím, že jde o malé počty bytových jednotek, tak Zámostí není zajímavé pro velké hráče. A přímo v regionu zase tolik podnikatelů v developmentu není. Také je to hodně specifická záležitost, musíte mít zkušenosti s jednáním s památkovým ústavem, s městem a tak dále. Pro stavební firmy je samozřejmě lepší stavět domy na zelené louce, protože u rekonstrukce takovýchto objektů nikdy nevíte, na co narazíte a co vám projekt prodraží.
Také se tam ani ke koupi moc nedostanete, pokud neznáte lokalitu a nechodíte za lidmi jednat napřímo.
Navíc stále řada lidí nevidí Zámostí jako dobré místo pro život. Já ho vidím proto, že tam žiju, vychovával jsem tam děti a vím, že je to místo naopak skvělé. Pro většinu lidí je to ale pořád podobné, jako když v Praze se říkalo: Žižkovu a Libni zdaleka se vyhni. Přitom Žižkov je dnes luxusním místem k bydlení. Stejně tak i nám se na každý z prvních nabízených bytů hlásilo v průměru pět zájemců.
Kdo je tedy typickým nájemcem?
Většinou mladí lidé, kteří chtějí žít v centru, blízko hospůdek a kaváren. Většinou jsou to bezdětné páry nebo jednotlivci, kterým nevadí, že mají auto zaparkované pár set metrů od domu a že jde o menší byty, většinou 2+1.
A nestojí tím spíš o vlastní investici?
Jak už jsem říkal, ke koupi těchto domů se hned tak nedostanete. Často ani nejsou ve veřejné nabídce. Musíme se pohybovat mezi lidmi, abychom zjistili, co je k mání. Stejně tak ne vždy jsou jednání s majiteli jednoduchá. Chce to praxi. Tím pádem je poptávka po koupi omezená, protože to málokdo zkouší. Ale poptávka po pronájmech je vysoká.
Většina podobných aktivit si stěžuje na komplikace ze strany památkářů.
Samozřejmě, to je další věc, kterou se naučíte řešit jen praxí. My už dnes dopředu tušíme, co bude u kterého domu potřeba, aby nám památkáři rekonstrukci schválili. Také jsme se vzdali nereálných požadavků a tím taky všechna řízení zkrátili.
Dá se kvantifikovat, nakolik skutečnost, že jde o památkově chráněnou lokalitu veškeré práce prodlužuje a prodražuje?
Památkový ústav se aktivně zapojuje do přípravy projektové dokumentace a výrazně nás limituje třeba u střešních krytin, tvaru a barvy oken a řady dalších věcí. Většinou jako berná mince funguje podoba a stav domu z 19. století. Barvy musí být proto tlumené, jako krytina střech přichází v úvahu jen klasická bobrovka, okna samozřejmě dřevěná.
Velký problém představují krovy. U každého domu musíme dělat mykologický posudek, i když se nám jeví, že jsou v popořádku. A když jsou třeba z poloviny napadené, tak kolikrát musíme vyzobat zdravé části a zakomponovat je do nové konstrukce.
Ale s tím vším se prostě musí počítat. Navíc město Třebíč dává dotace na fasády a rekonstrukce, které nám to zas trochu vyvažují. Samozřejmě celkové časové a finanční extra náklady to nevykompenzuje.
Dá se ten dopad kvantifikovat?
Můj osobní odhad je tak 10 až 15 procent, pokud jde o finance. U časových nákladů se to kvantifikuje těžko. Největším problémem ale je, že nemůžete nijak zasáhnout do podoby. Nejde o to měnit dům zvenku a dávat tam plastová okna. Ale třeba by se nám občas hodilo trošku narovnat střechu, která má velký sklon, aby tam bylo víc místa uvnitř. Bohužel to nejde.
Ty domy určitě nelze zateplovat. Jak to zvládají energeticky? A co do budoucna, když dnes vidíme dokonce tlak na likvidaci plynového vytápění?
Samozřejmě jsou energeticky náročné. Nám se nejvíc osvědčilo vytápění podlahou, které dokonce skvěle funguje i na vlhkost. Celkově fungujeme na plynu, částečně na elektřině. Pouze s přímotopy by se bydlení šíleně prodražilo.
Ta oblast je poměrně silně zastavená. Dá se vůbec rozumně plnit požadavky na parkovací místa, oslunění a podobně?
V podstatě na všechno žádáme o výjimku. Třeba u parkovacích míst sponzorujeme jejich vybudování mimo Zámostí. Protože v těch úzkých ulicích se parkovat nedá.
To ale není jediný problém. Ta čtvrť byla stavěná tak specificky, že třeba za jedním vchodem či pod jedním číslem popisným můžete najít několik majitelů různých částí. Pro banku je pak těžké něco takového financovat. Ale všechno se dá řešit, když s tím máte zkušenosti.
Jak byste takovou oblast slovně definoval pro někoho, kdo si ji neumí představit?
Je to čtvrť velkých rozdílů. Na jedné straně jsou krásné, opravené domy, kde si právníci zřizují kanceláře a lidé z Prahy si je opravují podobně jako chalupy. Parkují tam drahé automobily. O pár uliček vedle vidíte lidi, kteří tam bydlí 50 let, jezdí na kole a chovají slepice. Je to neuvěřitelně pestrá harmonie.
Cítíte podporu ze strany města?
Nemluvil bych přímo o podpoře. Ale dá se říct, že s městem vycházíme dobře. Museli jsme si projít administrativním kolečkem a dneska už to funguje. Je to prostě záležitost pro srdcaře, kteří mají chuť tu část města opravovat a vším tím procházet. Vysloveně proaktivitu ze strany města, aby se Zámostí měnilo, nijak zvlášť neregistrujeme. Na druhou stranu, má tam samo své domy, organizuje v místě kulturní festival, a to vše pomáhá.
