Poláci nám závidí náš sektor nemovitostních fondů, říká Jan Kolb z Wood & Company
Že se v Česku staví pomalu, nahrává vlastníkům nemovitostí. Zajímavé příležitosti podle investičního manažera Wood & Company Jana Kolba nabízejí třeba odcházející zahraniční majitelé, jejichž apetit pro Českou republiku poklesl.
Před časem jste se rozhodli jít do Polska, především kvůli ekonomickému růstu a prostředí. Změnilo se od té doby něco?
Nezměnilo a určitě tohoto rozhodnutí nelitujeme. V tuto chvíli máme ve Varšavě dvě kancelářské budovy, které mají obě stoprocentní obsazenost, což na trhu s desetiprocentní neobsazeností považuji za úspěch. Myslím si, že je to dobrá vizitka našeho správného výběru nemovitostí a aktivní správy. Kromě toho máme v Polsku projekt logistické výstavby, v jehož rámci už stojí první hala zhruba o padesáti tisících metrech čtverečních, která je z devadesáti procent pronajatá. Naší ambicí je v této lokalitě postavit dalších sto tisíc metrů, ale trh s pronájmem skladových prostor se trochu zpomalil. Do spekulativní výstavby se pouštět nechceme, takže další fázi výstavby zahájíme, až získáme dalšího nájemce.
Co to zpomalení způsobilo? Vždyť Polsko je na rozdíl od jiných zemí v Evropě stále růstovou oblastí.
V Polsku je tempo výstavby velmi rychlé. To je obrovská výhoda. Investor může rychle alokovat kapitál a také ho během krátké doby zhodnotit. Bariéry vstupu na trh jsou nízké. V důsledku této situace však také panuje velká konkurence a někdy se stane, že nabídka nových prostor převýší aktuální poptávku. Je tedy důležité být na tomto trhu při výběru investičních příležitostí velmi selektivní.
Čili že je to opačně než u nás, kde je spíš problém něco koupit?
V Česku se staví mnohem pomaleji. Nižší nabídka vytváří tlak na růst cen nemovitostí, což pro investory znamená, že pokud se jim podaří získat kvalitní nemovitost, jde zpravidla o dlouhodobě stabilní investici s předpokladem růstu její hodnoty.
Velká část investorů se soustředí na obchodní centra a kancelářské prostory. Vy jste i ve zmíněné logistice, a dokonce v rezidenčním bydlení. Proč?
Snažíme se pokrýt celé spektrum trhu a nabídnout investorům širší možnosti diverzifikace jejich portfolia. Máme fondy se zaměřením nejen na kanceláře, obchodní centra, ale také na logistiku a rezidence. U posledních dvou se zaměřujeme na investice do samotné výstavby, což nám umožňuje dosáhnout vyšších výnosů, než je pro tyto segmenty typické.
Jaká však může být motivace jít do sektoru s nižším výnosem?
Nižší rizikovost. Rezidenční trh přitahuje široké spektrum investorů, od institucionálních fondů po jednotlivce. Vysoký zájem zvyšuje ceny, což snižuje výnosy z nájmu, ale zároveň posiluje důvěru v dlouhodobou stabilitu. Ve srovnání s tím může být například sektor kanceláří atraktivnější z hlediska výnosu, ale nese s sebou vyšší provozní rizika. Investor, který upřednostňuje stabilitu a nižší citlivost na ekonomické cykly, proto může vědomě zvolit sektor s nižším výnosem.
Jan Kolb
V realitní divizi Wood & Company pracuje od roku 2019. Zaměřuje se na rozvoj aktivit skupiny v Polsku a na realitní podílový fond pro retailové klienty. Před nástupem do Wood & Co. pracoval v konzultačních společnostech JLL a Savills. Na oblast realitních investic a financí se zaměřoval už během svého studia, má magisterský titul z Univerzity v Cambridgi.
Nemovitostní trh prošel různými otřesy. Kde je z vašeho pohledu teď?
Český trh je charakteristický strukturou investorů. Pokud jej srovnáme třeba právě s polským, v České republice se osmdesát až devadesát procent transakcí uskutečňuje s lokálním kapitálem. Oproti tomu v Polsku podíl domácího lokálního kapitálu nepřesahuje deset procent.
My Češi vždycky koukáme na Poláky, jak jsou lepší ve výstavbě infrastruktury, jak úspěšně čerpají peníze z evropských dotací a předhánějí nás i v lecčems dalším. Vznik a síla nemovitostních fondů jsou ale oblastí, kde oni sledují s obdivem nás. Na to, jakým způsobem jsme byli schopni za posledních deset až patnáct let vytvořit vlastně nový investiční produkt. Dnes už je v něm v České republice přes tři sta miliard korun a jen za poslední rok se objem prostředků spravovaných těmito fondy zvýšil o čtvrtinu.
Právě struktura kapitálu dává českému nemovitostnímu trhu stabilitu. Navíc vidíme velký příliv nových peněz. Takže si myslím, že je to pro něj dobré období. Máme na něm velké množství investorů, kteří disponují rekordním objemem kapitálu a musejí ho zainvestovat tak, aby byli schopní dodat investorům slíbený výnos. Tudíž zvyšují poptávku.
Čím to je, že jsme Polákům utekli?
Já myslím, že Polák má důvěru jen v to, co má jako hmotný, viditelný, reálný majetek. Že potřebuje klíče od své vlastní nemovitosti a mít nad ní plnou kontrolu. Je to částečně ovlivněno historickou zkušeností, kdy došlo k několika případům zpronevěry svěřených prostředků, což vede k určité nedůvěře. Neexistuje ani potřebná legislativa, jakou máme my. Mám na mysli zákon o investičních společnostech a fondech. Ten náš vychází z lucemburské úpravy a podle mě představuje velmi solidní a důvěryhodný základ pro vznik nových entit. Poláci takový zákon nemají a vedou dlouhé diskuze, že by u nich něco podobného mělo vzniknout.
Přitom měli poměrně rychle rozvinutou burzu.
Rozvoj burzy neznamená, že se investiční kultura rozšíří stejným tempem mezi širokou veřejností. Zatímco v Česku investice domácností do fondů dosahují nějakých osmnácti procent hrubého domácího produktu, Polsko je přibližně na pěti. To je propastný rozdíl. Řekl bych, že jsme tak o deset let napřed. Naše platforma Portu aktivně vzdělává investory v tom, že nelze v důchodu spoléhat jen na průběžný systém penzí, a je vidět, že Češi na to slyší.
Není vás mnoho, kdo má na nemovitosti i klasický, retailový otevřený podílový fond. Jak funguje na trhu, který není tak likvidní jako třeba dluhopisy?
Náš realitní podílový fond má za sebou dvouletou historii. Kombinuje projekty se stabilním výnosem a projekty s výstavbou, které nabízejí vyšší zhodnocení. Takže není omezen na jeden druh investice. Největší podíl v jeho aktivech má onen logistický areál v Polsku. Ten je pronajatý z devadesáti procent, takže to je poměrně stabilní aktivum. Druhou největší položkou je rezidenční development, v jehož rámci poskytujeme půjčky developerům pro výstavbu. Aktuálně máme v portfoliu projekty rodinných domů v Praze a v jejím okolí. Investujeme společně s našimi fondy pro kvalifikované investory, což nám dává možnost realizovat úspory z rozsahu a zajistit kvalitní správu aktiv. Takže je pravda, že tento fond těží z už dříve vybudované struktury.
Bylo tedy cílem prodávat nemovitostní investice i v retailu?
Ano, chopili jsme se příležitosti. Jak jsem zmínil, součástí naší skupiny je platforma Portu, která obsluhuje přes 240 tisíc retailových klientů. Od nich jsme zaznamenali velký zájem o možnost investovat do nemovitostí, přičemž u fondu kvalifikovaných investorů je ta minimální hranice pro investici na jednom milionu korun dost limitující.
Vidíte nějaký další podobně zajímavý region, jakým se ukázalo být Polsko?
Soustředíme se na střední Evropu, takže kromě Česka a Polska je to ještě Slovensko. Svou strukturou je Česku hodně podobné a máme s ním dobré zkušenosti. Musíme hledat za hranicemi, protože doma, jak už jsme o tom mluvili, je nedostatek příležitostí k nákupu s dostatečným výnosem. Určité příležitosti v Česku nabízí skutečnost, že před nějakými sedmi až osmi lety tady byli velmi aktivní například němečtí investoři, jejichž zájem se dnes přesunul jinam částečně i kvůli problémům v jejich domácích ekonomikách.
Dají se srovnat výnosy v různých zemích?
Nejjednodušší bude asi srovnat hlavní města, Prahu a Varšavu. I vlivem vyšší poptávky je výnosnost z nájmu v Praze nižší.
Je to dlouhodobý, nebo jen aktuální trend?
Dlouhodobý. Varšava nabízí o něco vyšší výnosy, typicky o půl až jeden procentní bod oproti Praze.
