V Polsku chybí domácí kapitál, proto tam lze nemovitosti nakupovat výhodně, říká výkonný ředitel fondu Trigea

Pro trh s byty se staly skoro zaklínadlem úrokové sazby. Jak ovlivnil jejich pokles komerční nemovitosti?

Na to je třeba nahlížet z více úhlů. Období nulových úrokových sazeb se už asi nebude opakovat. Šlo ale spíš o ekonomický experiment, který měl své opodstatnění v určité době. Že se z něj stal na relativně dlouhou dobu standard, byla podle mého názoru chyba. Dnes úrokové sazby nejsou vysoké, jsou prostě na normální úrovni. Podobně se pohybovaly před rokem 2008 a není to nic výjimečného. Pouze jsme si přivykli na naprosto nestandardní výši, která se navíc držela velmi dlouhou dobu.

Přesto po nich mnozí touží.

Jasně že by se nám všem žilo lépe, kdyby se vrátily na nulu, ale to se nestane. Z mého pohledu teď došlo jen k návratu do normálu. Dnes je problém spíš geopolitická situace. V celém regionu střední a východní Evropy je patrný výpadek tradičních západních investorů, zejména z Německa, ale i z Velké Británie a USA. V Česku ale došlo k zajímavému fenoménu, kdy tento zahraniční kapitál nahrazuje velice úspěšně kapitál domácí, takže poptávka zůstává prakticky konstantní. To je také důvod, proč si zdejší nemovitosti stále drží svoji hodnotu.

Dobrou zprávou je, že domácí peníze jsou schopny dosáhnout i na extrémně drahé nemovitosti v řádu vyšších stovek mi­lionů eur, což bylo před deseti lety naprosto nemyslitelné. Tuzemští investoři mají navíc ještě jednu specifickou vlastnost: pracují s velice dlouhým časovým horizontem. České fondy nemovitosti rády nakupují, ale nechtějí je prodávat. Zahraniční kapitál měl jasně definovanou dobu držby a obvykle v horizontu pěti až sedmi let zase prodával. Tuzemské fondy fungují zatím spíše jako vysavače. Lehce se tak může stát, že pět až deset let nebude u nás skutečně co koupit. Do jisté míry to může napravit růst nabídky, to by se ale muselo hodně změnit, aby developeři mohli stavět daleko rychleji.

Ovlivňuje politika ještě něco dalšího?

Geopolitické napětí a směřování Evropy je hodně aktuální téma. Dobře je to patrné třeba v sousedním Německu nebo v Polsku. Tam zatím domácí kapitál chybí, a Polsko se tak stává oblíbenou nákupní destinací právě pro tuzemské fondy. Dnes je možné tam nakupovat za velice zajímavé ceny.

Které segmenty komerčních nemovitostí považujete teď za perspektivní?

Aktuálně se nejlépe daří retailovým, s nimiž se i nejvíc obchoduje. Postupně se vrací poptávka po kancelářských nemovitostech a velice pomalé oživení vidíme u logistických.

Proč právě retail?

Obchodní centra byla v období covidu vystavena velké nejistotě a obavám. Dynamický růst e-commerce vyvolával otázky, jestli vůbec mají smysl. Dnes je zcela zjevné, že mají. Data o návštěvnosti a spotřebním chování ukazují, že dochází nejen k návratu na předcovidová čísla, ale v některých případech dokonce k jejich růstu. Pandemie měla paradoxně za následek obrovský rozvoj retail parků. A dodnes jich velké množství vzniká. Realita ale ukazuje, že je třeba být v tomto sektoru velice selektivní. Jako obvykle hraje velkou úlohu lokalita a zdaleka už dnes neplatí, že se dá velice výhodně prodat retail park postavený kdekoli. Trh se totiž relativně rychle nasytil.

Ovlivňuje to nějak vaši investiční strategii?

Naše strategie je dlouhodobá a nic se na ní nemění. Chceme nakupovat kvalitní nemovitosti, u kterých vidíme růstový potenciál. Krátkodobě jsme samozřejmě ovlivnění nabídkou a cenami v jednotlivých sektorech. Že dnes více věříme obchodním centrům, neznamená, že bychom zavrhli zbytek. Naopak kvalitní kanceláře lze dnes nakoupit ve skvělých lokalitách za lepší ceny než dříve. Diverzifikace portfolia se našemu fondu vždycky vyplatila. Byly doby, kdy nás podržely kanceláře, a byly doby, kdy to zase byly nemovitosti v retailu. Dává nám to důvěru, že to, co děláme, děláme dobře. Průměrný výnos 6,3 procenta od založení fondu to potvrzuje.

Šli jste také do Polska, které se stále vyznačuje ekonomickým růstem a jednoduchostí stavebního řízení. Vidíte v Česku nějakou naději na zlepšení, které by ten rozdíl alespoň částečně zmenšilo?

My jsme šli do Polska primárně proto, že u nás nebylo co koupit. V Polsku jsme schopni získávat podobné nemovitosti s výnosem minimálně o jedno procento vyšším než u nás. Pro mě osobně bylo obrovským překvapením, jak kvalitně se tam staví. Kancelářské standardy jsou oproti nám výrazně vyšší. Zároveň Polsko dokáže přilákat špičkové zahraniční nájemníky a globální hráče. Ve Vratislavi nebo Krakově nejsou výjimkou nemovitosti, jež jsou plně pronajaty velkým americkým nebo švýcarským bankám. Bavíme se o pronájmu více než dvaceti tisíc čtverečních metrů. Zkusme si představit něco takového u nás v Hradci Králové nebo v Českých Budějovicích. Tady má Česko opravdu co dohánět. A jestli vidím naději na zlepšení? Zatím mezi našimi politiky nevidím nikoho, kdo by si tohle téma vybral a chtěl ho prosazovat. A je to hrozná škoda.

Zatímco veřejnost vidí za problémy s výstavbou hlavně stavební řízení, někteří politici a stavaři hovoří i o pomalém a neefektivním územním plánování. Jaký je váš názor?

Nejsem odborník na development, situaci můžu posuzovat pouze z pozice investora, který kupuje hotový produkt. A protože ten produkt na trhu dlouhodobě chybí, problém tam vidím. Podle mě jde ale nejen o pomalost stavebního řízení. Proč třeba společnosti, jako je Google, umisťují svá centra pro vývoj a start-upy v Polsku, a ne u nás? Je to otázka, jestli bylo dříve vejce, nebo slepice. Zaprvé nejsme schopni jim tady nabídnout podmínky, aby k nám rádi šli. A zadruhé pokud by už k nám rádi šli, nedokážeme jim včas postavit vhodné nemovitosti. Je zapotřebí se na tuhle problematiku dívat opravdu komplexně. A je nejvyšší čas, aby se tím naše elity začaly seriózně zabývat.

Pokud jde o komerční nemovitosti, dá se říct, že velká éra home office už skončila?

Na téma home office už bylo napsáno nepřeberné množství odborných článků. Málokde je společnost tak polarizovaná a vstoupit do této diskuze chce skutečně odvahu. Opět můžeme porovnávat třeba právě s Polskem, kde je návrat do kanceláří pomalejší než u nás. Nicméně i tam převládá názor, že je nezbytný. I proto že tam mají relativně velké prostory americké společnosti, kde politika onoho návratu zřetelně převažuje. Zajímavé je sledovat, jak tam kanceláře vycházejí vstříc hybridním modelům. Zaměstnance tam oslovuje spousta lákadel. Obrovský důraz je kladen na propojování jednotlivých oddělení i na jednoduchou komunikaci a dostupnost.

A necítíte spíš snahu firem šetřit v souvislosti s ne zrovna optimistickými náladami v evropské ekonomice?

Snaha šetřit byla, myslím, přítomna vždy. Investice do kanceláří patřily hned po osobních nákladech k těm velmi významným, takže by mohlo být lákavé šetřit právě na nich. Na druhou stranu, jak říká klasik, k velkým výnosům se nelze prošetřit. Takže v určitých segmentech trhu je patrná snaha na zmenšování ploch, ale jde spíš o menšinovou záležitost.

Tomáš Trčka

Vystudoval informatiku a statistiku na VŠE v Praze. Po složení makléřské zkoušky začal působit v ABN Amro Asset Management na pozici ředitele prodeje fondů. V roce 2006 stál u zrodu největšího nemovitostního fondu v Česku a stal se generálním ředitelem Reico investiční společnosti České spořitelny. Poté pomáhal založit investiční společnost Investika a v roce 2019 spoluzakládal nemovitostní fond Trigea, který patří do finanční skupiny Partners a jehož je výkonným ředitelem.