Zajímavé nákupy nemovitostí se dnes nabízejí i v Německu, říká Tomáš Trčka z fondu Trigea
V moderní kanceláři může být běžně kulečník, šipky nebo i PlayStation, podotýká výkonný ředitel nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka k tomu, jak se dnes mění požadavky na kancelářské budovy. Doba, kdy v Evropě vládne nervozita, pak podle něj nabízí příležitosti k zajímavým investicím do nemovitostí.
Investujete hlavně do retailu, logistiky a kancelářských budov. Obchodní centra a retailové parky zažívají po covidu rozmach, ale jak je tomu u kanceláří? Ne všude se daří vracet lidi z home officu.
Je pravda, že retail parky a obchodní centra lze považovat za nejúspěšnější realitní sektor minulého roku. Obavy, že lidé přejdou čistě k on-line nákupům, se nepotvrdily. Nedochází ani k odlivu nájemců. Naopak pozorujeme mírné zvýšení poptávky po obchodních prostorách. U kancelářských prostor je situace trochu komplikovanější. Rozhodně se ale vyvíjí pozitivním směrem, přičemž hlavní trend je zřejmý: Roste zájem o kvalitní, flexibilní a technologicky vybavené kanceláře, které dokážou zaměstnance motivovat k návratu z home officu. Objevují se také hybridní modely, kde ale pořád kancelář zůstává klíčovým prvkem pracovního prostředí, byť v trochu jiné podobě než dřív. Dostat zaměstnance zpátky na jedno místo je důležité zejména kvůli předávání zkušeností a pracovní morálce.
Třeba v Polsku máme v nájmu opravdu mladé firmy a jejich pracovní prostory už dnes vypadají úplně jinak než před deseti patnácti lety. Hodně se dbá na to, aby fungovala i místa pro zábavu. Může jít o venkovní terasy, stejně tak ale může být uvnitř budovy kulečník, terč pro šipky, PlayStation a podobně. Prostě místo, kde si zaměstnanci můžou oddechnout a odpočinout. Tento trend hodně určuje mladá generace, která chce chodit do práce později než třeba v osm ráno a nechce pracovat v neosobním prostředí. Zajímavým trendem je také propojování pater i mimo tradiční výtahové koridory. Zaměstnanci tak mají k sobě blíž i za cenu nemalých technických úprav v budovách.
Evropskou ekonomikou se nese nervozita, v Německu se téměř neinvestuje, ale nemovitosti nijak nezlevňují. Čím to je?
Německá ekonomika opravdu čelí řadě výzev, což má samozřejmě dopad i na nemovitostní trh. Pro náš nemovitostní fond však taková situace přináší spíš nové příležitosti v podobě potenciálně zajímavých nákupů. Právě v Německu aktuálně posuzujeme několik takových příležitostí. A stejně tak i v Česku.
A to jsou jaké?
Zajímavé příležitosti se objevují v případě, kdy se zahraniční fondy stahují z našeho trhu. Tento trend přišel i po vpádu Ruska na Ukrajinu, kdy například řada investorů opustila Polsko. Zvláště američtí investoři najednou začali vnímat celou východní Evropu jako válečnou zónu. Tím pádem se některé nemovitosti uvolnily do prodeje a přišly zajímavé investiční příležitosti. A nyní to platí i v Česku.
Poslední dobou se nicméně říká, že v Česku už není co koupit.
Aktuálně u nás proběhlo docela dost zajímavých transakcí, ať už se jedná o velká obchodní centra, nebo kanceláře. Ale je pravda, že jde spíš o výjimku. Počet kvalitních nemovitostí je omezený, a pokud se nezačne masivně stavět, situace se dramaticky nezlepší. Aktivitu přebírají tuzemské fondy a ty obvykle nemovitosti drží mnohem déle než ty západní.
Problém s výstavbou se týká celé Evropy, ale u nás je extrémní. Hlavní problém spočívá zejména v délce povolovacích řízení. Pokud investor jde do nějakého projektu, ví, že je to minimálně na deset let. V sousedním Polsku totéž zvládnete za dva, maximálně za tři roky. Proto náš druhý fond Merity, který je zaměřen na development logistických areálů, nakoupil svoje první dva projekty v Polsku, a ne u nás. Je smutné, že naší politické reprezentaci je to vlastně jedno.
Tomáš Trčka
Vystudoval informatiku a statistiku na VŠE v Praze. Po složení makléřské zkoušky začal působit v ABN Amro Asset Management na pozici ředitele prodeje fondů. V roce 2006 stál u zrodu největšího nemovitostního fondu v Česku a stal se generálním ředitelem Reico, investiční společnosti České spořitelny. Poté pomáhal založit investiční společnost Investika a v roce 2019 spoluzakládal nemovitostní fond Trigea, který patří do finanční skupiny Partners a jehož je výkonným ředitelem.
Specialitou nemovitostních fondů je dluhové financování. Každý správce však má jinou představu, co je ideální a bezpečné. Jak je to u vás?
Rozdíly v tom, jak jednotlivé fondy využívají finanční páku, jsou samozřejmě ovlivněny i výší úrokových sazeb, protože je nutné zajistit, aby nemovitost byla schopná svoje dluhy splácet. Trigea dnes využívá bankovní financování okolo šedesáti procent na jednotlivý projekt. V podstatě nám tedy obvykle stačí čtyřicet procent vlastního kapitálu. Celkové zadlužení na úrovni fondu je pak aktuálně zhruba 42 procent.
Na rozdíl od většiny nemovitostních fondů jste začali formou retailového produktu s vkladem od 500 korun.
Trigea byla vždy koncipována jako fond určený široké veřejnosti. Aktuálně máme už okolo šedesáti tisíc investorů. Těm jsme jenom za loňský rok zhodnotili prostředky o 7,09 procenta. Nicméně časem jsme do nabídky přidali i fond kvalifikovaných investorů Merity, protože klasický retailový může ze zákona nakupovat primárně jen nemovitosti, které už generují nájemné. Development může být v retailovém fondu zastoupen pouze z dvaceti procent aktiv. Podle mého názoru by ale v retailovém fondu neměl být vůbec, i když někteří správci na to mají jiný názor.
Souvisí to i s vaším nástupem do Polska?
V Polsku jsme primárně přítomni také s Trigeou. Ale ano, jak jsem už uvedl, Merity jsme od začátku hodně cílili na tuto zemi. Staví se v ní výrazně rychleji než u nás. Povolovací řízení jsou tam na rozdíl od České republiky velice rychlá. Polsko si zvolilo strategii růstu infrastruktury, podpory podnikatelské činnosti a podpory investorů, takže vlastně všechny fondy tam teď rády nakupují. Pro ilustraci uvedu jeden příklad z naší praxe: V únoru jsme koupili pozemek poblíž Varšavy, aktuálně byly zahájeny stavební práce a v listopadu bychom měli předávat prostory prvnímu nájemci. To je v tuzemsku absolutně nemyslitelné. Snažím se být optimista a doufám, že jednou budeme moci stavět i v České republice, bude to ale obtížná cesta.
Díváte se rovněž po jiných zemích?
Ano, dlouhodobě sledujeme Slovensko, kde máme také investory. Trochu starosti nám ale dělá politická orientace země. Proto se nyní kromě Polska díváme spíš na západ. Zajímá nás Španělsko nebo Velká Británie a ceny začínají být zajímavé i v Německu nebo v Rakousku. Tam jsme se dřív vůbec nedívali, protože tamější výnosy byly nízké. V poslední době se ale posouvají vzhůru. Nicméně tam narážíme na fakt, že Němci si neradi pouštějí do země investory z východní Evropy.
Co vás při všech zdejších potížích vlastně v Česku drží?
V Česku jsme doma. Tuzemský trh pro nás bude vždycky nejdůležitější, protože tady máme svoje klienty. A máme to vždycky na paměti, navzdory tomu, že jsme v zahraničí poměrně hodně aktivní. Je ale pravda, že nabídka kvalitních nemovitostí, které vyhovují našim kritériím, je v tuzemsku opravdu limitovaná.
Občas se zdá, že nemovitosti jsou investicí bez rizika. Na stupnici rizikovosti však nejsou zrovna nízko. Jak to vnímáte vy?
Nemovitosti rozhodně nejsou bezriziková investice a nelze je tak vnímat. Mají nicméně velice dlouhé cykly, mezi patnácti a dvaceti lety. Ty navíc nejsou korelované třeba s cykly akciovými. Takže se jedná o skvělý stabilizační faktor v portfoliu. Při investici do nemovitostních fondů by ale měl mít investor na paměti investiční horizont minimálně pět let. To by mělo být zárukou, že projde bez úhony i případnou korekcí.
