Ještě více matoucí může být, když právní řád použije týž pojem znovu, ale v jiném významu, než který míval ve zrušené právní úpravě. Judikáty, komentáře a informace, které by jinak zastaraly současně s opuštěným pojmem, pak zhusta žijí posmrtným životem v podobě mylné (ale pohříchu důvěryhodně vyhlížející) představy o platném právu. Počítačové systémy právních informací by měly při kliknutí na slovo, nově použité v jiném významu, spustit blikání s houkačkou a v bublině výstrahu o různém významu v různém čase.
Jako již neškodný příklad uveďme otázku, zda zdejší právo před sto lety umožňovalo rozvod manželství, uzavřeného před katolickým knězem. Ne. Respektive ano. Ale ne tak docela. Nešlo totiž o rozvod v dnešním slova smyslu, ale jen o rozvod od stolu a lože. Rozvodu v dnešním slova smyslu se tehdy říkalo rozluka – ta pro katolická manželství nepřipadala v úvahu.
U pojmů vklad, záznam a poznámka, tradičně používaných v souvislosti s evidencí práv k nemovitostem, se právě blížíme – s připravovaným novým katastrálním zákonem – k pozoruhodnému jevu: k třetímu významu téže pojmoslovné trojice během necelé stovky let. A zrovna v oblasti, která se týká něčeho tak stabilního, jako jsou nemovitosti a práva k nim.
1872 – záznamy poprvé: jen podmíněné
Letos v únoru uplynulo 150 let od účinnosti rakouského obecného knihovního zákona č. 95/1871 ř. z., na který v jednotlivých zemích Předlitavska (včetně Čech, Moravy a Slezska) navázaly zemské zákony o zakládání nových pozemkových knih. Už tento zákon znal trojí druh zápisů do pozemkové knihy. Nechme o tom promluvit jeho paragraf 8 (v překladu Hugo Cimlera z roku 1928):
„Knihovní zápisy jsou buď:
1) vklady (nepodmíněné nabývání nebo výmazy práva – intabulace nebo extabulace), kterými se práva knihovního nabývá nebo právo knihovní se převádí, omezuje nebo ruší bez dalšího spravení, nebo
2) záznamy (podmíněné nabývání nebo výmazy práv – prenotace), kterými se práva knihovního nabývá nebo právo knihovní se převádí, omezuje nebo ruší jen pod podmínkou potomního spravení, nebo
3) pouhé poznámky.“
Soulad evidence nemovitostí a práv k nim se skutečným právním stavem léta zajišťovala přísná formální pravidla, zejména intabulační princip, podle něhož se věcné právo k nemovitosti nabývalo vkladem (intabulací). Ke vkladu mohlo dojít jen na základě veřejné listiny, případně soukromé listiny s ověřenými podpisy.
Záznam se v pozemkové knize provedl, pokud se knihovnímu soudu předložila listina, která byla zhotovena v zákonem stanovené formě a bez zřejmých vad (ke vkladu by ovšem nepostačovala). Šlo například o soudní rozhodnutí, jímž bylo rozhodnuto o věcném právu, ale které doposud nenabylo právní moci, anebo o návrh na výkon soudního rozhodnutí. Poznámka se činila k vyznačení osobních poměrů toho, komu svědčila zaknihovaná práva (nezletilost, vyhlášení konkursu atd.), či ke způsobení zákonem stanovených právních účinků (poznámka zahájené rozepře, exekuční dražby atd.). Poznámkou se nenabývala, neměnila a nezanikala knihovní práva; již v r. 1899 bylo judikováno, že „knihovní poznámkou práv věcných k nemovitostem nabýti nelze“.
Intabulační princip zápisů do pozemkových knih opustilo zdejší právo na Silvestra 1950. Pak už se práva při převodu nemovitostí nabývala přímo smlouvou: zaevidovat je do pozemkových knih bylo možné, ale ne nutné. Až od roku 1964, kdy se pozemkové knihy uzavřely a vznikla nová evidence nemovitostí, bylo k účinnosti smlouvy o převodu nemovitostí zapotřebí registrace, a to státním notářstvím (kromě převodů do socialistického vlastnictví).
1993 – záznamy podruhé: jen pro některé způsoby vzniku věcného práva
Po roce 1989 se zdejší právní úprava zčásti vrátila k osvědčenému předúnorovému stavu, ale ne ve všem. Pozemkové knihy se neobnovily; vznikl katastr nemovitostí, který – na rozdíl od bývalého pozemkového katastru – obsahuje kromě zeměměřické složky i složku právní. Ani knihovní soudy se neobnovily: nově vzniklé katastrální úřady stojí mimo resort justice.
K triádě vklad – záznam – poznámka se sice (dosud platný) zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem vrátil, ale ve změněném významu:
1) Vkladem se podle jeho § 2 do katastru (konstitutivně) zapisují práva uvedená v § 1, odst. 1, tj. „vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni, předkupní právo, pokud má mít účinky věcného práva …“, a to tehdy, „pokud tento zákon nestanoví jinak“.
2) Záznamem se podle § 7 cit. zák. do katastru zapisují tatáž práva, pokud „vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním“. V těchto případech se zapisují deklaratorně, a to „na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy“.
3) Poznámka se podle § 9 cit. zák. zapisuje „na základě oznámení soudu nebo jiného státního orgánu“. Původně se mohla týkat jen a) zahájení řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti, b) vyhlášení konkursu proti vlastníkovi a c) zahájení vyvlastňovacího řízení. (Od té doby se taxativní výčet v § 9 cit. zák. podstatně rozrostl.)
Citáty pocházejí z původního znění zákona. Ten se během skoro dvaceti let účinnosti vícekrát změnil, naposledy zákonem č. 349/2011 Sb., který do něj – s účinností od Nového roku 2012 – doplnil mj. poznámku spornosti (§ 9a). Dichotomie stručného (původně federálního) zákona č. 265/1992 Sb. a obsáhlejšího katastrálního zákona (ČNR) č. 344/1992 Sb. se ovšem zachovala dosud.
Intabulační princip se tedy obnovil jen u vkladů. Jen u nich dochází k nabytí práva až po právní aprobaci katastrálním úřadem ve správním (vkladovém) řízení. V něm úřad kontroluje smlouvu co do některých – zákonem vymezených – aspektů. (Úplnou kontrolu může provést leda soud, a to na návrh: v případě relativní neplatnosti smlouvy je třeba jej podat do tří let, u absolutní neplatnosti kdykoli.) Většina práv k nemovitostem se ale nezapisuje vkladem, nýbrž záznamem – a u něj může úřad zkoumat nanejvýš formální náležitosti předložené listiny (typicky jde o rozhodnutí soudu či pozemkového úřadu).
2014 – záznamy potřetí: jen o hospodaření s majetkem státu, krajů a obcí
S účinností nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. se od ledna 2014 počítá i s novým katastrálním zákonem. Oproti předchozím dvěma úpravám má být jednotný: t. č. se kompetence nedělí mezi vídeňskou říšskou radu a zemské sněmy ani mezi Federální shromáždění a národní rady (a bruselské kompetence zatím do této agendy nezasahují). I nová úprava obsáhne letitou triádu, ale opět s významovými posuny:
1) vkladem se mají zapisovat věcná práva (nově: ať vznikla jakkoli);
2) záznamem některá práva k majetku státu, krajů a obcí; 3) poznámkou některé informace o evidovaných nemovitých věcech a osobách.
Zatímco nyní katastrální úřad mj. zkoumá, zda „navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru“ (§ 5, odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb.), napříště má být v tomto ohledu přísnější: měl by zkoumat, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru. K dosud zapisovaným věcným právům má nově přibýt např. právo stavby, přídatné spoluvlastnictví, některé výhrady a – ovšem jen s vlastníkovým souhlasem – nájem i pacht.
Asi k největšímu posunu dojde u záznamu. Jím se mají do katastru zapisovat např. právo hospodařit s majetkem státu, svěření majetku městským částem statutárních měst či Prahy, předání majetku kraje příspěvkové organizaci apod.
Poznámku rezervuje chystaný zákon pro více než třicítku případů. Kromě agendy exekucí, insolvencí a vyvlastnění půjde např. o některé závazky, ujednání a výhrady. I nadále má mít zvláštní úpravu poznámka spornosti zápisu (pro případy podle § 985 a 986 nového obč. zák.).
