Česku hrozí hypoteční otřes. Sazby mohou už brzy skokově vzrůst, osud dlužníků má v rukou Trump

Je libo hypotéku za pět a půl procenta? Tedy za úrokovou sazbu, kterou už naprostá většina zájemců o půjčku na bydlení považovala za díkybohu přežitou historii? Eskalace konfliktu v Íránu dokázala tento týden minulost oprášit a trh peněz se v tuzemsku alespoň pro tuto chvíli vrátil do marasmu podzimu roku 2023. Tedy do období stále ještě bolestivé inflace a takřka prohibitivních úroků z hypoték. Peněžní benchmarky v tuzemsku tento týden opět vyrazily do červeného pole a hrozí úrokovým šokem a dramatickým ochlazením hypotečního trhu. Na pozadí tohoto vývoje je přitom obava z návratu inflace. 

„Situace v oblasti vývoje úrokových sazeb je kvůli aktuálnímu prudkému růstu velmi nepříznivá směrem ke koncovým cenám úvěrů,“ říká obchodní ředitel finanční skupiny Partners Jan Brejl. Odkazuje tak na tržní cenu peněz, která bankám slouží jako východisko pro konstrukci klientských hypotečních sazeb. Ty totiž mohou přinést výrazné zdražení. Například cena pětiletých peněz, tedy sazba z bankovního pohledu klíčová pro stanovení hypoteční sazby s pětiletou fixací, byla ještě v závěru února jen lehce nad 3,5 procenta. Během tohoto týdne přitom vystoupala dokonce až nad 4,7 procenta. 

Modelová konstrukce sazeb přitom ve zkratce předpokládá k těmto číslům přičíst jeden procentní bod. Zatímco ještě v závěru února nebyl pro banky problém poskytnout hypotéku s pětiletou fixací za 4,5 procenta, aktuálně by takový výpočet odpovídal sazbě až kolem 5,7 procenta. „U hypotečních úvěrů je to změna, kterou banky v rámci marží nemohou absorbovat. Velké banky mají omezené zásoby levnějších peněz, ale pokud se do týdne situace nezmění, budou muset reagovat skokovým zdražením koncových sazeb hypotečních úvěrů,“ upozorňuje Brejl. 

Obdobně jako v případě pětileté ceny peněz se zhruba do října roku 2023 vrátily i desetileté tržní úroky; zhruba na dvouletém maximu je pak trh v případě tříletých sazeb, které jsou oblíbené především v posledních letech. Podle expertů by se přitom do hypotečních sazebníků přelil kompletní růst tržních úroků. „Kdyby došlo k vzestupu těchto úrokových swapů aspoň o 10 bodů u měsíčního průměru za březen, určitě by se změna s mírným zpožděním přenesla do ocenění hypoték. Změna by nejspíš byla v poměru jedna ku jedné,“ říká ekonom UniCredit Bank Pavel Sobíšek. 

Zásadní bude pro další vývoj sazeb situace na Blízkém východě. Očekávání trhu navíc komplikují nepřehledné výroky hlavních aktérů. Zatímco jeden den světoví politici hovoří o delší válce, druhý den převažuje přesvědčení, že konflikt v Íránu se blíží svému konci. „Pokud by se ceny ropy a energií začaly propisovat do cen jiných produktů, pak by se úrokové swapy na vyšších úrovních ustálily,“ nastiňuje potenciální nový úrokový normál u hypoték analytik společnosti Swiss Life Select Tom Kadeřábek. 

Brzdným faktorem může být situace na domácím hypotečním trhu, kde si banky nebudou chtít příliš rychle brzdit byznys strmým zvyšováním sazeb, kterým by potenciální zájemce o půjčky fakticky posílaly k méně zdražující konkurenci. Přesto v případě ustálení swapů poblíž současných úrovní experti očekávají razantní zdražení hypoték. „Úrokové sazby mohou v průběhu roku 2026 vzrůst o několik desetin procentního bodu, přibližně až o půl procentního bodu,“ uvádí Jakub Veverka z realitního portálu Videobydlení.cz. 

Experti rovněž nečekají, že by za současné geopolitické situace téměř po roce znovu otevřela téma snižování sazeb Česká národní banka. Ta v minulých měsících před počátkem íránského konfliktu komunikovala primárně obezřetnost; propuknutí války na Blízkém východě je pak faktorem, který v nejbližší době hovoří proti uvolňování měnové politiky.