ČOI zasahuje na realitním trhu. Slavnou platformu prověřuje kvůli podezření z nekalých praktik
- Česká obchodní inspekce prověří platformu Bezrealitky kvůli podezření na nekalé obchodní praktiky.
- Podnět podala Asociace realitních kanceláří, podle níž může být zavádějící už samotná prezentace služby „bez realitky“ i označení poplatku za pár měsíců běžící službu Komfort.
- Spor se proměnil i v přestřelku o výši realitních provizí a o to, kolik práce dnes díky digitalizaci makléř skutečně odvádí.
Česká obchodní inspekce (ČOI) začala na základě podnětu Asociace realitních kanceláří (ARK) prověřovat digitální realitní službu Bezrealitky. Kontrola se týká mimo jiné služby Komfort, kterou platforma spustila na začátku letošního roku. Za odměnu ve výši 1,5 procenta z ceny nemovitosti plus DPH klientům nabízí například nacenění nemovitosti, přípravu strategie prodeje či její prezentaci
Asociace chce prověřit, zda prezentace realitního zprostředkování jako služby „bez realitky“ a „bez provize“ není pro spotřebitele zavádějící a zda poplatek 1,5 procenta za službu Komfort není ve skutečnosti provizí označenou jiným názvem. ARK argumentuje tím, že Bezrealitky nejsou pouze inzertním serverem, ale aktivně propojují nabídku s poptávkou a poskytují další služby typické pro realitní zprostředkování.
„Ačkoliv je služba Bezrealitky propagována spotřebitelům jako služba, která umožňuje uzavírání realitních smluv ‚bez realitky‘, a dokonce se tak nazývá, jedná se materiálně o službu, v rámci které je sama společnost Bezrealitky onou realitkou,“ stojí v důvodové zprávě asociace. Asociace podle svého prezidenta Miroslava Dudy začala činnost Bezrealitky analyzovat po upozornění klientů a zabývala se jí zhruba půl roku před podáním podnětu.
Bezrealitky
Základní model Bezrealitky je postavený na tom, že majitel prodává nemovitost sám a platforma mu poskytuje především prostor pro inzerci a nástroje pro přímou komunikaci se zájemci. Prodávající si sám připravuje nabídku, komunikuje s kupujícími a organizuje prohlídky, podle potřeby si může přikoupit například právní služby. Neplatí přitom procentní provizi z prodejní ceny.
Služba Komfort naproti tomu funguje jako asistovaný prodej. Platforma v tomto případě připravuje prodejní strategii a prezentaci, zajišťuje marketing, domlouvá prohlídky a poskytuje kompletní právní servis včetně smluv, advokátní úschovy a vkladu do katastru. Majitel však nadále sám provádí zájemce po nemovitosti a rozhoduje o finálním výběru kupujícího. Za Komfort si Bezrealitky účtují 1,5 procenta z ceny nemovitosti plus DPH, splatných až po dokončení prodeje.
Sama platforma přitom nezpochybňuje, že v případě služby Komfort realitní zprostředkování poskytuje. „Prodej Komfort je plnohodnotné realitní zprostředkování. Najdeme vám kupce, připravíme smlouvy a zajistíme právní servis,“ uvedl na webu Bezrealitky Pavel Skalský, který vede marketing služby pro Česko a Slovensko.
Jádrem sporu tak není otázka, zda služba Komfort představuje realitní zprostředkování, protože to připouštějí i samotné Bezrealitky. Asociace zpochybňuje především to, zda není pro spotřebitele zavádějící nabízet takovou službu pod značkou a komunikací postavenou na spojení „bez realitky“ a „bez provize“. Bezrealitky naopak svůj model stavějí na tom, že klientům nabízejí různé možnosti, od samostatného prodeje až po placený servis.
Bezrealitky říkají, že služba Komfort představuje pouze malou část jejich byznysu. Podle výkonného ředitele Hendrika Meyera ji od spuštění využily řádově stovky klientů a měsíční počty jsou srovnatelné s menší realitní kanceláří. Přibližně polovinu tvoří prodeje bytů a polovinu rodinných domů. „Přes 90 procent lidí stále kupuje a prodává svépomocí,“ uvedl Meyer.
Výbušné téma výše provize
Spor se postupně přenesl také k otázce, jaká výše provize je na českém realitním trhu vlastně běžná. Generální sekretář asociace Jan Borůvka zdůrazňuje, že výše provize není podle ARK něco, co by měla určovat. „Provize jsou věcí dohody stran obchodu. Naše asociace žádné hladiny provizí nemůže ani nebude nikomu doporučovat,“ uvedl. Při dlouhodobém sledování se podle něj v Česku pohybují v rozsahu dvou až sedmi procent z uskutečněné ceny a jejich konkrétní výši ovlivňuje především hodnota nemovitosti a náročnost transakce.
Asociace tvrdí, že je zavádějící prezentovat servis Bezrealitky jako levnější než služby makléřů, a odměnu 1,5 procenta plus DPH označila v podnětu za obvyklou a standardní. Společnost Bezrealitky tento argument otočila proti ní.
„Míra reflexe Asociace realitních kanceláří nás překvapila. Pokud je to provize standardní, vyzýváme všechny prodávající, aby provizi 1,5 procenta plus DPH požadovali po svém makléři jako běžnou věc. Můžou nám pak napsat, jak se tvářil, ale osobně se obávám, že neuspějí,“ řekl Meyer.
Bezrealitky podle Meyera tuto cenu garantují a do procesu zapojují prodávajícího, který sám otevírá zájemcům, provádí je po nemovitosti a popisuje jim své zkušenosti s bydlením. „Díky tomu dokážeme dobře obsloužit jakoukoli nemovitost. Prodávající tedy nemusí být závislý na klasickém makléři z lokality,“ tvrdí Meyer.
Kvůli podnětu ani probíhající kontrole ČOI platforma způsob prezentace služby měnit nehodlá. „Z našeho pohledu je vše v pořádku. Všechny naše služby komunikujeme úplně jasně a transparentně, není nutno nic měnit,“ uvedl Meyer.
Kritiku naopak směruje k samotným realitním kancelářím. „Myslíme si, že makléři by měli otevřeněji komunikovat svoje provize. Často se stává, že jejich výši nastavují až na místě, když zjistí, v jaké situaci je prodávající,“ dodal.
Zjednodušila digitalizace práci makléřů?
Bezrealitky upozorňují, že procentní sazby realitních makléřů se v čase výrazně nesnižují, zatímco ceny nemovitostí rostou. Podle Meyera vzrostly ceny bydlení za posledních pět let v průměru o 54 procent, a pokud procentní výše provize zůstává stejná, roste spolu s cenami nemovitostí také částka, kterou makléř inkasuje.
Podle dat Českého statistického úřadu průměrná cena rodinného domu v Česku činila v roce 2025 56 066 korun za metr čtvereční, zatímco v roce 2020 to bylo 37 244 korun, což představuje růst o 50,5 procenta. Z každého průměrné nemovitosti by tak prodejce platil realitní kanceláři provizi 1121 až 3924 korun.
(Poznámka autorky: Údaj ČSÚ o rodinných domech slouží jen jako ilustrace zdražování nemovitostí, neobsahuje celý realitní trh.)
Meyer zároveň tvrdí, že část práce makléřů zjednodušila digitalizace. „Dělali jsme si interní analýzu, ze které vyplynulo, že běžný makléř dnes stráví na průměrné zakázce o 40 procent méně času než před deseti lety. Jediný krok, kde nedokáže čas efektivně uspořit, je právě cestování po nemovitostech a prohlídky,“ uvedl Meyer.
Digitální nástroje podle něj šetří čas například při nacenění, hledání zájemců, organizování prohlídek, tvorbě vizualizací a fotografií nebo při podepisování smluv. Zároveň připouští, že existují makléři, kteří si podle něj „zaslouží každou korunu“, protože svou práci dělají excelentně, ač to podle něj není norma.
ARK takový pohled odmítá. Borůvka připouští, že digitalizace některé procesy urychlila, podle něj však nenahrazuje rostoucí množství povinností realitních zprostředkovatelů. „Digitalizace některých procesů v realitní činnosti nepochybně přispívá pozitivně ke kvalitě činnosti realitních zprostředkovatelů. Nicméně v žádném případě nenahrazuje stále narůstající množství povinností a detailů v činnosti realitního makléře,“ uvedl.
Zmiňuje například povinnosti související s pravidly boje proti praní špinavých peněz, stavebním zákonem, energetickou náročností budov či s ochranou osobních údajů. „Provize u nás v Česku, stejně jako v celé Evropě, jsou stabilně již řadu let procentuálně stejné,“ dodal.
„Činnost realitního makléře snad bude jednou možné do nějaké míry automatizovat, respektive digitalizovat, ale v žádném případě nahradit. Nejedná se o rohlík na krámu, a jestli to někdo takto chce vnímat, pak by si měl uvědomit, že rohlík není nemovitost,“ tvrdí Borůvka. Za nenahraditelný považuje především osobní přístup, vyhodnocení konkrétní situace a individualizaci požadavků klienta.
Meyer naopak očekává, že tlak na cenu realitních služeb bude pokračovat. „Budu rád, pokud se ta diskuze otevře. My jsme naší službou ukázali, jak může vypadat férová protiváha aktuálnímu standardu klasických makléřů. Pokud tu hozenou rukavici někdo zvedne, bude to jedině dobře,“ uvedl.
Podle něj se budou klienti stále častěji ptát, co za svou provizi dostávají a zda nemají levnější alternativu. „Je to stejná situace, jako když mezi aerolinkami startoval Ryanair,“ uzavírá Meyer. O tom, zda Bezrealitky při prezentaci svého modelu překročily hranici nekalých obchodních praktik, nyní rozhodne kontrola ČOI.
VIDEO: Na každý byt v Praze je 108 zájemců. Žít v nájmu už není ostudou, říká šéf Bezrealitky Meyer v pořadu FLOW
