Vybíráte realitního makléře? Pozor na triky, kvůli kterým můžete přijít o miliony
- Český trh je přesycený zprostředkovateli, kvalita jejich služeb ale často pokulhává.
- Státní dohled má v praxi trhliny a riziko špatného výběru nese hlavně klient.
- Přinášíme přehled varovných signálů, které vám pomohou odhalit neseriózní jednání.
Chaos v číslech a armáda makléřů
Podle dat Ministerstva průmyslu a obchodu (MPO) bylo ve čtvrtém čtvrtletí 2025 v Registru živnostenského podnikání evidováno 28 229 subjektů, které mají jako živnost realitní zprostředkování. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) k tomu dodává, že nemá vlastní seznam držitelů této živnosti a odkazuje právě na evidenci MPO.
Jediným indikátorem reálně aktivních zprostředkovatelů je podle MMR počet osob s povinným pojištěním odpovědnosti. „Aktuálně evidovaný počet pojištěných osob je 15 002,“ uvádí za MMR Roman Sovák. Kolik fyzických osob skutečně vykonává činnost makléře – včetně zaměstnanců realitních kanceláří – stát neví a nedisponuje ani odhady počtu realitních transakcí ročně nebo podílu obchodů přes realitní kanceláře oproti prodejům „na vlastní pěst“.
Pokud bychom vyšli z aktuálně evidovaného počtu pojištěných osob, při počtu obyvatel v České republice 10,88 milionu připadá jeden makléř zhruba na 725 obyvatel. Trhy jako Německo přitom vykazují dle dostupných statistik násobně nižší nasycenost, a to zhruba jednoho makléře na 2 000 a více obyvatel.
Z pohledu trhu přitom není zásadní jen absolutní počet makléřů, ale poměr mezi počtem makléřů, objemem transakcí a kvalitou služeb. „Nejlepší je nedívat se jen na absolutní počet makléřů, ale na poměrové ukazatele, které ukazují konkurenci, produktivitu a kapacitu trhu,“ říká Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
Hezký web odbornost nezaručí
Podle uvedených počtů mají tedy Češi opravdu na výběr. Otázka však zní, podle čeho vybrat kvalitního makléře. „Z pohledu běžného klienta je ověření kvality makléře složité. Velmi špatně se rozeznává, zda má makléř jen hezký, profesionálně zpracovaný web a propagaci, nebo je skutečně dobrý,“ říká Kunz. V praxi musí kvalitní makléř zvládat správné nastavení ceny, vyjednávání a řízení právních i procesních rizik – tedy oblasti, ve kterých ČOI i dTest vidí významnou část problémů.
Chtějte vidět historii prodejů
Za minimální standard pro samostatnou práci se považuje více než dva roky praxe pod dohledem a desítky úspěšně dokončených prodejů. Pro seniorní úroveň by měl mít makléř za sebou minimálně 50 transakcí napříč různými typy nemovitostí a bez právních sporů a přešlapů.
Technologický vývoj umožňuje, aby část činností zvládl prodávající sám – od inzerce přes orientační odhady cen až po základní online právní servis. Podle Kunze ale rozhoduje něco jiného: „Nejde primárně o to, že se nabídka zveřejní na inzertním portálu – to je dnes technicky snadná část. O výsledku obvykle rozhoduje správně nastavená cena, kvalitní vyjednávání, výběr kupujícího a hlavně řízení rizik v průběhu celé transakce.“
Právě nerealisticky vysoká cena je častým nešvarem. Nemovitost pak leží v inzerci bez zájemců, případní zájemci žádají velké slevy a prodávající je nakonec zklamaný, protože prodá i hůř, než kdyby začal s realistickou cenou. „Tento postup je typický zejména pro juniory a ‚part-time‘ makléře bez zázemí,“ míní Kunz.
Jak poznat kvalitního makléře?
- Má prokazatelnou historii:
Hledejte makléře, který má za sebou alespoň dva roky praxe a desítky úspěšně dokončených prodejů. Seniorní makléř by měl mít na kontě přes 50 transakcí. - Neslibuje vzdušné zámky:
Pozor na makléře, který vám slíbí podezřele vysokou prodejní cenu jen proto, aby získal zakázku. Realistický odhad je známkou profesionality. - Inzeruje transparentně:
V inzerátech uvádí konečnou cenu (včetně provize a DPH) a nezveřejňuje vizualizace, které se vydávají za reálný stav. - Má jasné reference:
Pokud jsou recenze jeho práce nejednoznačné nebo chybí, raději zvolte někoho jiného. - Netrvá na vzorové smlouvě:
Kvalitní makléř je ochotný vyjednávat o znění smluv a netlačí vás do nevýhodných podmínek.
Když musí zasahovat inspekce
Na problémy s nekvalitními či nepoctivými službami dlouhodobě upozorňuje Česká obchodní inspekce (ČOI). „Podání spotřebitelů v souvislosti s činností realitních kanceláří a makléřů jsou ve srovnání s dalšími typy služeb poměrně častá, ročně v řádu několika desítek podnětů,“ říká František Kotrba z ČOI. Na jejich základě inspekce realizuje v oblasti realit do dvou desítek kontrol ročně.
Mezi nejčastější zjištění patří porušení zákona o ochraně spotřebitele, zejména v oblasti nekalých obchodních praktik, a dále porušování informačních povinností – například nedostatečné předsmluvní informace, nejasné či nesprávné informování o ceně, podmínkách reklamací nebo o mimosoudním řešení sporů, případně porušení pravidel při uzavírání distančních smluv.
ČOI zároveň připomíná, že specifická ustanovení zákona o realitním zprostředkování (například náležitosti smluv) spadají primárně do dozoru obecních živnostenských úřadů. Spotřebitelům inspekce doporučuje maximální opatrnost a práci s referencemi: pokud jsou recenze či hodnocení nejednoznačné, raději zvolit jiného makléře.
Pozor na kličky v inzerátech
Podobný obrázek potvrzuje i spotřebitelská organizace dTest. „Za loňský rok evidujeme desítky stížností na realitní makléře, podobné množství jako v předchozích letech,“ uvádí Jan Šůra, vedoucí právního oddělení dTestu.
Řada problémů podle něj začíná už u samotné inzerce: ne zcela transparentní informace, vizualizace místo reálného stavu nemovitosti, prezentace dispozic tak, jak by mohly vypadat až po rekonstrukci, neuvádění konečné ceny – například bez DPH či bez provize realitní kanceláře, nebo nesrovnalosti mezi podlahovou, užitnou a obytnou plochou.
Další problémy přicházejí ve smluvní fázi. Realitní kanceláře často používají vzorové smlouvy, které mohou fungovat i jako smlouva o smlouvě budoucí, je podle dTestu zásadní ošetřit situace, které kupující nemá plně pod kontrolou – například nižší bankovní odhad či neschválení úvěru –, protože tyto situace mohou být spojeny s dalšími finančními náklady.
Šůra doporučuje vyhnout se makléřům, u nichž je obtížná komunikace, neuvádějí transparentně požadované informace, odmítají doložit podstatné skutečnosti nebo nejsou ochotni ke kompromisu při vyjednávání o podobě smluv.
Zkouška zdatnosti jako formalita?
Odbornou způsobilost má mimo jiné zajišťovat systém profesních zkoušek „Realitní zprostředkovatel/zprostředkovatelka“. Podle MMR je v systému Národní soustavy kvalifikací aktuálně evidováno 33 autorizovaných osob oprávněných tyto zkoušky provádět. Ani zde však stát nepracuje s jasným časovým přehledem – MMR nemá k dispozici údaje o vývoji počtu autorizovaných osob.
Chybí i komplexní analýza účinnosti samotného zákona o realitním zprostředkování: „Konkrétní dopady – například pokud jde o jeho dopad na celkový počet subjektů na trhu, kvalitu uzavíraných smluv nebo vývoj počtu sporů – se teprve budou posuzovat v rámci analýzy dopadů regulace, která bude součástí přípravy budoucí novely zákona,“ uvádí MMR. Ministerstvo zároveň připravuje podklady pro možné dílčí úpravy právní úpravy, zejména s cílem posílit transparentnost trhu, ochranu spotřebitele a případně zavést lepší evidenci osob působících na trhu či úpravy požadavků na vzdělání.
Jako varovný příklad je možné uvést zpřísnění pravidel pro advokátní úschovy, ke kterému došlo až po sérii medializovaných kauz, kdy klienti nečestných advokátů přišli o peníze.
VIDEO: Brno dotahuje Prahu. Ceny bytů v centru překonaly 200 tisíc za metr čtvereční, říká developer Vavřík v pořadu FLOW.
