Automat na peníze. Provize makléřů utekly mzdám i inflaci, je načase změna jejich výpočtu?
- Fixní procentuální odměny makléřů rostou díky drahým bytům výrazně rychleji než inflace i běžné mzdy.
- Skokové nárůsty provizí, typicky u pražských nemovitostí, nemusí odpovídat zvýšené náročnosti prodeje.
- Experti mluví o možném přechodu na dvoustupňový model výpočtu provizí.
Jak si pojistit každoročně stabilní růst příjmu, bohatě převyšující tuzemskou inflaci, a nemuset přitom chodit každý rok za šéfem s prosíkem o přidání? Jednou z mála profesí, které v posledních letech v Česku takový model dokázaly nabídnout, bylo realitní zprostředkování.
Zatímco procentuální provize z transakcí zůstávají v Česku dlouhodobě stabilní, ceny nemovitostí divoce rostou. Podle expertů přitom hodnota služby makléře, jehož provize například v případě průměrného pražského bytu vystoupala nad půl milionu korun, nemusí být adekvátní ceně.
Útulný třípokoják v pražských Strašnicích o výměře necelé stovky metrů nabízí aktuálně jedna z velkých sítí tuzemských makléřských firem za necelých 16 milionů korun. Jak uvádějí data portálu Sreality.cz pro konkrétní oblast, jen za poslední dva roky zde průměrná cena bytu za metr čtvereční vzrostla zhruba o polovinu.
Při stabilní provizi kolem pěti procent tak výnos realitní kanceláře z transakce vzrostl ze zhruba 530 tisíc korun v únoru 2023 na rovných osm set tisíc. Což je částka odpovídající zhruba pěti metrům čtverečním v Praze anebo třeba nejlevnějším bytům na Ústecku. Průměrný pražský byt se pak aktuálně podle dat portálu Realitymix prodává za necelých 12 milionů korun, tedy s provizí 600 tisíc korun.
„V praxi to vypadá tak, že odměna makléře roste v podstatě sama spolu s trhem, i když samotný proces prodeje může být v základu pořád stejně náročný jako před lety,“ uvádí manažerka personální agentury Advantage Consulting Marcela Vyskoková.
Ceny bytů vzrostly až o 70 procent
Zatímco provize realitních makléřů se dlouhodobě pohybují stabilně od tří do pěti procent, průměrná cena pražského secondhandového bytu vzrostla podle statistik portálu Sreality.cz kupříkladu od konce předpandemického roku 2019 o sedmdesát procent. Ve stejné intenzitě tak vzrostly i makléřské provize. To je téměř dvojnásobek kumulovaného růstu cen i nominální mzdy za toto období, který dosáhl v obou případech zhruba čtyřiceti procent.
„Stávající model provizí je svým způsobem historickým reliktem z doby výrazně nižších cen nemovitostí. Zejména v případě těch dražších často neexistuje úměra mezi cenou a přidanou hodnotou realitní kanceláře, a to zejména u rezidenčních nemovitostí ve velkých městech,“ uvádí ekonom a partner poradenské společnosti Moore Czech Petr Kymlička.
Růstové klima stabilních provizí a rostoucích cen nemovitostí se propisuje i do obratu makléřských sítí. Takzvaný provizní obrat sítě Re/Max například loni vzrostl o 18 procent, v roce 2024 pak dokonce o rovnou čtvrtinu. Síť Next Reality pak loni na provizích inkasovala o pětinu více, v roce 2024, kdy se byznys srovnával se slabším rokem 2023, pak dokonce o čtyřicet procent.
VIDEO: Brno dotahuje Prahu. Ceny bytů v centru překonaly hranici 200 tisíc za metr čtvereční, říká developer Vavřík ve FLOW
Odborníci se shodují na tom, že provize je odpovídající, pokud realitní kancelář nabízí komplexní službu zahrnující mimo jiné přípravu nemovitosti do prodeje, tedy takzvaný homestaging, profesionální audiovizuální zachycení nemovitosti, právní služby či třeba zajištění energetického štítku.
„Pokud však cena obsahuje pouze základní služby, jako je nafocení nemovitosti na mobil a vystavení na realitním serveru, tak i tříprocentní provizi považuji za vysokou,“ uvádí expert KPMG na realitní trh Josef Kupec s tím, že mezi realitními kancelářemi i kvůli jejich velkému počtu panuje vysoce konkurenční prostředí, které do určité míry výši provizí krotí.
Rostoucí příjmy makléřů jsou prý zároveň odrazem růstu nákladů i komplexnějších služeb. „Pokud platím profesionální fotografy, videomakery, content creatory, natáčím k tomu profi video, platím reklamu na Facebooku či YouTube, výsledná marže se významně zmenší,“ uvádí generální ředitel poradenské firmy Gepard Finance Tomáš Rusňák.
Proměnlivé podmínky na realitním trhu
Odborníci zdůrazňují i proměnlivé podmínky na realitním trhu. Ač ceny zhruba od roku 2023 divoce rostou, ostatní parametry trhu jsou podstatně proměnlivější. „Trh v posledních letech prošel obdobími, kdy klesal počet transakcí a prodávalo se déle. A to je pro makléře více práce na jednu zakázku, více prohlídek, více vyjednávání a větší riziko, že se obchod vůbec neuskuteční,“ říká ředitel Bidli Reality Ondřej Mašín.
Podle odborníků je načase zvažovat změnu odměňovacího modelu makléřských služeb. „V jiných oborech už je běžné, že kombinujeme fixní částku za servis s odměnou za výsledek, a myslím, že podobná debata postupně čeká i realitní trh. Čím dál častěji se tak budeme setkávat s hybridními modely, které jsou zkrátka cestou k větší férovosti pro obě strany,“ uvádí Vyskoková.
V potaz připadá podle expertů například motivační růst provize, tedy nižší procento při dosažení minimální ceny, ale podstatně vyšší procento při překročení určité hranice, anebo třeba zastropování absolutní částky provize.
