Kde v Praze se nejrychleji vrátí investice do bytu? Stačí popojet metrem a peníze jsou zpět o dvě dekády dříve

Jak atraktivní vám přijde roční výnos dvě a půl procenta? Skoro polovina Dluhopisu republiky a méně než byť i jen průměrný tuzemský spořicí účet. Přesto je určitou částí investorů veleben a takřka absolutizován. Řeč je o realitních investorech do pražských bytů na pronájem.

Ochota akceptovat takto ubohý výnos má nicméně zřejmý důvod. Sázku na růst ceny samotných bytů. Potíž nastane v okamžiku, kdy se růst z nějakého důvodu zastaví a nastane fáze stagnace. V takové éře skutečně ponese průměrný pražský byt reálný hotovostní výnos 2,5 procenta brutto. Jaké části investorů to bude stačit?

Výrazné rozdíly i v rámci Prahy

Pražský trh s byty není jeden velký pytel bez vnitřních kapes, kam prodejci bez ladu a skladu házejí svůj majetek a investoři je pak náhodně vytahují a bez dalšího kupují. Ostatně si představte, že rozdíl v ceně průměrného bytu v Praze v závislosti na části Prahy (členěné do deseti základních oblastí) letos v červenci přesáhl jedenáct milionů korun.

Ano, jde jen o pouhý rozdíl v cenách. Nejdražší pražský obvod totiž svým cenovým průměrem za byt už před pár měsíci překonal metu dvaceti milionů korun a průměrný byt se tu z nájmu splatí za necelých 60 let. Naopak v nejlevnější městské části stále ještě dáte za průměr částku pod deset milionů korun a návratnost tím klesne téměř o dvě dekády. Není to láce, ale není to ani šílenství.

Pohled na extrémy

My se v našem dnešním přehledu vyhneme kategorii průměr zahrnující extrémy, které jej přirozeně zkreslují, a vezmeme si modelový byt o výměře šedesáti metrů čtverečních, který má přece jen k investičnímu bytu na další pronájem blíže než imaginární průměr. Zde je situace o něco lepší, průměrný výnos z pronájmu počítaný nad daty z realitního portálu RealityMix nám najednou vystoupal na 3,1 procenta. Není to finále World cupu, na druhou stranu jsme se zbavili cifry začínající dvojkou, což je možná malý krok vpřed pro naši investici, zato velký krok pro její psychologické vnímání.

Jak jsme si řekli, pražský trh s byty je značně diferencovaný. Ruku v ruce s tím se pochopitelně výrazně liší i investorský výnos z pronájmu. Ten poté přímo určuje i charakter investora v té které části města. V případě šedesátimetrového bytu se tak například napříč metropolí liší výnos až o téměř půldruhého procentního bodu. Pojďme si dát Prahu pod výnosový drobnohled a podívejme se na to, kde dnes zhruba začít hledat byt s co možná nejvyšším ročním výnosem z pronájmu.

V Praze jsou momentálně dvě oblasti, kde výnos z našeho modelového bytu leží pod magickou hranicí tří procent. Tedy jinými slovy kde se taková investice do bytu z nájemného zaplatí za déle než třiatřicet let. Že první je Praha 1, zřejmě nikoho nepřekvapí, nečekaná může být dvojka. Tou je v posledních letech pražská realitní raketa Praha 7. Zatímco šedesát metrů na jedničce ročně v průměru vydělá jen 2,3 procenta, sedmička o půl procentního bodu více. Sedmička je zároveň pražskou dvojkou, pokud jde o průměrnou cenu v našem modelovém segmentu, stříbro pak bere i za druhé nejrychlejší tempo růstu. Zatímco nejrychleji rostoucí byty nabídla s osmnácti procenty Praha 8, sedmička se může „pyšnit“ téměř jedenácti.

Výnosový střední proud v Praze tvoří cifry kolem tří procent. Investor s něčím takovým může počítat v případě Prahy 6, Prahy 8 anebo třeba 3. Z těchto částí Prahy je možná lehce paradoxně nejdostupnější investice na šestce, kde se v průměru za šedesát metrů bytu vejdete do deseti milionů korun. Z hlediska zhodnocení ceny bytů je ale šestka se svými meziročními třemi procenty spíše na chvostu metropole. A pojďme k vítězům.

Tři celé čtyři desetiny procenta vám aktuálně v červenci vynese městská část Praha 4, která má tak v této disciplíně bronz. Ceny tu nicméně za poslední rok vzrostly jen o 1,5 procenta. Na druhou stranu je čtyřka městskou částí s druhou nejnižší cenou za modelový byt v metropoli – dostanete se tu pod devět milionů korun. Výnos 3,42 procenta je aktuální realitou Prahy 5, kde ceny bytů poskočily za poslední rok od července do července o zhruba osm procent. A překvapivý vítěz? Praha 2, která je zároveň podle dat RealityMix jedinou městskou částí, kde modelové byty o šedesáti metrech zlevnily, a to meziročně o čtyři procenta. Ale pozor: zlevnilo zde i nájemné, a to obdobně jako na Praze 1. Nicméně výnosově je naší dnešní jedničkou. Výnos je tu 3,45 procenta, byt se tak v nájmu zaplatí za zhruba devětadvacet let. Good Luck!