Každý, kdo se v současné době pokouší koupit byt, zjišťuje, že nemá téměř z čeho vybírat. To málo, co je na skladě, je předražené jako každé nedostatkové zboží. A dostupnější byty nabízejí poptávkou vybuzení developeři jenom na papíře, kolikrát aniž mají v ruce pravomocné územní rozhodnutí.
Nejpozději příští rok si budete v klientském centru developera nejspíš připadat jako v socialistické masně. A pokud se budou politici chovat stejně jako dosud, budou na byty pořadníky jako za komunismu.
Nestavějí, nestavějí…
Developeři upozorňují už pár měsíců, že brzy nebudou mít co stavět. Statistiky jim dávají za pravdu. Stavební úřady loni povolily v Praze necelé čtyři tisícovky bytů, zároveň se však prodalo 6500 bytů, tedy o 65 procent více. V reakci na to už začaly novostavby zdražovat. A zájem o nové byty bude patrně dál růst. Stavitelé bytů předpokládají, že během příštích dvou let prodají kolem 13 tisíc nových bytů.
Expert na realitní trh Martin Červinka to považuje za příliš optimistické – protože tolik bytů nejspíš vůbec nebudou mít. „Ležáky“ z předkrizových dob jsou skoro vyprodané, zmrazené projekty už vrhli developeři na trh, přitom v posledních dvou letech povolily pražské stavební úřady jen 6800 bytů. Podle Červinky může být poptávka během dvou let oproti nabídce až dvojnásobná.
6500 : Loni se v Praze prodalo 6500 nových bytů, za stejnou dobu jich však stavební úřady povolily jen necelé čtyři tisícovky
Marcel Soural, šéf developerské společnosti Trigema, která dlouhodobě sbírá data z pražského rezidenčního trhu, sleduje snižování počtu dostupných bytů už od roku 2012. A současnou situaci v Praze přirovnává ke skryté stavební uzávěře.
Co se stalo? K velmi složité stavební legislativě – v Praze trvá povolení projektu v průměru kolem osmi let (v Německu jsou to tři roky) a je k němu potřeba vyjádření 40 úřadů – se v metropoli začali úředníci bát rozhodovat, což může souviset i s nástupem zelených a aktivistů 24 » na radnice. Státní správa by sice měla být na samosprávě nezávislá, v praxi to tak ale nefunguje. Úředníci na stavebních úřadech absolutně nedodržují správní lhůty a věc stále dokola (často patrně alibisticky) vracejí k novému projednání. Odpůrci staveb se profesionalizovali do té míry, že téměř všude naleznou alespoň formální chybu.
Martin Červinka podrobně prozkoumal všechna rozhodnutí odboru stavebního řádu pražského magistrátu jako odvolacího orgánu za posledních devět měsíců loňského roku. Výsledek? Z 35 napadených územních rozhodnutí u bytových projektů jich magistrátní odbor 31 zrušil a vrátil na jednotlivé radnice k novému projednání. U naprosté většiny z nich nedodržel lhůtu danou správním řádem, spíše pravidlem než výjimkou jsou několikaměsíční zpoždění.
Podle čeho se má projektovat a stavět?
V posledním roce developeři navíc kvůli nejistotě kolem Pražských stavebních předpisů – normy, která stanoví technické požadavky na výstavbu, jejíž platnost ministerstvo pro místní rozvoj před rokem pozastavilo – nevědí, podle jakých pravidel mají vlastně projektovat a projekty projednávat.
Hrozící nedostatek či zdražování nových bytů je momentální důsledek chaosu, selhávání státní správy a samosprávy a vlastně i nálady ve společnosti v posledních třech letech. A bude hůř, chtělo by se dodat při pohledu na aktuální dění. Udávat směr, jakým by se měla metropole do budoucna ubírat, má Strategický plán hl. m. Prahy (co stavět), územní plán (kde stavět) a Pražské stavební předpisy (jak stavět).
V současnosti platná strategie je odrazem megalomanských let Pavla Béma, který chtěl v Praze pořádat olympiádu. Návrh nového Metropolitního plánu je skoro hotov, už se ovšem mluví o jeho pohřbení. A Pražské stavební předpisy měly začít platit od května. Nebudou. Evropská komise je minulý týden nenotifikovala a Praha má další tři měsíce na to, aby připomínky Bruselu vypořádala.
Ať vám svítí slunce
Právě na Pražských stavebních předpisech lze krásně ilustrovat absurditu, se kterou se stavebníci perou. Absurditu, kterou jim nadělili politici. Pražské stavební předpisy vytvořené Institutem plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR, příspěvková organizace města – pozn. red.) platily pouhé čtyři měsíce, pak ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) pozastavilo jejich platnost.
Posoudit z pohledu laika, kdo měl pravdu ohledně potřebné notifikace u Evropské komise, co bylo čím motivováno a co je jen zbytečná šikana, je skoro nadlidský výkon.
Odpůrci staveb se profesionalizovali do té míry, že téměř všude naleznou alespoň formální chybu
Nedůstojná přetahovaná Prahy a MMR o vlastně technickou vyhlášku okořeněnou tuhým odporem billboardové lobby (předpisy původně výrazně redukovaly reklamní plochy – pozn. red.) už ovšem stála developery desítky milionů korun. Jen společnost Central Group spočítala náklady za zbytečné projektování na 30 milionů za rok. A je také jednou z hlavních příčin paralýzy stavebních úřadů.
„Připravované stavby se aktuálně hodnotí hned podle několika předpisů v závislosti na datu jejich předložení do schvalovacího procesu. To je navíc tak nepřehledné, že i stavební úřady některých městských částí přiznávají, že nevědí, podle čeho mají nové stavby schvalovat,“ říká Evžen Korec, majitel Ekospolu, jednoho ze čtyř největších tuzemských rezidenčních developerů.
Další z velké čtyřky – společnost Skanska Reality – v tuto chvíli projektuje podle celostátních požadavků a obává se, že Pražské stavební předpisy vyvolají nutnost přeprojektování, ale i nového projednání záměrů. „Chceme-li být specifičtí, nutí nás celorepublikové předpisy třeba projektovat neúměrně mnoho garážových stání, což v městské aglomeraci s veřejnou dopravou asi není kýženým celospolečenským cílem,“ vysvětluje Naděžda Ptáčková ze Skansky.
Pokrokové předpisy
Odborná veřejnost každopádně hodnotí Pražské stavební předpisy (PSP) jako pokrokové. Do města vracejí uliční čáru, jasně koncipované ulice a náměstí. Ty minulé neumožňovaly klasickou městskou zástavbu, jakou mají například Vinohrady. Zato tvrdošíjné trvání úřadu Karly Šlechtové na dodržení povinné míry oslunění – 1. března musí dopadat slunce 1,5 hodiny na jednu třetinu bytu – vůbec pokrokově nepůsobí. A hrozby Šlechtové, že novým připravovaným stavebním zákonem sebere Praze úplně možnost mít vlastní stavební předpisy, vypovídají spíše o ješitnosti než věcné debatě.
„Praha je specifické město, svoje vlastní stavební pravidla měla vždy. A z dobrých důvodů. Domnívat se, že výstavba Prahy může probíhat podle stejných předpisů jako Horní Lhoty, je naivní a nebezpečné. Už jenom sama diskuse na toto téma je ukázkou nekompetentnosti těch, kteří ji stále živí. Peripetie kolem předpisů je ukázkou ‚české‘ politiky, respektive politikaření,“ je přesvědčen Michal Melč, expert poradenské společnosti Deloitte na development.
Evropská komise minulý týden poslala do Prahy připomínky k normě, kterou měla podle přesvědčení ministerstva pro místní rozvoj posvětit. Pozoruhodné je, co se Bruselu na pražské vyhlášce nelíbí. Velmi zjednodušeně řečeno komise požaduje, aby komíny domů mohly vést i před fasádou, nejen čouhat ze střechy – aby nebyli zvýhodněni jedni výrobci. To je ovšem součástí celostátní vyhlášky, kterou požadovalo ministerstvo pro místní rozvoj do PSP zapracovat. Pokud se podaří výtky odstranit – a to by mělo jít –, posune se platnost Pražských stavebních předpisů z května na srpen či na září.
Tak kdo tady velí?
IPR je dnes odborníky respektovaným pracovištěm (díky primátoru Hudečkovi), což se o jeho předchůdci – Útvaru rozvoje hlavního města Prahy – říci nedalo. Ten v mnoha ohledech připomínal spíše výkonnou developerskou firmu než nezávislou poradní instituci města. A pokud lze dnes na něčem konkrétním ukázat paralýzu současného magistrátu, je to právě tady. Od listopadové „pražské zabijačky“, kdy si koalice navzájem odvolávala radní včetně náměstka pro územní rozvoj Matěje Stropnického, nemá IPR fakticky svého radního na plný úvazek. A vlastně neměl ani předtím – IPR totiž už v září sebrala primátorka Krnáčová Stropnickému.
Více než rok nemá šéfa magistrátní odbor územního rozvoje, bez kterého může IPR jen těžko plnit úkoly. A do třetice nefunguje ani výbor pro územní rozvoj zastupitelstva, který se stal po odvolání předsedy Jana Slezáka (ČSSD) a po rezignaci místopředsedy Martina Polácha (ANO) nesvolatelným.
Domnívat se, že výstavba Prahy může probíhat podle stejných předpisů jako Horní Lhoty, je naivní a nebezpečné. Už jenom sama diskuse na toto téma je ukázkou nekompetentnosti těch, kteří ji stále živí
A to všechno v době, kdy IPR dokončil návrh Metropolitního plánu, který by se měl začít projednávat, což u snad nejdůležitějšího a zároveň nejsložitějšího dokumentu města půjde bez politického štítu a dohod jen velmi těžko.
To je ovšem jen část skládanky. Neexistuje snad jiná kreativní profese, u jejíchž příslušníků narazíte v takové míře na přesvědčení o vlastní genialitě a neomylnosti, jako jsou architekti. Záměna za aroganci je pak velice snadná. A IPR je dům plný architektů, z nichž ještě vyčnívá právě hlavní tvůrce Metropolitního plánu Roman Koucký. Institutu se nejspíš i proto podařilo sešikovat proti sobě magistrát včetně samotné primátorky, která pro něj mívala slabost, část starostů, politiků (zelení a ODS) a především ono ministerstvo pro místní rozvoj, které bude Metropolitní plán stejně jako Pražské stavební předpisy posuzovat a schvalovat z pohledu jejich souladu s legislativou.
Rukojmí politiků
Kontroverze kolem plánu už vypluly na povrch. Pražská ODS požaduje při vyjednávání nové koalice, aby byl dokončený návrh Metropolitního plánu roztrhán a začal se tvořit nový. To by ovšem znamenalo, že Praha bude bez nového územního plánu nikoliv do roku 2020, ale i pět let poté. „Metropolitní plán je chiméra. Je v kolizi s platnou právní úpravou, což potvrzuje ministerstvo. Nikdo ho nikdy neviděl, přitom měl být hotov v březnu 2015. Je potřeba si říci, že je to slepá ulička. Pojďme do toho říznout,“ říká Filip Humplík, předseda pražské ODS, která by mohla být tím, kdo bude držet novou koalici u moci.
Primátorka Krnáčová scénář pravděpodobného pravicového spojence vylučuje: „Územní plán je obrovský střet velkých zájmů, je v něm zabudováno spoustu peněz a každý do něj chce mluvit. V tuhle chvíli je ale potřeba začít práce na něm tvrdě řídit, vytvořit pracovní mezioborovou skupinu a každý týden od ní vyžadovat report. Je potřeba Metropolitní plán zachránit, rušení není řešení.“
Ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek považuje požadavek ODS za skandální a trestuhodný: „Stavebnictví a jeho legislativa nesmějí být předmětem neustálého politického střetu. V územním rozvoji není místo pro demagogii a populismus žádného typu, respektive jeho současné projevy vedou město do dlouhodobé stagnace, ze které se bude těžko vzpamatovávat.“ Ač developer, má pravdu.
