Schvaluje se 13 let, polovinu času zabralo přetahování se státem. Praha představuje Metropolitní plán

Je to taková generálka. Hlavní město v pondělí představilo poslední verzi Metropolitního plánu. Jde o zásadní dokument, který předurčuje vývoj Prahy a pomáhá i s některými palčivými problémy. Například s výstavbou bytů, nový dokument by měl jejich výstavbu významně urychlit. „Jednou z pozitivních věcí je, že se díky plánu podaří otevřít velký počet metrů v území najednou. To znamená, že transformaci těchto míst nebudou brzdit dlouhé změny územního plánu,“ vysvětluje v rozhovoru pro e15 ředitel pražského Institut plánování a rozvoje (IPR) Ondřej Boháč.

Poslední roky IPR vypořádával desetitisíce připomínek, teď představuje poslední verzi, která je podle něj připravená k tomu, aby začala platit. Plán bude představen v pražském Centru architektury plánování a rozvoje od 20. října až do začátku prosince. Lidé si ho zde mohou prohlédnout a k poslední verzi poslat připomínky. IPR, stejně jako zástupci Prahy míní, že plán v dalším kole připomínkování obstojí. Ke schválení by tak mohlo najít už příští rok na jaře.

Příprava Metropolitního plánu se začala řešit v roce 2012, to je před třinácti lety. Co je hlavní důvod, že to trvá tak dlouho?

Základní problém je legislativní řád. Systém, který v Česku máme, není použitelný na velké město, jako je Praha nebo Brno. Tam mají mimochodem plán platný od ledna a schvalovali ho třicet let. Není to tak, že bychom tedy Metropolitní plán posledních dvanáct let připravovali. Hotový byl asi za dva roky. Od té doby se o něm ale jedná, přičemž polovinu toho času o něm jednáme se státem.

Čekal jste, že se nakonec dostanete na stejné roky jako právě Brno?

Metropolitní plán se podařilo dodělat velkou měrou díky tomu, že tu v poslední době existuje nějaká kontinuita. Osm let je náměstkem pro místní rozvoj Petr Hlaváček, který byl navíc předtím ředitelem IPR. Je to stabilita, která pomohla dovést plán ke schválení.

Takže předtím se na pozici radního pro územní rozvoj lidé střídali a ti plán měnili podle obrazu svého?

Je přirozené, že politik chce plán upravit právě podle toho, co slíbil voličům. Bohužel se ten plán dělá přes tři až čtyři volební období, což znamená, že je odpojený od koalice, která zrovna vládne. Politici nemají během čtyř let, kdy jsou ve vedení, šanci udělat změnu v území, projednat ji a schválit. Že by se začalo ještě stavět, to už je z říše snů.

Mluvil jste ale o tom, že polovinu toho problému představuje stát. V čem přesně?

Důvod je ten, že vztah mezi státní správou a městy je nevyváženě nastavený. Platí to ale i u samotných veřejných zájmů: chráníme památky, krajinu, půdní fond a tak dále. Plán musí být v souladu se všemi z nich. Státní správa řekne, že plán neschválí, když nebude v souladu s ochranou půdního fondu. Jenže většinou neřeknou, co jim přesně vadí a co chtějí předělat. Je to tedy metoda pokus – omyl. Když pak navíc jednomu úřadu vyhovíte, najednou začne haprovat dohoda s druhým. Takže zatímco Praha je motivovaná, aby už byl výsledek, úředníkům je to jedno. Mohou to řešit dalších deset let a nestane se nic.

Každý ale přece musí dodržovat zákonné požadavky.

Já se tím ale nesnažím říct, že nemáme nic chránit, máme tady ale mechanismus, kde nelze nalézt rovnováhu. Nejde totiž chránit půdní fond, památky a k tomu ještě řešit to, že nejsou byty.

Metropolitní plán | Zdroj: IPR

V posledním kole připomínek se jich sešlo 45 tisíc. Kolik z nich uplatnila státní správa?

V podstatě to nehraje roli, protože se státní správou se musíme domluvit. Drtivá většina je samozřejmě od vlastníků nebo od městských částí, snažíme se s nimi dohodnout a vyhovět, když jsou ale nereálné nebo protichůdné, je možné říct někomu ne. U státu tahle možnost neexistuje. Když jde o něco, co je hodně bolavé, tak se neustále vysvětluje. Anebo se musí kapitulovat.

U čeho jste kapitulovali?

Například u rozvojových území, kde se řeší ona ochrana půdního fondu. Některé plochy uvnitř města nebo na jeho okraji jsme tak museli odepsat. Většinou to skončilo nějakým kompromisem. Přišli jsme s nějakým rozsahem výstavby, úředníci řekli, že v žádném případě. Zmenšili jsme to na třetinu, ani to neprošlo. Takže jsme se nakonec bavili o jednotlivých parcelách. Přehazujete si argumentace, například vysvětlujete, že když nebude stavební pozemek tady, bude dál a bude to ještě horší. Nakonec to uznají. Ale tím se vyřešila jedna parcela a ono jich je třeba deset tisíc. Nakonec se dohody podařily udělat, ale zabralo to těch dvanáct let. A to je dané právě tou nevyvážeností vztahu.

Předpokládám ale, že se ta dohoda nepodařila všude. Zajímá mě, kde k ní nedošlo.

Šlo zejména o ochranu půdy. Byly pozemky, kde jsme chtěli, aby se tam dalo stavět, protože to dávalo smysl z hlediska města. Třeba severní část, kde jsou Kyje, Hutě, území od Černého Mostu na sever. Je to v podstatě uprostřed města, nikdy tam nebude žádná velká zemědělská produkce, tak by dávalo smysl, aby tam vyrostlo dobré město. Vede tam metro, je to relativně dobře dopravně obsloužené, nemusíte tam stavět novou infrastrukturu. Nesmyslně jsme se tam ale přetahovali. Taky jsme museli na mnoha místech rezignovat na výšku. Například na Pankráci jsme museli akceptovat, že tam bude maximální výška sedmdesát metrů, ačkoli jsou tam stometrové domy.

To přece nedává smysl.

Nedává, ale památková péče je přesvědčená, že ty domy, které tam už někdo postavil, jsou chyba, kterou nemáme replikovat. Když je někdo zbourá, už nemá šanci je tam postavit znovu.

To je všechno, co se nepodařilo?

Hlavní negativum je, že je Metropolitní plán v něčem podrobnější než ten stávající. A to jsme nechtěli. Potřebovali bychom mít celoměstský plán obecnější a pod ním podrobnější regulace. Jenže my tu spodní úroveň nemáme, takže je plán zbytečně podrobný.

I v tomto ohledu se ale něco chystá. Ministerstvo pro místní rozvoj už pracuje na reformě územního plánování, která by na to měla reagovat. To by mělo pomoci, ne?

Ano, dnes jsme s plánem v podrobnosti, ve které bychom mohli projednávat jednotlivé části města. Praha 11 by to například projednala docela rychle. Pro město jako celek bychom potřebovali velmi obecný dokument, ale to stát nedovolí. Potřebovali bychom také zrovnoprávnit ten vztah, abychom mohli říct: My respektujeme památkovou péči, ale následující body řešíte nad rámec zákona a nepřísluší vám to. A to nemůžeme. Když nám památkář napíše, že se mu nelíbí dopravní řešení, se kterým jsme přišli, vlastně ho musíme vyslechnout.

Výhoda ale je, že pokud by se nakonec podařilo území Prahy pokrýt jednotlivými zastavovacími plány, pak se dá nad nimi Metropolitní plán jednoduše vypnout. Je připravený na to, že když bude někde podrobnější regulace, pak v tom nebude překážet. Jinými slovy, pokud bude existovat dohoda v místě o tom, jak má vypadat, pak tomu plán nemá překážet, jeho smysl už naplňuje ta dohoda. To je ve světě úplně normální věc. U nás to možné není. Kdyby se podařila reforma územního plánování, pak může být Metropolitní plán na dlouhou dobu poslední takhle velký plán. Nebude potřeba.

Co je na plánu pozitivní?

Jednou z těch pozitivních věcí je, že se díky němu podařilo otevřít velký počet metrů v území najednou. To znamená, že transformaci těchto míst nebudou brzdit dlouhé změny územního plánu.

Dá se nějak vyčíslit, kolik metrů to je?

Extrémní číslo je přírůstek 600 tisíc lidí v příštích dvaceti letech. Ale znovu říkám, že je to strop, realita bude kolem 400 tisíc lidí. Jen za dobu přípravy Metropolitního plánu přibylo do Prahy 150 tisíc obyvatel, to reflektujeme. Předpokládáme, že plán tu s námi bude do roku 2050. Co je pozitivní, najednou jsme vyřešili zábory půdního fondu, které prostě individuálně vyřešit nešly. Stovky změn územního plánu jsou hotové. Podařilo se dát také do plánu všechny důležité dopravní záměry. A i ta regulace je daleko lepší a chytřejší. Nahradili jsme například koeficient zeleně, kvůli kterému nebylo možné stavět dobré čtvrti, které byly ve finále špatné i z hlediska té zeleně.

Předpokládám, že když se počítá zhruba s půlmilionovým přírůstkem obyvatel, pak plán musí také nějak zahýbat s výstavbou bytů. Jak s tím pomůže?

Plán samozřejmě žádné byty nepostaví. Ale umožní je. Už jen to, že nebude nutné dělat změny územního plánu, může ubrat roky příprav.

Takže povolovací procesy, které podle Světové banky trvají v Česku v průměru osm let, se radikálně zkrátí?

Ano, protože kromě toho, že plán umožní stavět, usnadní i dohodu v území. Navíc je postavený metodicky jinak, takže by měl mít pozitivní vliv i na to, co se reálně staví. Doteď platilo něco jako pozemkový urbanismus, kdy bylo dané konkrétní místo a jeho funkce. Když chtěl někdo postavit například školu, měl k tomu jasně daný pozemek. Nedej bože, kdyby měla vzniknout o pár set metrů jinde, protože to vlastně v území dává větší smysl. To už se musela dělat změna územního plánu. To s tím novým odpadá.

Co se vlastně stane s plánovacími smlouvami, kdy se developer podílí na výstavbě infrastruktury či veřejné vybavenosti? Ty jsou částečně na změny plánu navázané.

Budou se muset upravit, snaha přitom je, aby byly výrazně jednodušší. Zatímco dnes jsme je využívali u těch zmíněných změn, Metropolitní plán dopředu vytyčuje území, kde bude nutné plánovací smlouvu udělat. Celkem jde asi o sto míst. Doteď šlo o nízké desítky. Zahrne to všechna velká rozvojová území ve stabilizovaných územích, tedy když se například bude zastavovat proluka, plánovací smlouva potřeba nebude.

Kde je pro ty tisíce nových obyvatel místo, je to hlavně na brownfieldech?

Vnitřních rezerv je ve městě mnoho a jsou celoplošné. Zdroje se ale snažíme hledat hlavně uvnitř města. Někde může být vyšší hustota, u nových projektů i co největší kapacita. Vidět je to třeba na Smíchově, kde je současná výstavba velmi kvalitní, mohla být ale klidně o dvě patra vyšší. Nikoho by to nebolelo.

Metropolitní plán | Zdroj: IPR

Bude se po téhle zkušenosti stavět výš na dalších brownfieldech? Co třeba Bubny?

Mohly být podstatně vyšší, hlavně v severní části. Dohoda je ale nakonec jiná, městská část tam vyšší budovy nechce, přeje si, aby Bubny co nejvíce navazovaly na Letnou a na Holešovice. Je to přitom škoda, kdyby se stavělo takhle velké území v Londýně, Mnichově nebo v Kodani, větší výšky by se tam nebáli. Vzniklo by tam modernější a hustší město. Praze by něco takového slušelo, teď se to ale nestane, protože politická objednávka je jiná. Na Smíchově a také v Bubnech i na nákladovém nádraží Žižkov se ale povedlo dobře založit uliční strukturu. A ta je důležitější než domy. Ulice totiž domy přežívají.

S Metropolitním plánem se tedy otevírají všechny rozvojové plochy. Máte spočítáno, o kolik se tam spolu s tím zvedne cena pozemků?

To je samozřejmě dobrá otázka a odpověď na ni je, že ta obchodní se zvyšuje nepochybně. Jenže je to kvůli tomu, jak máme nastavené daně z nemovitostí a z pozemků, otázka úplně zbytečná. Pokud bychom měli jinak nastavenou daňovou politiku, město by s tím mohlo daleko víc pracovat, naplánovat si nějaké příjmy a zhodnocovat svůj majetek. Ten se zhodnocuje i nyní, v příjmu města to ale nepoznáte. To, že jsme tam umožnili výstavbu, totiž neumíme daňově vytěžit. Ty pozemky tak zhodnocujeme pro někoho jiného.

Jak by se to mělo změnit? 

Je to celostátní téma, ostatně ve volební kampani se to otevírá poměrně často. Máme vysoké zdanění práce a malé zdanění pozemků a nemovitostí. Městům to komplikuje život, protože se nemůžou chovat ekonomicky. Je to těžké, když pozemky zatížíte moc, pak je riziko, že se to promítne do ceny bydlení. A to nechceme. Musí tedy existovat rozumná míra. V Metropolitním plánu se velmi pečlivě kalibrovalo, aby plánovací smlouvy neměly na cenu bydlení vliv.

Reforma daní by tedy měla přijít hned po reformě územního plánování?

Jedna s druhou věcí souvisí. Obojí se totiž týká peněz a času. Nám se ale stalo, že jsme jedno od druhého odtrhli a tváříme se, že územní plánování není pracovní nástroj města. Je to ale právě město, kdo v území řeší ten čas a ty peníze. Územní plán je prostorový projev strategického ekonomického plánu. Je to způsob, jak ekonomicky dobře rozvíjet město.

Pokud tedy na nějakou reformu územního plánování dojde, mělo by u toho být ministerstvo financí. Je to jeden svět, spojené nádoby. To jen my v Česku si hrajeme, že existuje nějaké profesní plánování, kterému nikdo nerozumí. Vytvořil se okolo toho svět pouček, nařízení a zvyklostí.

Proč to není dlouhodobě politické téma?

Protože to leží ve stínu dalších reforem. Když se pak začne mluvit o stavebním zákonu, řeč se stočí k rychlosti povolování. Ale většina poslanců určitě ví, že existuje územní plán, často komunálem prošli, takže s ním museli pracovat. Jsou ale v zajetí myšlenkového schématu, kdy je územní plán svázaný s dotacemi, takže pak starostové plánují přes stavební úřad. Neřeší se to skrze strategii města, ale přes samotné ty procesy. Stala se z toho překážka rozvoje, což je ten největší paradox.

Už jste někde říkal, že máme šest tisíc obcí, které chtějí, aby vše zůstalo tak, jak je to doteď. Proč?

Starosta na malé obci má obyčejně svých starostí dost, řeší administrativu, je zavalený. Je rád za jakoukoli korunu, kterou dostane od státu, takže pokud to chce někdo změnit, říká: nesahejte na to. Třeba se i snažil před osmi lety pořídit územní plán, nakonec se mu to povedlo za dvanáct. A najednou mu někdo říká, že to vlastně nepotřebuje. On na to logicky reaguje tak, že ho to stálo dost úsilí, takže chce, aby to zůstalo, jak to je. No a vedle toho je starosta většího města nebo primátor, který má úplně jiný druh problémů. Ne větších, ale jiných. My ale máme pro všechny stejná pravidla.

Máte ambici řešit i to, co se děje v bezprostředním okolí Prahy?

Ano, teď ale na mapě Metropolitního plánu vidíte bílá místa. Už tam chybí jen nápis: Hic sunt leones. Problém je, že tam nejsou lvi, ale Středočeši a děje se tam hodně věcí, které mají bezprostřední vliv na hlavní město. Středočeský kraj je nejrychleji rostoucí kraj na počet obyvatel, reálně je to ale denní zátěž pro Prahu. Metropolitní oblast se tak musí začít řešit a primárně se v ní budou hasit problémy, které už se staly.

V Praze se totiž snažíme, aby – když už tu půdu vytěžíme – jsme ji také správně využili a dobře zastavěli. Snažíme se stavět kompaktní čtvrti, kde nemusejí lidé všude jezdit autem, ale použít veřejnou dopravu a to město neničit. Za hranicí Prahy je to ale divočina. My tady tak řešíme urbanismus, plánovací smlouvy a podrobné studie, ale přes pole, přes které nedohlédneme, je Šmoulov, kde se všichni lidé ráno seberou a přijedou sem.

Metropolitní plán | Zdroj: IPR