Právě v obřích investicích do průmyslových nemovitostí se letos Česká republika dostala do epicentra mezinárodního dění. O největší zářez se postaral developer P3, když s novým severoamerickým kapitálem v zádech koupil prvotřídní portfolio tuzemských hal za 523 milionů eur. Mohutně nakupoval i konkurenční Prologis, do Česka se poprvé vydal americký investiční obr Blackstone prostřednictvím své logistické platformy Logicor.
„Tito investoři nekupovali jen stávající výnosové nemovitosti, ale akvizice velkých pozemků ze strany Prologisu a P3 ukazuje jejich důvěru v pokračující růst logistického sektoru v Česku,“ uvedl ředitel české pobočky konzultantské firmy Colliers International Omar Sattar.
Nebylo divu, že v roce 2014 vstoupilo na trh také portfolio CTP, tuzemské jedničky v průmyslových nemovitostech. Zasvěcené odhady hovoří o transakci za zhruba dvě miliardy eur, což bude hodnota odpovídající výkonu celého investičního trhu. Uzavření tohoto největšího realitního obchodu v historii Česka ale pravděpodobně spadne až do roku 2015. Zvláště ve druhé polovině roku akcelerovaly rovněž investice do obchodních center.
Na trh se mimo jiné dostalo i pražské Palladium, u kterého se čeká cena kolem 600 milionů eur. Ani v jeho případě se už ovšem asi nepodaří obchod uzavřít do konce letošního roku. Podobné je to i s hotelem Hilton, který se s cenou v řádu stovek milionů eur stane v nadcházejícím období dalším velkým obchodem tuzemského realitního trhu.
Výnosy investorů klesly
Mohutný příliv nového kapitálu způsobil růst cen realit a tím pokles výnosů investorů. Podle šéfa CBRE Currana to v průmyslových nemovitostech podpořil i nízký podíl neobsazených ploch, stabilní nájemné a silná poptávka ze strany internetových prodejců a automobilového průmyslu.
U kanceláří je to ale se zdravím tržního podloží horší. „Pro kanceláře je jasné, že fundamenty, jakými je poptávka a úroveň nájemného, zůstávají oslabené,“ dodal Curran.
Developeři totiž i letos pokračovali v Praze v silné spekulativní výstavbě administrativních center. To vedlo ke zvýšení neobsazenosti moderních kancelářských ploch na patnáct procent jejich výměry.
Hallet: Česko znovu láká investory
V letech po krizi většina velkých světových realitních investorů z Česka zmizela. To mimo jiné umožnilo v roce 2011 spanilou jízdu realitního magnáta Radovana Vítka a jeho skupiny CPI. Letos se ale situace výrazně změnila, líčí stav trhu středoevropský šéf poradenské společnosti Cushman & Wakefield Jonathan Hallet.
E15: Letošní rok se investicím do realit hodně dařilo. Očekávali jste tak silný trh?
Věděli jsme, že to bude dobrý rok. Když se podíváte na rok 2013 v západní Evropě, tak to bylo období mohutného přílivu nového kapitálu. A to ze všech světových stran. Letos z toho začala výrazně těžit také střední Evropa.
E15: Proč realitní investice na evropském kontinentu tolik rostly?
Evropa je vnímaná jako bezpečný přístav pro investice. A stejně tak se nahlíží i na samotné nemovitosti. Například ve srovnání s výnosy z dluhopisů mají mnohem lepší návratnost a nyní i slušnou likviditu. Navíc je možné si půjčovat peníze za rekordně nízké úroky. Roli ale hrají faktory typu časového pásma. Dělat byznys s Amerikou z Asie je právě kvůli časovému posunu neuvěřitelně obtížné. Zatímco když vstanete ráno v Evropě, obchodujete s Asií a odpoledne s Amerikou. Takže už jen kvůli časovému pásmu má Evropa konkurenční výhodu.
E15: Odpovídá však růst investic také vývoji nájemního trhu? Nežene ceny nahoru jen přebytek kapitálu?
To byla částečně pravda v roce 2013. Letos jsme však kromě masivního přílivu dalších peněz viděli v Evropě také zlepšení poptávky firem po komerčních prostorech.
E15: Je to ale také případ České republiky?
V minulých letech firmy jediné, co dělaly, tak zmenšovaly svou velikost a kanceláře. Nyní ale vidíme, že znovu začínají plánovat budoucnost, růst a expanzi. Podobné je to se spotřebitelskými výdaji. Je tu jasně vidět, že důvěra spotřebitelů je již o něco lepší než v posledních pěti letech. Roste také poptávka po skladech a průmyslových nemovitostech.
E15: Nepřehnali to ale developeři v Praze a Varšavě s výstavbou nových kanceláří?
Hodně developerů je teď skutečně asi trochu nervózních. Domnívám se však, že kvůli zmíněným plánům firem na postupnou expanzi to nakonec až takový problém nebude. Všechny nové kanceláře, které zvláště v centru Prahy v poslední době vyrostly, budou podle mne do konce příštího roku obsazené. Hodně společností totiž stále sídlí v budovách, které původně nebyly zamýšlené jako kanceláře a v současnosti již nevyhovují. A firma, která se rozhodne pro stěhování, tak zpravidla chce do modernějších prostor. Navíc tu je řada společností, které sem zvažují přesun kanceláří nebo expanzi ze zahraničí.
E15: Přehřátí trhu tedy nehrozí?
Na trhu se o tom pochopitelně diskutuje. Rozhodující roli v tom bude hrát vývoj nájemního trhu. Jestliže bude růst, nebude problém ani se snižováním výnosů z komerčních nemovitostí.
