Situace v realitách není udržitelná, říká šéfka Skanska Property
První Češkou v čele stavitele kancelářských center Skanska Property Czech Republic se letos stala Alexandra Tomášková. V rozhovoru pro E15 Premium popsala, jakým rizikům se vyhýbá, proč nechce stavět na okrajích Prahy a co se stane, až přijde nová krize.
Co se změní s vaším nástupem do čela Skanska Property?
Nebude se dít nic radikálního. Pokračuji v nastavené práci a plním úkoly, které máme. Naším zadáním, či spíše ambicí, je mít každý rok dva běžící projekty, a to v různé fázi výstavby. Ideálně mezi sebou v rozpětí devět měsíců. To zabezpečí, že každý rok budeme mít jeden projekt k prodeji. Náš byznysový model zahrnuje nákup pozemku, přípravu projektu, výstavbu, pronájem projektu a nakonec jeho prodej. A takto se to stále točí. Ideálně cílíme na projekty kolem patnácti až dvaceti tisíc metrů čtverečních. Soustředíme se na lokality, které jsme si definovali jako strategické. Je to Praha 4, Praha 5, Praha 7 a Praha 8.
Co tyto části metropole ve vašem obchodním modelu spojuje?
Když si představíte Prahu a trojúhelník přestupních stanic tras metra, jsou tyto lokality od tohoto trojúhelníku vzdálené nanejvýš čtyři stanice. To je také důvod, proč jsou tyto lokality tolik vyhledávané a oceňované nájemci. Lehce se z nich dostanou do všech částí Prahy. Zatímco když máte projekt v okrajové části Prahy, máte omezený rybník, z něhož můžete nájemce lovit. Proto se raději soustředíme na širší centrum Prahy.
Nemáte však s tímto dobrovolným omezením potíže shánět nové parcely?
Tyto lokality samozřejmě preferuje i spousta dalších developerů. Tudíž je tam velký boj o konkrétní příležitosti. A příležitostí k akvizicím pozemků je současně velmi málo. Skanska se ale velmi zabývá hodnocením rizik. Jít do lokality, která teď vzkvétá, ale v době krize to tak být nemusí, by pro nás bylo natolik rizikové, že do toho raději nejdeme a vynaložíme síly na získávání pozemků jinde. Má to tedy svá pro a proti.
Kolik toho máte nakoupeno?
Celkem máme v zásobě pozemky na projekty o sto tisících metrech čtverečních. V tom jsou započítané již rozestavěné projekty Praga Studios v Karlíně a Parkview na Pankráci. Připravujeme pak docela velký projekt Port 7 v Holešovicích. Další velký projekt máme v Praze 4. Takže v zásobě je toho docela dost. Poptávka je silná, tak se může stát, že zásoba projektů brzy dojde. Proto se neustále díváme po nových příležitostech, abychom každý rok zvládli mít dva projekty ve výstavbě a zároveň abychom ideálně každý rok jeden z těchto projektů dokázali prodat. Tím zajistíme kontinuitu byznysu.
Daří se vám tuto ambici naplňovat?
V letech před minulou krizí to tak úplně nebylo. Stavěli jsme například projekty Budějovickou alej a Bredovský dvůr a mezi nimi byla několik let mezera. Teď je to však rozjeté dobře. Mou starostí bude toto tempo udržet. Bude úspěch, když se to povede. Na druhou stranu máme tu výhodu, že jsme součástí středoevropské společnosti Skanska Commercial Development Europe. Ta sdružuje kromě České republiky ještě Polsko, Maďarsko a Rumunsko. Náš cíl je společný, a pokud má například jedna země k prodeji projekty dva a druhá žádný, je z globálního pohledu vše v pořádku, navzájem se vykryjeme. Následující rok to může být opačně.
Poslední velké pozemky jste koupili již před více než rokem. Jste již nucení nakupovat, abyste si zajistili plynulost výstavby?
Objevují se příležitosti a řešíme je. Nic však není tak horké, že bychom to teď podepisovali. Tento rok ještě nakupovat nemusíme. Avšak záleží na tom, co se namane. Pokud to bude pozemek bez povolení, musíme počítat s mnohem delší dobou přípravy. Zatímco když koupíme připravený projekt, který si jen přetvoříme do Skanska stylu, jak to bylo například v případě budovy Corso Court v Karlíně nebo u projektu City Green Court na Pankráci, je situace mnohem jednodušší. Záleží tedy na tom, co se podaří koupit.
Musí vám projekty schvalovat centrála Skanska ve Stockholmu?
O peníze na projekty žádáme ve Švédsku velmi podobným způsobem, jako když to řešíte s bankou. Musíte například předložit detailní obchodní plán. Interně tedy nemáme žádnou výhodu v tom, že jsou to naše vlastní peníze. Navíc nám je matka i úročí, nemáme nic zadarmo. Tyto korporátní schvalovací procesy jsou však velmi dobré v tom, že vám pomohou identifikovat potenciální problémy. A samozřejmě pražský trh dosahuje výborných výsledků, proto je z pozice akcionářů zajímavé do Prahy investovat. Pro naše klienty to znamená jistotu dodání projektu v daném čase.
Do jak velkého rizika jste ochotni při pozemkových akvizicích jít? Koupili byste například parcelu, na níž se teprve musí změnit územní plán?
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
