Efekt drahých hypoték: Část mladých má plán, jak se k vlastnímu bytu proinvestovat

List The Wall Street Journal upozorňuje, že jedním z důvodů rostoucí obliby investování je také stav realitního trhu, který řadě mladších lidí boří sny o pořízení vlastního domu nebo bytu. WSJ argumentuje studií banky JPMorgan Chase, podle které loni skoro 40 procent lidí ve věku 25 let mělo svůj investiční účet, zatímco v roce 2015 dosahoval tento poměr ve stejné věkové kategorii jen šesti procent.

Tato čísla naznačují, že nastal zlom ve způsobu, jakým lidé uvažují o budování bohatství. Jeho základem v minulosti bývalo vlastnictví nemovitosti, to se ale s růstem jejich cen a výší úrokových sazeb mění. I v Česku, kde dlouhodobě patří vidina vlastního bydlení mezi ty vůbec nejlákavější materiální statky, které dokáže život nabídnout.

Byt za bit

V době drahých hypoték proto někteří příslušníci mladších generací zkoušejí „našetřit“ na vlastní byt způsobem, který může být jejich rodičům zcela neznámý. Dokládá to příběh čerstvého třiatřicátníka Michala, jemuž má k vlastnímu bytu v Praze dopomoci sázka na bitcoin – stále ještě poměrně nový druh investice, která se však od spuštění této první kryptoměny v roce 2009 ukázala jako ta celkově nejvýnosnější.

Michal věří, že když bude každý týden přikupovat kus bitcoinu, podaří se mu během deseti let tímto způsobem dát dohromady celou jednu virtuální minci. Ta nyní stojí kolem 2,4 milionu korun a fanoušci kryptoměny doufají, že by mohl v roce 2035 být její směnný kurz až desetinásobný v porovnání s dneškem – tudíž dostatečný na to, aby se dal posléze jeden bitcoin směnit za jeden pražský byt. Michal svou investiční cestu včetně aktuální hodnoty portfolia dokumentuje na účtu sítě X s lakonickým názvem Byt za bit.

„Projekt Byt za bit vznikl z přesvědčení, že cesta k vlastnímu bydlení nemusí znamenat jen třicet let života pod tíhou dluhu,“ popisuje 33letý Michal, který žije s partnerkou v pražském nájemním bytě a pracuje v oboru správy nemovitostí. Věří, že za deset let by mohl ke koupi bytu 2+kk v Praze stačit celý jeden bitcoin – a to i při uvažovaném pokračujícím růstu cen nemovitostí v hlavním městě na skoro 17 milionů korun za dvoupokojový byt.

„Nevydělávám špatné peníze, ale jako živnostník nejsem pro banku tolik zajímavý pro poskytnutí hypotéky. Navíc nájemní bydlení za současné situace na trhu vychází lépe než jít do úvěru na bydlení. Dvoupokojový byt v hlavním městě už teď stojí klidně i osm až devět milionů korun, dvacetiprocentní akontace by znamenala nutnost složit necelé dva miliony a splátka hypotéky by vycházela kolem 35 tisíc korun. V současnosti platím nájem dvacet tisíc a než úplně rezignovat na ambice pořídit si vlastní bydlení, zkouším jít cestou pravidelného spoření do bitcoinu,“ přibližuje svou finanční situaci Michal, který od srpna přikupuje každý týden část nejznámější kryptoměny v hodnotě kolem pěti tisíc korun.

Odměna spořivých

V případě masivního propadu ceny bitcoinu by objem nákupů ještě zvýšil. Aby mu strategie vyšla a on si mohl v budoucnu za průběžně nakupovanou kryptoměnu skutečně koupit nemovitost za 17 milionů korun, musela by složená roční míra růstu ceny bitcoinu dosahovat kolem 35 procent – tedy více než trojnásobek dlouhodobého průměrného výnosu indexu amerických akcií S&P 500. Tím by celková tržní hodnota všech bitcoinů narostla tak masivně, až by téměř dorovnala nynější tržní kapitalizaci zlata, k jehož digitální obdobě bitcoineři kryptoměnu rádi přirovnávají navzdory masivním výkyvům její ceny.

Michalovi a dalším držitelům virtuální měny může dávat naději skutečnost, že za posledních pět let dosahovala největší kryptoměna průměrného zhodnocení 55 procent za rok. K naplnění vize „byt za bitcoin“ by tedy stačilo citelně pomalejší tempo zhodnocování digitálního aktiva. S tím, jak se z bitcoinu stává už i na Wall Street zavedený druh investice, však jeho držitelé včetně spoluzakladatele firmy Strategy Michaela Saylora očekávají postupné zpomalování dosavadního prudkého růstu dolarové ceny bitcoinu.

„Osobně si však myslím, že to asi nenašetří dle plánu. Michal by potřeboval, aby byl bitcoin co nejdéle cenově co nejníže, a pak to prudce vystřelilo,“ odhaduje Luboš Kovařík, zakladatel služby Štosuj, která umožňuje klientům automatizovat jejich bitcoinovou strategii – například přikupovat kryptoměnu ve větších objemech v době, kdy její cena prudce klesla.

„I kdyby jeden bitcoin nestál za deset let necelý milion dolarů, pořád by mi mohl pomoci ke slušnější akontaci a levnějším splátkám hypotéky. Samozřejmě počítám s riziky a různými scénáři vývoje ceny kryptoměny, která třeba ani nemusí růst výrazně rychleji než ceny bytů v Praze. Nikdo by si neměl myslet, že stačí jen posílat pět tisíc měsíčně do bitcoinu a za deset let si za to automaticky koupí byt,“ upozorňuje fanoušek kryptoměny Michal s tím, že nápad na pravidelné přikupování bitcoinu je blízký i jeho životnímu nastavení.

Jedna hypotéka nestačí

„Nikdy jsem neměl žádný dluh ani si neužíval nesmyslné utrácení za dárky nebo zážitky. Odmala jsem k penězům šetrný, mám i finanční rezervu, která by mi vydržela až na rok života. Bez ní bych se do žádné formy investování nepouštěl. Rozhodně bych si nepůjčoval na pořízení bitcoinu, ten úvěr může být smrtící,“ varuje Michal, který kromě bitcoinu vlastní v rámci rozložení rizika i ETF na americké a světové akcie.

V jeho generaci je vlastnictví bitcoinu nebo dalších virtuálních mincí poměrně běžné, jak naznačují data od domácích obchodníků s kryptoaktivy. Podle Martina Košťála z burzy Coinmate tvoří věková skupina mezi 20 a 30 lety zhruba pětinu její uživatelské báze. Šéf kryptosměnárny Anycoin Marek Kyrsch hlásí, že mezi jejími klienty mírně převažují třicátníci.

„V případě bitcoinu věřím, že může jít i díky jeho omezené zásobě a necenzurovatelnosti o vhodný nástroj pro spořivé lidi jako já, kteří jej neberou jako nějakou ruletu. Nedovedu si ale moc dobře představit, že bych 20 nebo 30 tisíc korun měsíčně dával do bitcoinu coby čerstvý absolvent střední nebo vysoké školy s cílem si za to později koupit vlastní bydlení. Spíše dává smysl po škole pracovat na růstu své hodinové mzdy než hledat nějaký zázračný los do loterie, byť ani já jsem nebyl jiný a taky po něm kdysi pokukoval.“

S nutností zaměřit se v prvních letech pracovního života na kariérní posun souhlasí i realitní makléř Daniel Kotula, nabízí však úplně jiný model, jak v dnešní době přijít k vlastní nemovitosti. On sám dlouhodobě doporučuje vzít si hypotéku co nejdříve po škole – a to i lidem, kteří zrovna nevydělávají nad pražský mzdový průměr. „Kdo chce vlastnit v Praze velký byt, měl by co nejdříve po škole vlastnit aspoň nějaký malý. Klidně i čtyřmilionovou garsonku,“ radil Kotula v podcastu Vojty Žižky. Část svých tezí rozvinul v pořadu e15 FLOW.

VIDEO: Byty v Praze jsou levné, na Vinohradech budou za deset let za dvojnásobek, říká Daniel Kotula ve FLOW.

FLOW: Když máte hypotéku, můžete být šťastní, protože inflace snižuje reálnou zátěž dluhu • Zdroj: e15

Pokud někdo dokáže krátce po absolvování studií složit stovky tisíc korun jako minimální vklad vlastních zdrojů pro čerpání hypotéky, mohl by v dalších životních fázích využít růst cen pražských realit ve svůj prospěch. Klíčovou podmínkou úspěchu je kromě těchto statisícových vlastních zdrojů, na něž je podle Kotuly možné si vydělat prací navíc a odpíráním si cestování nebo nákupu auta, už hlavně čas.

„Ta čtyřmilionová garsonka se za pět šest let zhodnotí, pak se dá prodat a získat kapitál na nákup větší nemovitosti,“ doplnil Kotula svou tezi, jež později vyvolala velkou pozornost mezi investory na sociálních sítích. „Kdo to neudělá, je později, ve třiceti nebo pětatřiceti letech, bez šance koupit si větší rodinný byt v hlavním městě,“ dodal makléř.

Kdo uvažuje při koupi čtyřmilionové garsonky s pětiprocentním růstem její ceny za rok, tomu se vstupních 400 tisíc coby minimální vstupní investice papírově brzy vrátí. Za deset let by tedy mohl mít byt s prodejní cenou přes šest milionů korun. Nejenže se během dekády znásobila původní několikasettisícová investice, ale dlužník řádným splácením snížil jistinu. To vše se může hodit v případě, že si chce později pořídit větší rodinné bydlení – peníze z prodeje garsonky poslouží jako základ pro další hypoteční úvěr. Mezi bytem a bitcoinem ale může existovat téměř nekonečné množství cest, jak se pokusit rozmnožit peníze určené na vlastní bydlení. A to si kromě Michala uvědomuje i řada dalších Čechů.

Hypotéka jako páka

Podle zářijového průzkumu komunikační agentury Cook jsou mezi lidmi ve věku 18–35 let investice do akcií a kryptoměn podobně populární, preferuje je skoro pětina dotazovaných. Konzervativněji smýšlející mladé investory by proto mohlo lákat namísto splácení hypotéky žít v nájmu a „ušetřené“ peníze každý měsíc vkládat do indexu S&P 500 s dlouhodobým průměrným výnosem kolem deseti procent ročně – podobně jako to dělá Michal s bitcoinem.

Jenže WSJ na modelovém příkladu spočítal, že výnosy z podobné strategie mohou být po deseti letech v porovnání se zhodnocením nemovitosti pořízené na hypotéku vyšší jen zhruba o šestnáct procent. A to americký list počítal s úrokovou sazbou 6,5 procenta. V Česku se průměrná sazba hypoték v říjnu dostala pod hranici pěti procent, což lákavost nákupů realit na dluh ještě zvyšuje.

GALERIE: Nejdražší nemovitosti na českém trhu:

13 Fotogalerie

„V případě pořízení bytu nebo domu na hypotéku vůbec nepotřebujete k dosažení výnosů srovnatelných s cennými papíry, aby cena vaší nemovitosti rostla srovnatelným tempem jako hodnota akcií,“ dodává pro WSJ Jim Egan, expert na realitní trh v americké bance Morgan Stanley.

I proto může být pro část mladých bez realistické šance na získání hypotéky lákavé pouštět se do rizikovějších druhů investic, které by mohly růst cen bytů nebo hodnoty amerických indexů ještě výrazně překonat. Jenže jak ukázal nedávný masivní propad na finančních trzích, během něhož řada traderů obchodujících na páku přišla během chvíle o všechno, může pouhé držení a přikupování vysoce volatilního bitcoinu za vlastní peníze představovat ještě ten obezřetnější přístup k riziku.