Velká část novely nabude účinnosti zanedlouho, a to k 1. listopadu 2011. Od 1. ledna 2013 bude potom účinná poslední část novely pro úpravu nájemného v místech, kde skončí jednostranné navyšování nájmu k 31. prosinci 2012. Změn je opravdu hodně a týkají se nájemního vztahu z různých úhlů pohledu. Například dojde ke zrušení tzv. služebních bytů nebo pronajímatel už nebude mít povinnost kauci (peněžní prostředky, které nájemci pronajímateli při uzavírání nájemní smlouvy složí) uložit na zvláštní bankovní účet k tomuto speciálně zřízený, ale může je mít v podstatě kdekoli, třeba u sebe doma. Tento text se chce zaměřit na největší změny a novinky.
#####Změna nájemného se stává předmětem dohody
Ano a velmi výrazným způsobem. Se skončením účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného se jakákoli změna nájemného stává předmětem dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Pronajímatel tak může v podstatě navýšit nájemné, jak se mu zlíbí, ale musí se na jeho výši dohodnout s nájemcem. Pokud však nedojde ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Nájemce má potom dva měsíce na to, aby si rozmyslel, jestli nabídku přijme nebo ne. Pokud ji přijme, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. V tomto případě je třeba dohodu písemně potvrdit. Jinak má pronajímatel právo ve lhůtě dalších tří měsíců podat návrh k soudu, na základě kterého určí výši nájemného soud.
Jeho úkolem není rozsoudit spor protistran o výši nájemného, ale najít takovou částku, která bude odpovídat místnímu trhu. Jestliže pronajímatel žalobu v této lhůtě nepodá, musí nájemci doručit nový návrh a začíná běžet opět dvouměsíční lhůta k vyjádření. Je důležité zmínit, že soud rozhodne o výši nájemného zpětně ke dni podání návrhu na jeho určení. Může se tak stát, že nájemce bude muset doplatit i poměrně velký dluh na nájemném, a to především z důvodu dlouhotrvajícího soudního řízení. Aby nájemci nepřišli zkrátka, mohou také požádat soud o úpravu nájemného. Konkrétně je zákonem stanoveno, že pokud navrhuje nájemce snížení nájemného, postupuje se obdobně jako při zvyšování nájemného pronajímatelem u soudu. Doufejme, že problematika nájemného nebude znamenat nárůst počtu podaných žalob na jednotlivé soudy, ale že bude docházet spíše k uzavírání dohod o výši nájemného.
#####Výši nájemného lze měnit podle změny okolností
Co se dále týče změny nájemného, je podle nové úpravy možné změnit jeho výši i za situace, kdy došlo k tzv. podstatné změně okolností, z nichž pronajímatel nebo nájemce při sjednávání smlouvy vycházeli. Podmínkou ovšem je, že nájemné muselo být mezi stranami sjednáno na základě dohody a jedná se o nájem na dobu neurčitou.
Tato ustanovení o nájmu se podle novelizovaného znění nepoužijí pro určení nájemného u družstevního bytu. Zde je třeba dodat, že zákonodárce měl patrně na mysli nepoužití výše zmíněných ustanovení o nájmu, pokud družstevní byt užívají členové bytového družstva. Byty ve vlastnictví bytových družstev mohou totiž mít v nájmu i nečlenové bytových družstev. Pro úplnost je třeba zmínit, jak novela pohlíží na způsob výpočtu úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení. Primárně je toto na dohodě nájemce a pronajímatele. Nedohodnou-li se, postupuje se podle zvláštního předpisu. V současnosti takový právní předpis ovšem neexistuje. Přesto jsme mohli v tomto směru zaznamenat krok ke změně, protože je v jednání věcný záměr zákona, který by měl tuto problematiku upravit. V současné době nájemci i pronajímatelé obecně postupují podle již neplatné vyhlášky, kdy nájemci platí měsíční zálohy na platby spojené s bydlením a ty jsou jim zpravidla jednou ročně vyúčtovány.
#####Pravidla pro přechod nájmu se mírně omezila
[file:11783:small:right]
Další položkou, kterou novela občanského zákoníku mění, je dosavadní úprava přechodu nájmu. Ta není v zemích Evropské unie obvyklá a je poměrně hodně široká. Proto jakési ,,zúžení“ přechodu nájmu bytu bylo namístě. K přechodu nájmu bytu dochází v případě, když nájemce bytu zemře a nejedná se o společný nájem bytu. V takovém případě přejde nájem na osobu, která žila s nájemcem v době jeho smrti ve společné domácnosti. Hlavní novinkou je, že i když nájem bytu takto přejde ze zákona, skončí uplynutím dvou let od okamžiku přechodu nájmu. Nový nájemce si tedy musí v tomto období buď s pronajímatelem dohodnout pokračování v nájmu, nebo si najít jiné bydlení. Z tohoto pravidla však zákonodárce stanovil dvě výjimky, a to pokud se jedná o osoby starší 70 let nebo naopak osoby mladší 18 let. V prvním případě se na osobu starší 70 let dvouleté omezení vůbec nevztahuje a tato osoba tak získá nájem na dobu neurčitou, v tom druhém nájem skončí nejpozději dnem, kdy osoba dosáhne věku 20 let.
#####Pronajímatel může stanovit počet osob v bytě
Novinkou je také to, že pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Snahou zákonodárce zde evidentně bylo zabránit přeměně bytů na ,,ubytovny“. V praxi však bude toto ustanovení problematické, protože nikde není například stanoveno, kolik osob má v jak velkém bytě žít, co vlastně může pronajímatel dělat, pokud jsou opravdu porušována hygienická pravidla a podobně. Minimálně stejně významnou změnou je ustanovení, že pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím dalších osob do bytu. Toto však neplatí pro osobu blízkou a pro ,,případy zvláštního zřetele hodné“. Dosud má nájemce povinnost oznamovat pronajímateli změny v počtu osob v bytě, a to především za účelem správného vyúčtování nákladů za služby zajišťované s užíváním bytu. Podle novely bude nájemce povinen kromě počtu oznamovat také změny ve jménech a příjmeních, datech narození a úmrtí. Rovněž bude povinen oznámit uzavření manželství a přechod nájmu. Tato povinnost musí být splněna bez zbytečného odkladu. Pokud tak neučiní nájemce ani do dvou měsíců ode dne, kdy změna nastala, může dostat výpověď z nájmu bytu i bez soudu.
