Znalecké posudky mohou obsahovat analýzu ceny obvyklé (tržní hodnoty) nebo indikaci ceny zjištěné (administrativní), odhadci se mohou vyjadřovat pouze k tržní hodnotě. Pojmy cena zjištěná a cena obvyklá přitom nejsou synonymní, ale musejí se, někdy i dost podstatně, lišit. Toto konstatování lze nejlépe ilustrovat na příkladu: V hojně sledovaném investigativním pořadu jedné české komerční televize se objevila „kauza“, při které se reportérům podařilo zjistit, že jistý znalec ocenil jeden a tentýž objekt v jediném dni tak, že cena uvedená v jednom ze znaleckých posudků byla osm milionů korun a ve druhém čtyři miliony korun. Podle názorů reportérů se muselo jednat jasně o podvod. Skutečnost byla přitom mnohem prozaičtější.
Znalec dostal od zadavatele posudku dvě různá zadání posudku. V prvém případě měl za úkol indikovat skutečnou cenu obvyklou (tržní hodnotu), za kterou by se oceňovaný objekt mohl za obvyklých podmínek na trhu prodat. Vzhledem k tomu, že se jednalo o poměrně starý, opotřebovaný a pro současnou zemědělskou výrobu technologicky nevhodný objekt, není nijak překvapující, že cena obvyklá vyšla relativně nízko. Zároveň znalec určoval cenu zjištěnou (podle platné vyhlášky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) jako podklad pro stanovení základu pro stanovení daně z převodu nemovitosti. Zde se znalec musel striktně držet legislativní normy - oceňovací vyhlášky - a jeho závěry tedy musely být nutně odlišné od druhého posudku. Vedle těchto základních typů se vyskytují i pojmy „tržní cena“ a „zadlužitelná hodnota“.
#####Obvyklá cena (tržní hodnota)
Přesnou definici obvyklé ceny nalezneme v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Stručně řečeno, cena obvyklá je taková cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Věcně (i když ne zcela právně) je s právním pojmem „obvyklá cena“ shodný ekonomický pojem „tržní hodnota“. V uvedené definici je podstatné, že pokud se má doopravdy jednat o obvyklou cenu, musí být skutečně splněny podmínky obvyklého obchodního styku, tedy s ochotným prodávajícím a kupujícím, s tím, že celý trh měl dostatečnou možnost se s podmínkami prodeje seznámit a dodržením rovných podmínek pro všechny účastníky transakce. Z logiky věci proto vyplývá, že cena dosažená například v okamžiku stavu tísně prodávajícího, v době přírodních nebo jiných kalamit nebo při prodeji majetku mezi blízkými osobami prakticky nemůže být cenou obvyklou.
#####Zjištěná cena (administrativní cena)
[file:8407:small:right]
Cena zjištěná je v kontextu § 1 odst. 3 písmeno a) zákona č. 151/1997 Sb. cenou ošetřenou zvláštním předpisem, který stanoví odlišný způsob oceňování. V době centrálně plánované ekonomiky před rokem 1990 jiný způsob ocenění nemovitostí než právě tento neexistoval. Vzhledem k zásadě tvorby pevných cen v době socialismu byly exaktně stanoveny i ceny, za které se prodávaly nebo vyvlastňovaly i starší a opotřebované nemovitosti. Dnes, v době standardní tržní ekonomiky, je nejčastějším účelem administrativních cen zajistit tzv. daňovou spravedlnost, to znamená, aby žádný plátce daně nebyl oproti ostatním zvýhodněn nebo naopak znevýhodněn.
Dalším použitím zjištěných cen může být také určování některých náhrad při vyvlastnění ve veřejném zájmu ve smyslu zákona č. 184/2006 Sb. Jelikož dnes ceny nemovitostí jsou ceny volné (viz zákon č. 526/1990 Sb., o cenách), nic nebrání tomu, aby jeden občan prodal druhému byt 1+kk na Jižním Městě v Praze buď za jednu korunu, nebo za 50 milionů korun. Pokud chce stát skutečně spravedlivě zjistit základ daně z převodu nemovitostí, musí zajistit, aby někteří prodávající (plátci této daně) neuváděli do kupních smluv neadekvátně nízké kupní ceny a tímto podvodným jednáním se nesnažili snížit si svoji daňovou povinnost. Pojistkou proti tomuto jednání jsou právě administrativní ceny - základem daně z převodu nemovitostí je kupní cena, pokud ovšem není nižší než cena zjištěná.
#####Tržní cena
V ekonomii jako vědní disciplíně se rozlišují pojmy „hodnota“ jako něco ekonomicky obecného (průměrného) a „cena“ jako pojem konkrétní. Tržní cenu nedokáže nikdo - znalec, odhadce, soud nebo kdokoli jiný - určit, jedná se vždy o neopakovatelnou a jedinečnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím. Tržní hodnota je potom jistým průměrem všech tržních cen porovnatelných majetků. Výsledkem toho, že se na realitním trhu kříží jak právní, tak i ekonomické pojmy, je to, že obvyklá cena se rovná tržní hodnotě, ale tržní hodnota se nerovná tržní ceně. Vzhledem k uváděné definici by se v realitních inzerátech neměly objevovat formulace typu „prodáme byt v Berouně za tržní cenu dva miliony korun“.
#####Zadlužitelná hodnota rozhoduje o výši úvěru od banky
[file:8406:small:right]
V podmínkách současného českého realitního trhu se možná více než 80 procent nemovitostí kupuje na hypotekární nebo jiný úvěr. Ti, kteří se na realitním trhu aktivně pohybují, by se proto měli seznámit i s pojmem „zadlužitelná hodnota“. Tento pojem (dříve se používal i pojem „cena v tísni“) zavedly na počátku 90. let minulého století banky a spořitelny jako jistou pojistku pro zabezpečení kvality portfolia zajišťovacích instrumentů. Česky řečeno -zadlužitelná hodnota je cena obvyklá (tržní hodnota) snížená o bezpečnostní koeficient například 10 až 20 procent. V praxi banka žadateli o úvěr potvrdí, že cena obvyklá (tržní hodnota) nemovitosti, která je nabízena jako zástava úvěru, je skutečně šest milionů korun, ale poskytne úvěr jen ve výši pěti milionů korun.
Důvody bank a spořitelen, proč se takto chovají, jsou v podstatě dva - jednak je třeba si uvědomit, že platnost závěrů znaleckého posudku je k určitému datu - třeba k 1. září 2007 - a nikdo nemůže bance zaručit, že za dobu splácení úvěru do roku 2037 nedojde třeba vlivem ekonomické krize k plošnému poklesu cen nemovitostí, jednak jsou důvodem zkušenosti bank s komplikacemi při realizaci (prodeji) zástav nesplacených úvěrů. Již v okamžiku prodeje pohledávky za dlužníkem se bance nepodaří prodat „balík“ pohledávek za sto procent hodnoty, při prodeji formou nedobrovolné dražby je zase obtížné si představit ochotného nedobrovolného prodávajícího.
#####Úřední cena je dnes už reliktem vzdálené minulosti
V příštím dílu se budeme zabývat formou, obsahem a zejména způsobem použití znaleckých posudků a tržních ocenění.
