Jaroslav Bukovský: Realitním rentiérem bez velkého kapitálu a s ročním výdělkem až dvacet procent
- Češi mnohdy vnímají cihlu jako symbol bohatství a jedinou možnou definici investice
- Čistý roční výnos z pronájmu českých bytů je nízký, racionální ospravedlnění investice závisí primárně na neustálém růstu cen bytů
- Alternativou k domácím nemovitostem mohou být akcie realitních investičních trustů s dividendovým výnosem přes patnáct procent ročně
Každý Čech má to slovo rád, každý tuzemský konzervativní investor to slovo miluje, pro spoustu domácích boháčů symbolizuje přímou cestu k jejich majetku. Nemovitost. Našincům se dobře poslouchají i slova jako cihla či panel, která v českém prostředí fakticky představují alternativu pro drahé kovy. Koupit byt znamená víc než vyhrát ve sportce, nemovitosti pro mnoho zámožnějších domácích hráčů představují jedinou možnou definici pojmu investice, definice demokracie zúžená na ekonomickou stránku znamená možnost vzít za kliku svého vlastního bytu. Víra v růst cen nemovitostí převyšuje tu křesťanskou a silnější pocit jistoty z vlastněné cihly či panelu kolem sebe dokáže vzbudit snad jen přítomnost kompletní rodiny.
Občas se najde z pohledu většinové společnosti zlý jazyk tvrdící, že ceny nemovitostí jsou lehce přepálené. Sem tam se dokonce objeví kacíř tvrdící, že jsou nesmyslně vysoko. Bližší pohled na cenové kritiky ale většinou jen ukáže, že jde o potenciální včerejší kupce, kterým dnes už ujel cenový vlak. Ostatně "úloha" nemovitostí v české společnosti je komplexnější. Když z vás v Česku milionáře neudělá obyčejná práce, postará se o to právě nemovitost. Tak to alespoň bylo doposud. A i když průměrný drobný investor svému makléři stokrát podepíše, a bude o tom i přesvědčen, že minulé výnosy neznamenají budoucí zisky, v případě nemovitostí tomu prostě nevěří.
Když si nalijeme čistého vína, nebýt neustálého zhodnocování bytů, byly by nemovitosti včetně pražských bytů na těch nejromantičtějších adresách naprosto marné investiční aktivum. Proč? Na aktuálním nájemném totiž například průměrný pražský byt aktuálně ročně vynáší zhruba 3,4 procenta hrubého. Čistého to včetně započtení dvouprocentního ročního opotřebení nemovitosti znamená zhruba 1,75 procenta.
Představte si situaci, kdy se majiteli nepodařilo sehnat do bytu vhodného nájemníka: a kompenzací za celoroční starosti a stres je mu výnos na úrovni, která nepokrývá ani roční míru inflace. Zhodnocení bytu tak vlastně dotuje jistý druh zoufalosti pozice majitele a dělá z celého rozverného podniku jménem Pan bytný racionálně ospravedlnitelnou akci. Jinými slovy: kdyby ceny bytů stagnovaly, průměrný pronajímatel bytu by se dnes musel tvářit jako legendární Hide the pain Harold.
My dnes přehodíme výhybku - o hodně. Z domácích nemovitostí na ty americké. Zůstaneme v rezidenčním sektoru, nebudou nás ale zajímat přímo cihly, nýbrž cenné papíry odvozené od tamních hypoték. Ano, správně cítíte, že tento typ papírů zavinil velkou finanční krizi po roce 2007. Jenže svět už je jiný, ač tomu občas nic nenasvědčuje, a investice do těchto papírů mohou být výnosné a relativně bezpečné. Půjdeme přitom po výnosu. Narozdíl od necelých dvou procent za nekonečně starostí s vlastnictvím bytu nás bude zajímat výnos patnáct procent a výše, a to - krom stresu - bez hmatatelných starostí.
Tolik totiž na dividendách aktuálně vynáší akcie specifické části trhu známé jako REITs, tedy takzvané realitní investiční trusty. Konkrétně ta část z nich investující do hypotečních úvěrů a hypotečních cenných papírů. Proč? Protože jde o sektor, který zřejmě nabízí nejvyšší dividendové výnosy současného akciového světa a co více: pokud se něco nepokazí, nemusela by se jejich pozice v této královské disciplíně až tak docela zhoršovat. Tedy pojďme na ty nejvýnosnější dividendové REITs současnosti, na které navíc dosáhnete bez problémů i ze své investiční apky z obýváku.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
