#####Na dotazy odpovídá ing. Petr Kout, CSc. daňový poradce
Jsme dva spoluvlastníci bytového domu. Nemůžeme se shodnout na tom, jak má správně vypadat zdanění nájemného z pronájmu bytů a nebytových prostor. Vyúčtování provádí můj vzdálený příbuzný, já mu hradím poměrnou část výdajů. Jak by mělo vyúčtování a zdanění proběhnout?
Bez podrobnějších informací lze na dotaz odpovědět pouze v obecné rovině. Spoluvlastníci - fyzické osoby mohou příjem z pronájmu nemovitostí zdaňovat buď jako příjem podle § 7 - Příjmy z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti, pokud je nemovitost (stavba bytového domu), resp. spoluvlastnický podíl na stavbě, vložen v obchodním majetku, nebo jako příjem podle § 9 - Příjmy z pronájmu. Dále záleží na tom, jak se spoluvlastníci dohodli na rozdělení příjmů a výdajů. Příjmy dosažené společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví k věci a společné výdaje k nim se rozdělují mezi spoluvlastníky v zásadě podle jejich spoluvlastnických podílů. Pak každý ze spoluvlastníků zdaňuje svůj podíl na příjmech a výdajích ve výši svého spoluvlastnického podílu.
Spoluvlastníci se ale mohou dohodnout i tak, že příjmy z užívání nemovitosti ve spoluvlastnictví budou plynout jen určitým spoluvlastníkům nebo že se rozdělí jinak, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům. Zákon o daních z příjmů tuto skutečnost respektuje, a pokud je toto rozdělení podloženo písemnou smlouvou uzavřenou všemi spoluvlastníky, rozdělují se i pro účely daně z příjmů fyzických osob tyto příjmy a výdaje podle uzavřené smlouvy. Musí být splněna podmínka, že se příjmy a výdaje pro účely zdanění musí rozdělit ve stejném poměru (stejný podíl na celkových příjmech i na celkových výdajích). Pokud jsou příjmy a výdaje rozdělovány mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje buď v prokázané výši, nebo v „paušální“ výši 30 procent z příjmů.
[file:8053:small:right]
Jak bude vyúčtování po formální stránce vypadat, je na dohodě spoluvlastníků. Zákon o daních z příjmů pouze požaduje, aby evidence příjmů a výdajů byla vedena v časové posloupnosti. Dále je třeba evidovat odpisovaný majetek, pohledávky a závazky. Z časového hlediska by mělo být vyúčtování zpracováno a předáno tím spoluvlastníkem, který je provádí, ostatním spoluvlastníkům včas tak, aby si ostatní spoluvlastníci mohli zpracovat přiznání, které se podává ve lhůtě do 31. března.
Jsem vlastníkem činžovního domu. Nyní bych chtěla jeden byt v domě přenechat k bydlení své dceři. Musí mi platit nájemné? Pokud ano, kolik?
Z daňového pohledu by bezplatné užívání bytu vedlo jako jiný majetkový prospěch k předmětu daně darovací. Poplatníkem daně darovací by v tomto případě byla dcera. Protože se však jedná o vztah mezi matkou a dcerou, tedy o osoby v I. skupině, pak by se na tento vztah vztahovalo osvobození od daně darovací a osvobození od povinnosti předložit přiznání k dani darovací. Současně je však nutné si uvědomit, že část domu není používána vlastníkem pro dosažení zdanitelných příjmů. Z toho plyne, že také příslušná část výdajů není u matky považována za výdaje na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů (opravy, daň z nemovitostí, odpisy apod.).
Pokud bude dcera hradit matce nájemné, nájemné by mělo být ve výši obvyklé na trhu. Je to podmínka § 23 odst. 7 zákona, o daních z příjmů pro osoby blízké. Pokud by bylo nájemné sjednáno v neodůvodněně menší výši, než je nájemné obvyklé, pak by správce daně mohl doměřit daň vlastnici domu, a to ve výši rozdílu mezi obvyklou a sjednanou výší nájmu.
