Developerská společnost Orco se potácí nad propastí
S developerskou společností Orco to jde v posledním roce od desíti k pěti. Nedávno zveřejněné auditované výsledky společnosti jen potvrdily černé předpovědi analytiků, že ekonomická situace firmy je už na pováženou. Za jednu z posledních šancí odborníci označují vstup nového finančního partnera, který by firmě zafinancoval nejbližší budoucnost a dal jí čas na provedení restrukturalizace. Vedení firmy vede horečná jednání se svými věřiteli a také se společností Colony Capital, která zvažuje investice do developerského gigantu. Výsledek jednání by měl být znám do konce června, v době uzávěrky tohoto čísla Realitu se ale stále jednalo. Vstup investora by znamenal úpis nových akcií, což by způsobilo poměrně vysoký ředící efekt pro současné akcionáře. A to se nelíbí sdružení minoritních akcionářů SOS Orco, které patří mezi velké kritiky stávajícího vedení. Toto sdružení tvrdí, že šéfům firmy jde pouze o udržení svých pozic, a proto již dlouhou dobu požaduje jejich výměnu. Právě vedení firmy je prý totiž zodpovědné za současný kritický stav. Jenže managementu společnosti Orco zase naopak vadí častá mediální prohlášení sdružení, která prý manipulují s trhem a způsobují snižování cen akcií. Společnost tak podala České národní bance návrh na přezkum jednání sdružení SOS Orco a šéf firmy Jean-François Ott v této souvislosti také podal žalobu na ochranu osobnosti proti šéfovi sdružení Luboši Smrčkovi.
#####Začátek krize nachytal firmu v nedbalkách
Píše se červenec 2008, české hospodářství zdá se dobře šlape a málokoho v té době napadá, že by se situace mohla během několika měsíců radikálně změnit. S žádnou krizí nepočítá ani developerská firma Orco Property Group, která se v té době nachází uprostřed své investiční aktivity. Jako rána z čistého nebe ale na podzim přichází finanční krize, která se brzy transformuje do celosvětové hospodářské recese. Stavebnictví jakožto cyklické odvětví patří mezi nejpostiženější obory a společnost Orco není výjimkou. Právě počátek krize totiž nachytal společnost v nedbalkách. Její portfolio nájemních nemovitostí nevytvářelo firmě dostatečné cash flow k pokrytí úrokových nákladů a firma se tak dostala do prvních problémů. Akcie, které ještě na počátku roku přesahovaly částku dva tisíce korun za jednu, ztratily do konce roku přes 90 procent své hodnoty a poprvé se začaly ozývat hlasy, že ekonomická situace společnosti Orco není příliš růžová. Firma následně propustila 220 zaměstnanců a změny se dotkly i vedení, které opustili dva hlavní manažeři. Navíc majoritní akcionář společnosti, její zakladatel Jean-François Ott, přišel o většinu akcií společnosti, když jeho podíl ve společnosti klesl z 12,3 procenta na stávajících 1,6 procenta.
#####Mezi SOS Orco a vedením se rozhořela válka
Vedení firmy však na negativní vývoj v podstatě nereagovalo a s médii ani akcionáři nijak nekomunikovalo. Zavdalo tak příčiny ke spekulacím ohledně ekonomického stavu firmy, které svými dalšími kroky ještě umocňovalo. Společnost Orco totiž několikrát odložila zveřejnění hospodářských výsledků za loňský rok a v půlce března dokonce požádala o přerušení obchodování s jejími akciemi. Stejný krok také podnikla na burzách v Paříži, Budapešti a Varšavě. Přerušení prodeje a nákupu akcií na burzách a odkládání výsledků znepokojilo minoritní akcionáře. Ti se již na konci února spojili ve sdružení SOS Orco a stali se prakticky ihned po založení sdružení velkými kritiky stávajícího managementu. Události z března tak jen přilily další olej do ohně a SOS Orco začalo požadovat výměnu vedení. Aby toho nebylo málo, tak firma požádala o soudní šestiměsíční ochranu před věřiteli, kterou management společnosti předložil francouzskému soudu. „Dosud jsme se vždy snažili hovořit mírně a se snahou o dohodu, nechtěli jsme zbytečně zvyšovat napětí. Ale změna situace nás nutí prohlásit, že na valné hromadě na konci dubna budeme požadovat naprostou a důslednou změnu vedení firmy,“ prohlásil tehdy předseda sdružení SOS Orco Luboš Smrčka.
Chování managementu společnosti Orco se přestalo zamlouvat také majiteli největšího množství akcií, firmě PROSPERITA investiční společnost, která vlastní 5,02 procenta akcií. PROSPERITA se totiž začala obávat cílené manipulace s cenami akcií. Největší bitva se ale rozhořela mezi stávajícím managementem a sdružením SOS Orco. Sdružení pokračovalo v kritice vedení a zveřejnilo například i informace o sporném nákupu německého hradu Hakeburg společností ORCO Germany, kterým měli šéfové firmy zhojit svou nepovedenou investici. Mediální kritika na hlavy vedení pak pokračovala v podstatě každý týden. Managementu společnosti se ale útoky sdružení přestaly na počátku června zamlouvat, protože podle něj totiž sdružení svými výroky manipuluje trhem a snižuje cenu akcií. Společnost Orco tak podala České národní bance návrh na přezkum jednání sdružení SOS Orco a šéf firmy Jean-François Ott k tomu též podal žalobu na ochranu osobnosti proti šéfovi sdružení Luboši Smrčkovi. Oslovení analytici ale názor šéfů společnosti Orco nesdílejí. „Dopady prohlášení jednotlivých stran na cenu akcií jsou sporné, akcie jsou na takto nízkých úrovních především proto, že firma vykazuje enormní ztráty,“ uvedl analytik společnosti Cyrrus Karel Potměšil.
#####Auditor varuje před možným krachem
Zveřejnění výsledků hospodaření však neproběhlo ani poté bez problémů. Vedení společnosti Orco je totiž ještě posunulo, aby nakonec stejně muselo s pravdou ven. Neauditované výsledky překonaly ty nejpesimističtější odhady. Zatímco analytici očekávali ztrátu kolem 100 milionů eur, podle předběžných odhadů firma zakončila loňský rok ve ztrátě dosahující 400 milionů eur. Tuto hrozivou cifru potvrdily i auditované výsledky, které Orco uveřejnilo před třemi týdny. Přesná velikost ztráty činila 391 milionů eur a způsobila ji především ztráta z přecenění investičního majetku a snížení hodnoty rozpracovaných projektů. Auditor také ve své zprávě upozornil, že podstatné dluhové závazky, požadavky na nový kapitál a zhoršené hospodaření společnosti (vliv vývoje na realitním trhu) vytvářejí nejistotu, která by mohla vznést velkou pochybnost ohledně schopnosti společnosti pokračovat v činnosti. „V případě, že by nebyla zajištěna schopnost pokračovat v činnosti, pak by finanční výkazy musely být sestaveny na likvidační bázi, což by mělo vliv na ocenění aktiv a závazků, které nyní nelze specifikovat,“ doplnil Patrick Vyroubal, analytik společnosti Atlantik FT.
Situace společnosti Orco tak začíná být kritická, dosažená ztráta se projevila mimo jiné v poklesu vlastního kapitálu, při stejných dluzích tedy v růstu zadluženosti na značně nepříznivé úrovně.
#####Ředící efekt pro akcionáře za záchranu společnosti
Jako klíčová se tak pro další vývoj společnosti jeví potřeba nalezení finančního partnera, který zafinancuje firmě nejbližší budoucnost a dá jí čas na provedení restrukturalizace, aby Orco nemuselo prodávat neklíčové aktivity pod časovým tlakem, ale za „rozumnou“ cenu. Důležité je též, aby se společnosti podařilo snížit provozní náklady, a zároveň musí doufat ve vstřícný postoj věřitelů. „V případě, že by implementace restrukturalizačních opatření (např. prodej aktiv, program úspor, vyjednání nových podmínek u dluhu) nebyla úspěšná, tak by pokračování v činnosti nebylo možné,“ domnívá se Patrick Vyroubal. Vedení developera již nějakou dobu jedná s potenciálním investorem, společností Colony Capital. Její vstup do firmy, který by mohl činit až 165 milionů eur, by byl výraznou vzpruhou pro finanční pozici společnosti Orco, a tím i její budoucnost. Vstup nového investora by však také znamenal výrazný ředící efekt pro současné akcionáře (vydání nových akcií z titulu konverze dluhu a/nebo navýšení kapitálu). To se ale příliš nezamlouvá sdružení minoritních akcionářů. „Jde o drastickou změnu struktury vlastníků společnosti. Vnímáme to pouze jako něco, co zachrání židli několika vrcholným manažerům a zároveň poškodí současné akcionáře firmy,“ kritizuje jednání Luboš Smrčka. Přesto se Smrčka domnívá, že Orco má šanci přežít, jedině však s dobrým vedením.
