Stojí za současnou tváří pražského Karlína. Teď chtějí budovat prémiové bydlení pro seniory

Když se projdete pražským Karlínem, rozhodně narazíte na jejich budovy. Vybudovali tu administrativní budovu Corso Karlín, multifunkční komplex Forum Karlín, rezidenční projekt River Diamond nebo dva roky staré Dva domy s byty a komerčními prostory. I proto se hlavní tváři Karlín Group Sergemu Borensteinovi přezdívá pan Karlín. Ve čtvrti v osmé městské pražské části už příliš pozemků k zastavění není, a tak se společnost přesouvá se svými projekty o kus dál – do Libně a také třeba do Velké Chuchle nebo Libčic nad Vltavou.  

V pražských Holešovicích jste před pár lety dokončili studentské bydlení, teď se chcete soustředit i na starší generaci a budovat domovy pro seniory. Proč jste se rozhodli do tohoto segmentu jít? 

Jsou to úplně jiné generace, produkt, který pro ně stavíme, je ale v lecčem podobný. Jde o nájemní bydlení s přidanou hodnotou. U obou skupin to má samozřejmě nějaká svá specifika. Studenti jsou ochotní bydlet na menší ploše, která je efektivně poskládaná, společné prostory jsou pak o to velkorysejší. Fungují v podstatě jako společný obývák a studenti tam tráví většinu času.

Senioři mají rozmanitou společnou část také, ale samotné bydlení musí být komfortnější. Přicházejí ze svých předchozích domů a bytů, jsou zvyklí na nějaký prostorový standard. Chtějí mít také možnost přinést si svoje věci, a to i nábytek. Bytové jednotky jsou tím pádem větší. 

Už máte i nějakou konkrétní lokalitu?

Rádi bychom ho otestovali v Libčicích nad Vltavou, kde chceme stavět. Úspěch u podobných projektů je právě v lokalitě, což ostatně platí i v případě studentského bydlení. Mělo by jít o místo, které má dobrou dopravní obslužnost, je atraktivní po architektonické i urbanistické stránce a má vícero funkcí. Nechceme vytvářet sociální ghetta. Smysl proto má senior housing budovat ve větších urbanistických celcích spolu s klasickým rezidenčním bydlením, službami a podobně. 

Z tohoto pohledu jsou Libčice dokonce velmi zajímavá lokalita. Je tam taková maloměstská atmosféra, zároveň je tam vlaková zastávka, takže jste za dvacet minut na Masarykově nádraží. Podobně ale uvažujeme i o Velké Chuchli, kde plánujeme také větší projekt. 

Inspirovali jste se s bydlením pro seniory v zahraničí? 

Právě teď si děláme průzkum, kde se díváme na podobné projekty. Je to ale těžší než v případě studentů, protože konceptů pro starší generaci je velmi mnoho. Viděli jsme zajímavé inspirace v Kodani, v Londýně, máme vytipované projekty v Německu a v Rakousku. Snažíme si z nich vzít to nejlepší a přenést to sem, protože v Česku bohužel nic podobného nevidíme. 

Na koho chcete cílit? 

Nebudou to lidé s těžkým zdravotním postižením, protože pro ty už zázemí v Česku existuje. Dalo by se říct, že míříme na skupinu 65+, ale vnímáme, že je to velmi obecné. Někdo může v šedesáti potřebovat asistenci, jiný je vitální v 75 letech. Bydlení, které chceme stavět, má být pro ty, kdo se o sebe dovedou většinu času postarat, ale zároveň jim vyhovuje, že jim někdo poskytne dodatečný servis a také nonstop asistenci. Stejně jako u studentských rezidencí pak cílíme na jedince, kteří jsou společensky aktivní a vyhovuje jim život v činorodé komunitě, byť mají určité limity dané věkem.

Chápu, mělo by tedy jít o vitální lidi. 

Ano, nutné je ale dodat, že nejde o lidi, kteří spadají do sociální sítě státu, protože i pro ty určitý typ služeb dnes existuje. Když se o tom bavíme interně, docházíme k tomu, že vlastně stavíme senior house pro podobný typ lidí, pro něž v aktivním věku stavíme naše klasické rezidenční projekty. Časem mohou dospět k tomu, že už se nechtějí starat o nemovitost a hledají například víc zábavy a dennodenní servis. Zároveň to může být příležitost přenechat jejich nemovitost rodině. 

Vycházíte tedy i z toho, že chybějí byty a mladí nemají kde bydlet? 

Populace stárne, lidí, kteří budou tento typ bydlení vyhledávat, bude tedy logicky čím dál víc. A ano, na druhé straně jsou potomci, kteří mají problém s dostupností bydlení. I těch bude víc a víc. Největší problém je ale dnes to, že senioři v určité fázi života nemají kam jít. Většina provozů, jež jsou dnes na trhu, jsou místa, která většinově lidé vnímají tak, že tam musejí, nikoli že by tam sami chtěli. To bychom chtěli změnit.

Budete seniorům v novém typu ubytování poskytovat také nějaký servis? Jaký? 
Může jít o všechno možné, zajištění nákupu, venčení psa, starost o oblečení, služby jako například kadeřnictví, ambulantní a zdravotnické služby, ale třeba i cvičení. Také je v podobných domech kapacita pro návštěvy. Někdo může přijet na dvě hodiny, ale i na víkend. 

Jak by mělo být seniorské bydlení postavené?

Mělo by jít o malý byt, který by měl mít vlastní kuchyň, vybavenou a také bezbariérovou koupelnu, část na spaní a také menší obývací část. Typů může být ale vícero, různé úrovně standardu podle toho, co si kdo bude moci dovolit. 

Jde také o nájemní projekt, jak vysoké bude nájemné?
Cílíme na seniory, kteří nebudou žít čistě jenom z důchodu od státu. I klienti, pro něž stavíme rezidenční domy, jsou střední a vyšší příjmová třída, podobně by to mělo být i v případě senior housingu, o kterém uvažujeme. 

Plánujete dům pro seniory rovněž provozovat? 
Takovou ambici nemáme a neměli jsme ani u student housu v Holešovicích. Už nyní se poohlížíme po možných obchodních partnerech, kteří už podobný provoz mají na starosti v zahraničí. Je ale klidně možné, že se najde někdo i v Česku. Někdo, kdo se tím třeba zatím nezabývá, ale má k tomu blízko.

O kolika senior housech vlastně uvažujete?

Určitě bychom jich rádi postavili víc. Chceme vytvořit typizovaný byznys plán, který bychom replikovali na vícero místech. Ostatně o totéž se snažíme i se studentským bydlením. 

Máte na návratnost podobných projektů nějakou analýzu, nebo prostě jenom vycházíte z obecného předpokladu, že populace stárne, a tudíž budou podobná místa potřeba? 

Na analýze pracujeme, vycházíme například z cen nebo možných pronájmů, především pak ze zahraničních zkušeností. Stejně jsme postupovali i u rezidence pro studenty. Ani tam tehdy neexistovala žádná lokální reference. Není úplně možné srovnávat to s byty na prodej ani s klasickým nájemním bydlením, které nám obecně připadá jako o dost konzervativnější investice. Zkušenost ze student housu ale říká, že když jde o nájemní produkt s velkou přidanou hodnotou, najednou jsou nájmy za metr čtvereční někde jinde a začíná to obchodně dávat smysl. 

Poslední dobou se rozmáhá trend stavět seniorské bydlení u mateřských školek nebo právě u kolejí. Plánujete i něco takového?

Setkali jsme se s tím hlavně v Americe. Problém je, že takové projekty jsou častěji v městských, nikoli příměstských lokalitách. Studentské bydlení totiž vyžaduje trochu něco jiného z hlediska lokality, dostupnosti MHD a podobně. Chceme do budoucna prověřovat i tyto varianty, ale není to tak snadné. Student house v Holešovicích jsme dokončili před čtyřmi lety, byl to velice úspěšný projekt a rádi bychom se vrhli na další, ale v Praze prostě nejsou pozemky. Těch několik málo, co ještě zbývají, je pod velkým tlakem rezidenčních developerů. 

Jak jste s projektem v Libčicích nyní daleko?

Mysleli jsme si, že budeme o něco dál. Územní plán obce měl ale podmínku pořídit ještě regulační plán. V Libčicích se po naší akvizici změnilo vedení a trochu se to zpozdilo. Máme shodu na naprosté většině věcí, formálně to ale ještě není dotažené.

Má to nějaký hlavní důvod?

Podobné projekty, kde je mix bydlení, administrativy a dalších funkcí, generují dopravu. A NIMBY efekt (podle anglického not in my backyard neboli ,ne na mém dvorku‘, kdy lidé nechtějí, aby vznikaly nové projekty v blízkosti jejich bydliště – pozn. red.) funguje spolehlivě všude. Na malé obci je to pak možná ještě komplikovanější než ve větším městě, které je anonymnější. Na druhou stranu třeba právě senior house má daleko menší potřebu obsluhy auty a my bychom individuální automobilovou dopravu rádi redukovali už jen proto, že pozemky přímo sousedí s vlakovou zastávkou. 

Kdy tedy odhadujete, že začnete stavět? 

Když se s obcí dohodneme, můžeme do pár měsíců zažádat o povolení. 

Co dalšího tam má kromě senior housu vzniknout?

Standardní bydlení, služby, část pozemku bude pro základní školu. Budujeme také prodloužení podchodu k vlakové zastávce, které bude sloužit i jako průchod pro celou obec směrem k náplavce. To je primární. Až tohle bude, pak se můžeme bavit o možné administrativě nebo například výzkumných centrech. V tuto chvíli vlastníme pozemky na třetině brownfieldu, v  budoucnu tam toho tak vznikne jistě mnohem víc.

I na tom se chcete podílet?  

Na zbytku brownfieldu probíhá ještě částečně původní výroba, jsou tam také sklady. Jsme s majiteli v kontaktu a možná se jednou budeme bavit o tom, že bychom se angažovali i v transformaci dalších částí. Netlačíme ale na pilu, teď potřebujeme, aby se rozběhl náš projekt. 

Zmínil jste, že senior house by mohl vzniknout také ve Velké Chuchli. I tam máte přitom plány a i tam čekáte na změnu územního plánu. Začne se tam něco dít? 

Aktuálně není možné změny územního plánu dělat, jediná možnost, kterou aktuálně máme, je tedy čekat na schválení Metropolitního plánu a zažádat o jednu z jeho prvních změn. Čas využíváme nyní k tomu, abychom naše záměry vycizelovali, vedeme také jednání se samosprávou, které je komplikované. Velká Chuchle je jednou z nejmenších obcí v Praze, jsou proto přirozeně citliví na jakýkoliv nový záměr ve větším měřítku. My náš projekt zase chápeme jako celoměstský. Snažíme se proto, aby jim náš záměr přinesl nové věci, které dnes v obci chybějí i starousedlíkům.

V Praze řešíte delší dobu také projekt u nádraží Holešovice, ve kterém jste společně s CPI a pražským dopravním podnikem. Ten se před pár měsíci rozhýbal. Jak to s ním nyní vypadá? 

Nedá se říct, že by to nabralo úplně nový směr, spíš jsme se vrátili k tomu, co už jednou bylo rozběhnuté a zastavilo se to kvůli politickým tlakům. Je škoda, že jsme ztratili tolik času. Původně jsme například plánovali, že uspořádáme architektonicko-urbanistický workshop, na jehož základě pak budeme moci ovlivnit územně plánovací dokumentaci, ale na to je dnes už málo času. Bude tak muset proběhnout v omezenější formě. 

Takže nebudete spolupracovat s architekty? 

To určitě budeme, ale musíme přehodnotit zadání, rozsah i harmonogram.

V průběhu času jste říkali, že ztracený čas znamená zmařenou investici a budete se proti tomu bránit. To platí pořád? 

To je překonané, protože aby se situace odblokovala, museli jsme souhlasit s posuny termínů, které to způsobilo, a zároveň se tak vzdát jakýchkoliv nároků na odškodnění vzniklých v souvislosti s těmito průtahy. Koukáme se dopředu a doufáme, že se transformace území jednou dotáhne do úspěšného konce.

Na začátku jste do projektu šli pouze s dopravním podnikem, nakonec se do toho vložila společnost CPI Radovana Vítka. Jak budete spolupracovat? 

Spolupracujeme natěsno. Momentálně se snažíme dotáhnout urbanismus celého území, masterplan bloků a požádat o povolení. Kdo potom bude realizovat jednotlivé budovy, je otevřené. 

Je dohoda na tom, co by v lokalitě mělo vzniknout?

Jde o rozmanité území, které zahrnuje severní vestibul metra. Tam se nacházejí pozemky, které do společného podniku převádíme my i dopravní podnik. Naproti tomu vlastníme i pozemky v blízkosti jižního vestibulu, kam ale společný podnik nezasahuje. Zároveň CPI vlastní další rozsáhlé pozemky v těsném sousedství.

O urbanismu území tak nelze uvažovat bez tohoto širšího kontextu. Oblast společného podniku, která je sevřená vlakem, automobilovou dopravou a tramvajemi, je na první pohled vhodnější pro nebytovou, komerční funkci, zatímco ostatní části širšího území mají zase větší potenciál pro bydlení. Důležité ale je, že tu budou zastoupeny všechny funkce, aby to byl heterogenní kus města. Zbytek právě hodláme prověřit připravovaným workshopem.

Co vestibul metra? Budete stavět nad ním? 

To jsme plánovali. Stejně to často funguje v zahraničí, nakonec i pražské Qadrio je toho příkladem. Počítali jsme tedy s tím, že vestibul bude zakomponovaný do nově vzniklých budov. Nakonec se to ale ukázalo jako největší bod sporu, politici si prostě nedokážou představit takovou vlastnickou strukturu, kde by byla věcná břemena pro provoz MHD uvnitř objektu soukromého investora. Dohoda si nyní stojí tak, že prověříme obě varianty. 

Jinak se na vaší dohodě nic nemění? 

Platí, že vznikl společný podnik nás soukromých investorů a dopravního podniku. Všichni odprodáme svoje pozemky tomuto společnému podniku, přičemž je stanovená cena za metr čtvereční prostavitelné podlažní plochy na těchto pozemcích, která se navíc indexuje v čase. Vedle toho byly již poskytnuty nemalé příplatky mimo základní kapitál.

Pro dopravní podnik je to dream deal, protože dostane za své pozemky zaplacenou tržní cenu odvíjející se od realizovatelných kapacit, nebude se muset investičně podílet na projektu, ale zároveň z něj bude mít jako akcionář užitek. Veškeré financování s velice nízkým úročením jde za soukromými firmami, dopravní podnik na konci pouze realizuje zisk. Zároveň však po celou dobu projekt kontroluje a koriguje z hlediska potřeb provozu MHD.

Co bude teď následovat? 

Bude se organizovat již zmiňovaný workshop, ale další kroky budou záležet především na změně územního plánu, která ještě neproběhla, respektive na schválení Metropolitního plánu. Jakmile bude detailní masterplan a dojde ke změně územního plánu, budeme žádat o povolení.

O něco dál máte také projekt v Libni, kde je pro změnu vaším partnerem PPF. Budete s nimi spolupracovat i na něčem dalším? 

V současné chvíli stavíme rezidenční projekt ZigZag, který je u Výstaviště. Připravujeme ale i jeho druhou, větší část, která také zasahuje do rozvojového území Bubny-Zátory. Aktuálně řešíme, zda půjde o byty nebo například o další student house. To se podepíše i na vzhledu budovy. V Libni pak máme ještě další společné pozemky, kde by mělo dohromady vzniknout něco kolem tisícovky bytů. Příležitostně se bavíme o společných investicích i  na dalších místech, což vnímám jako indikátor toho, že jsou obě strany s tou spoluprací spokojeny.