Analytici z poradenské společnosti Colliers International očekávají, že se do konce letošního roku uskuteční ještě maximálně tři nebo čtyři obdobně významné transakce. „To představuje pokles aktivity o 80 až 90 procent ve srovnání s loňským rokem. Objem obchodů v letošním roce se tak reálně přiblíží situaci z roku 2000, kdy se v České republice institucionální trh s komerčními nemovitostmi teprve rozjížděl,“ přibližuje Ladislav Szabo, ředitel investičního oddělení Colliers International.
#####Příčinou poklesu není jen opatrnost bank
Nejskloňovanější příčinou současné stagnace na trhu je opatrnost bank v poskytování kapitálu pro investice. Roli však hrají i další faktory, zejména strategické vyčkávání investorů na co nejpříznivější ceny a nízká míra výnosnosti komerčních nemovitostí v porovnání s referenčními trhy v Německu, Velké Británii a Francii. Pokud je v současné době na trhu někdo aktivní, tak jsou to pouze některé německé investiční fondy a zejména pak privátní investoři disponující dostatkem vlastního kapitálu. „Většinou jde o lokální společnosti s dostatečnými zkušenostmi s investováním v České republice, které mají hluboké znalosti o českém trhu a zázemí pro aktivní management nemovitostí, což jim umožňuje správně odhadnout rizikovost a hodnotu investice.
Dostatek vlastního kapitálu je přitom rozhodující,“ upozorňuje Ladislav Szabo. Novým fenoménem, který oddaluje investiční rozhodnutí některých investorů, jsou tzv. „distressed transakce“. Jde o nucené prodeje nemovitostí z portfolií bank. Podle Colliers International je sice pravděpodobné, že se podobné transakce v následujících 12 měsících na trhu objeví, nicméně zdaleka jich nebude tolik, aby uspokojily všechny vyčkávající investory. „Tyto transakce se pravděpodobně budou týkat především méně kvalitních a problematických nemovitostí bez adekvátního výnosu, u nichž už jiné řešení nepřipadá v úvahu. Kvalitních nemovitostí třídy A, nacházejících se v žádaných lokalitách, se tento jev pravděpodobně nedotkne. U nich již k potřebné cenové korekci došlo,“ vysvětluje Ladislav Szabo.
#####Výraznější oživení se očekává za dva roky
Podle Ladislava Szabo zůstane objem investiční aktivity i nadále na nízké úrovni – okolo 30 až 50 procent objemu transakcí z rekordních let 2006 a 2007. Avšak lze očekávat, že bude pomalu docházet ke zvyšování aktivity a postupnému oživování trhu. Výraznější oživení můžeme čekat nejdříve v horizontu dvou až tří let. Bude však potřeba nejen obnova důvěry v bankovním sektoru a opětovné nastartování investičních úvěrů, ale také stabilní a bonitní nájemci v obchodovaných projektech. Ti totiž zajišťují investorům i financujícím bankám potřebný výnos. „Očekávám, že u kvalitních nemovitostí třídy A dojde ke stabilizaci výnosů a jejich míra začne v krátkoaž střednědobém horizontu opět klesat.
U nemovitostí třídy B a méně kvalitních nemovitostí, stejně jako u nemovitostí v méně kvalitních lokalitách, můžeme očekávat další pokles cen,“ říká dále zástupce společnosti Colliers International. Ten také upozorňuje na to, že hospodářská recese přinesla na trh komerčních nemovitostí i jedno významné pozitivum – cenovou korekci. Díky ní se trh diverzifikoval a aktuální ceny reflektují skutečnou hodnotu nemovitostí s ohledem na jejich lokalitu, kvalitu i bonitu jejích nájemců, což v uplynulých letech konjunktury zdaleka nebylo pravidlem. Vzhledem k současnému „zmrazení“ trhu se analytici z Colliers International pokusili zmapovat ty nejvýznamnější investiční transakce, které se na pražském trhu od jeho prvopočátků udály.
#####Nejvíce obchodují německé investiční fondy
První významné institucionální investiční transakce se v České republice objevily až po roce 1999. Do té doby na trhu chyběly kvalitní projekty třídy A, které by dokázaly nalákat na český trh zahraniční investiční fondy – dnešní dominantní hráče. Rekordními obdobími z hlediska aktivity byly především roky 2006, 2007 a 2008. Použijeme-li srovnání, tak jakákoli z transakcí z tohoto období uvedená v žebříčku níže měla vyšší investiční objem než všechny obchody doposud realizované v letošním roce. Investiční oddělení Colliers International sestavilo žebříček deseti nejvýznamnějších obchodů realizovaných na českém trhu. Na třech těchto transakcích se přímo podílelo v roli poradců.
Jediným kritériem určujícím pořadí přitom byl celkový obrat transakce, přičemž pokud byly některé nemovitosti ve sledovaném období obchodovány vícekrát, byla zvolena transakce s nejvyšším celkovým obratem. Žebříček z dílny Colliers International poukazuje na několik zajímavostí. Například v sedmi z deseti případů stály na jedné či druhé straně obchodu, případně na obou, německé investiční fondy. Významným domácím hráčem na investičním trhu komerčních nemovitostí je podle analýzy skupina Passerinvest Group podnikatele Radima Passera. Ta postavila projekty celkem pro 3 z 10 nejvýznamnějších obchodů – všechny ze svého projektu BB Centrum v Praze 4.
#####Největší transakcí byl prodej Palladia
První trojka má značný odstup od zbylé sedmičky, což dokazuje fakt, že celkový objem prvních tří obchodů převyšuje součet obratů všech sedmi zbývajících transakcí. Ladislav Szabo neočekává v horizontu nejbližších dvou let žádnou změnu na předních příčkách. „Momentálně je na českém trhu jen málo projektů, které by byly schopny promluvit do pořadí žebříčku. Šanci mají pouze velké a významné projekty, u nichž se developerům podařilo úspěšně zkombinovat špičkovou lokalitu, kvalitu budovy a pronájem kvalitním nájemcům, jako např. u budovy bývalého Českého rozhlasu City Tower na pražské Pankráci,“ uzavírá Szabo.
