Znamená to ale opravdu, že trh s luxusními byty je pod bodem mrazu? Není to jen tím, že tento segment trhu je natolik malý, že uniká pozornosti médií a v tichosti si žije vlastním životem? A existuje způsob, jak to zjistit? Ano, existuje. Analytické oddělení společnosti Trigema dlouhodobě sleduje a statisticky vyhodnocuje údaje o bytovém trhu v Praze. Vytvořilo pro tento účel patrně nejúplnější soubor dat o pražských rezidenčních projektech, zahrnující informace o každém novém bytu, který je veřejně nabízen ke koupi. Z této databáze lze vyfiltrovat byty podle mnoha kritérií, tudíž z ní lze vybrat právě i ty projekty, které si zaslouží označení „luxusní“.
Úplně jednoduché to ale bohužel nebude. Nejprve je potřeba si vymezit kritéria, která musí byt pro zařazení do této skupiny splňovat. Je totiž zřejmé, že pojem luxus (v překladu přepych) je velmi relativní, vždy ho musíte vztáhnout k nějakému srovnávacímu standardu. Pro mladé manžele, kteří bydlí u rodičů, je luxusem jakýkoli byt, kde budou sami. Pro člověka zvyklého na suterénní byt ve starém činžáku bude jakýkoli nový byt přímo zjevením, zatímco jiný, který žije celý život ve vysokém standardu, bude mít pojem luxusu posunutý do úplně jiných sfér. A takových rozdílných příkladů bychom rozhdoně nalezli nespočet.
#####Kritéria luxusního bydlení
Ke všeobecnému zmatku v terminologii pak přispívají i developeři, kteří své projekty - ve snaze je marketingově zatraktivnit - označují jako luxusní, avšak pod tímto názvem se často skrývají byty jen průměrné kvality a užitné hodnoty. Je to nepochybně z obchodního hlediska účinný trik - komu by nelichotil pocit, že si může dovolit koupi luxusního bytu? Ten pocit je však v těchto případech falešný a uměle vytvořený. Název „luxusní rezidence“ se tím devalvuje, rozmělňuje a zamlžuje.
Chybou by ale také bylo pokládat automaticky za luxusní všechny byty, které jsou drahé. Je samozřejmé, že představu luxusu máme spojenu s vysokou cenou, ale není to jediné ani postačující kritérium. Vysoká cena - řekněme od 90 000 do 100 000 Kč/m2 výše - může být pouze signálem, že by se mohlo jednat o kandidáta na označení za luxusní. (Druhou skupinou kandidátů jsou projekty, u nichž cena není uvedena, dozví se ji jen vážný zájemce.) Poté je třeba byty podrobit detailnímu zkoumání a konfrontaci s dalšími požadavky.
Zásadním kritériem pro luxus je v pražských podmínkách poloha rezidence v centru nebo blízko něj. Poloha bytu totiž sama diktuje vysokou cenu, které ovšem pak musí odpovídat i další parametry bytu. Například velikost výměr. Luxusní byt jako celek nemusí být přehnaně velký, ale určitě v něm nemůže být koupelna o ploše 4,5 m2, na které jsou poskládány vana, umyvadlo, záchod a pračka, nebo ložnice, kam se kromě manželské postele už nic nevejde. Požadovaná velikost výměru se ale týká třeba i garážového stání - musí umožňovat pohodlné zajetí a nasedání i pro velký vůz.
#####Klub výjimečných
Luxusní byt si obvykle člověk kupuje pro uspokojení i jiné potřeby, než je prostá potřeba bydlení. Nejčastěji to bývá vyjádření příslušnosti k určité společenské vrstvě, kdy si člověk zcela přirozeně pořizuje bydlení odpovídající jeho postavení a životní úrovni. Takovým kupcům ovšem záleží i na tom, s kým budou sdílet společné prostory. Proto mezi kritéria luxusního bydlení řadíme také sociální homogenitu vlastníků. Projekt, v němž je jeden velký a drahý byt v nejvyšším patře, zatímco ostatní byty patří spíš k průměru, mezi luxusní nepočítáme.
Právě tak jsme vyřadili velké projekty s řádově stovkami bytů, byť by cenovou hladinou odpovídaly. Pojem luxusu by měl mít punc jisté výlučnosti, ojedinělosti, neslučuje se se „sériovou výrobou“. Představa sídliště složeného ze stovek luxusních bytů je poněkud absurdní. Z uvedeného vyplývá závěr, že vymezení množiny luxusních rezidenčních projektů nelze provést mechanicky filtrováním databáze. Vedle kritérií nutných jsou totiž v tomto případě neméně důležitá také kritéria vylučující.
Nezbylo nám tedy nic jiného než projít všech 306 pražských rezidenčních projektů, které momentálně sledujeme, a u každého z nich individuálně posoudit, zda má všechny atributy, které má luxusní projekt splňovat, a zároveň zda nemá některou z vlastností, které ho z „klubu“ vylučují.
Touto metodou jsme nalezli celkem 19 projektů, které podle výše uvedených kritérií mohou nést označení „luxusní“. V těchto 19 projektech se momentálně nachází 165 volných bytů. Pro představu o velikosti této části trhu - je to jen 2,3 % ze všech volných nových bytů v Praze. Tak malý podíl na trhu mají „autenticky“ luxusní rezidenční projekty. Poté, co jsme si vymezili množinu luxusních projektů, již můžeme provést srovnání úspěšnosti prodeje v tomto segmentu s celkovými čísly o pražském rezidenčním trhu.
Tím se konečně dostáváme k otázce, která je uvedena v nadpisu tohoto článku: jaká je úspěšnost prodeje těchto bytů? Obecně by se dalo předpokládat, že zejména v době recese, kdy se byty prodávají hlavně cenou, luxusní byty na odbyt nepůjdou, protože investoři jsou obezřelí a mají tendenci omezovat výdaje. Náš průzkum však ukázal, že procentuální úspěšnost prodeje luxusních bytů je srovnatelná s průměrem celého trhu (34 % vs. 37 %). V rámci statistické odchylky je dokonce prakticky shodná.
A nalézáme zde i další analogie. I v segmentu luxusních projektů nabídka několikanásobně (dvakrát až třikrát) převyšuje poptávku. Přesto se prodej zcela nezastavil, i luxusní byty se i nadále prodávají. Jenom -a i to je shodné s ostatní nabídkou - prodej trvá déle, než tomu bylo před několika lety. Zájemci o bydlení totiž mají širokou nabídku, ze které si pečlivě vybírají, mnohdy za pomoci odborníků. S koupí bytu si dávají na čas a kladou si dříve nemyslitelné podmínky, neboť dobře vědí, že jsou ve výhodě.
