#####
Bydlím v Praze v bytě s regulovaným nájemným. V dubnu mi pronajímatel navrhl zvýšení nájemného, já se však domnívám, že nájemné lze zvyšovat pouze vždy k 1. lednu. Musím na pronajímatelův návrh přistoupit, popř. jaké mám možnosti obrany? Také bych chtěla vědět, jak bude stanoveno nájemné po roce 2012 a kdy by měla skončit deregulace nájemného v Praze?
Deregulace nájemného probíhá v současnosti již jen v některých větších městech České republiky, například v Praze, a skončí k 31. 12. 2012. Deregulace nájemného se řídí zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen „Zákon“). Dle tohoto Zákona je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně, zpravidla k 1. lednu, avšak tohoto práva může využít i později během roku, ovšem nikoli se zpětným účinkem. Přestože mluvíme o jednostranném zvýšení nájemného, pronajímatel je v tomto směru omezen Zákonem, který stanoví výši maximálního přírůstku na 1 m2 podlahové plochy bytu. Konkrétní výpočet se liší podle lokality a stavu bytu – blíže viz příloha Zákona. Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění o řádném stanovení výše nájemného na základě maximálního přírůstku dle zákona. Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. Jestliže nájemce s návrhem pronajímatele nesouhlasí, je oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. Po 31. 12. 2012, kdy skončí deregulace nájemného, nebude již nájemné „stanoveno“, ale bude stranám umožněno sjednat jej smluvně na základě tržních principů.
Manžel uvažuje o koupi bytu, zajímalo by mě, zda je možné, aby uzavřel kupní smlouvu pouze on? Bude pak byt pouze v jeho vlastnictví, nebo k němu budu mít též nějaká práva?
§ 143 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, stanoví, že společné jmění manželů tvoří majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem a majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela. V podstatě je tedy možné, abyste uzavřeli kupní smlouvu společně, ale může toto učinit i manžel sám. Pro určení, komu byt bude náležet, je rozhodující, z jakých prostředků bude financován. Pokud byt manžel zaplatí výlučně ze svých vlastních prostředků, bude byt v jeho výlučném vlastnictví, pokud (třeba i jen zčásti) bude byt financován z prostředků společných, pak náleží do společného jmění manželů.
Vážený pane doktore, přednedávnem jsem uzavřel s dnes již bývalým členem bytového družstva dohodu o převodu členství, vše proběhlo standardně a po zaplacení dohodnuté částky na mě měla být převedena práva z nájemní smlouvy. Bytové družstvo však odmítá akceptovat, že jsem novým nájemcem, a tvrdí, že práva ze smlouvy na mne nepřešla, protože družstvo s tímto převodem nesouhlasí a nebylo stranou dohody o převodu členství; zároveň uzavřít novou nájemní smlouvu odmítá. Můžete mi poradit, jak danou situaci řešit?
Oblast družstev upravuje § 221 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Obchodní zákoník výslovně stanoví, že dohoda o převodu členství v bytovém družstvu nepodléhá souhlasu žádného orgánu družstva, tedy k převodu členství může dojít bez souhlasu, a dokonce i proti vůli družstva. Členská práva a povinnosti spojené s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu, popř. pozdějším datem ve smlouvě. Představa, že uzavřením dohody o převodu členství automaticky přechází na nabyvatele i práva a povinnosti z nájemní smlouvy, je velmi častá, avšak mylná.
Převodem členství získává nabyvatel práva a povinnosti člena družstva, avšak nedochází ke vstupu do práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy uzavřené předchozím členem družstva. Nabyvateli tak vzniká (v souladu se stanovami) pouze právo na uzavření nájemní smlouvy, a je tedy třeba, aby došlo k uzavření nájemní smlouvy nové. Družstvo má povinnost uzavřít s novým členem nájemní smlouvu, pokud se však tomuto brání, je možno domáhat se uzavření nájemní smlouvy soudní cestou. Jedním ze způsobů, jak se této neochotě družstev uzavřít novou nájemní smlouvu vyhnout, je vázat úhradu základního členského vkladu až na uzavření nájemní smlouvy s družstvem – pro tyto případy doporučujeme využít např. advokátní úschovy.
