Lze se dočíst, že ceny bytů jsou na dně a dolů již nepůjdou, rychle nakupujte, brzy zase začnou stoupat! Nebo naopak: ceny bytů budou i nadále klesat, splaskla bublina nadnesených cen, rychle prodávejte! Jak tedy přistoupit ke stanovení ceny bytu a nenechat se přitom ovlivnit těmito zavádějícími informacemi?
#####Obvyklé představy o cenách bytů
Část veřejnosti, která se z různých důvodů o tuto problematiku zajímá, si po přečtení takovýchto článků otevře některý z inzertních realitních serverů a bude se snažit udělat si vlastní názor na stávající ceny bytů. Názor většiny z nás však ovlivňuje řada aspektů, převážně však nereálné představy o prodejní či kupní ceně bytů. Cílem prodávajícího i kupujícího je maximalizovat zisk, avšak jistě není jednoduché stanovit cenu bytu tak, aby byl splněn cíl obou těchto stran. Prodávající chce dosáhnout co nejvyšší ceny, naopak kupující dychtí po co nejnižší ceně bytu.
[file:12906:small:right]
Vlastníte-li například byt ve starším bytovém domě v relativně žádané lokalitě, s ohledem na stav bytu, do kterého jste mnoho let neinvestovali (zde pomiňme běžnou údržbu – malování atd.), měla by být požadovaná kupní cena nižší než u obdobných nabídek novějších nebo rekonstruovaných bytů. Prodávající by chtěl jistě dosáhnout ceny vyšší, protože chce maximalizovat svůj zisk, ale potenciálnímu kupujícímu, který si k této ceně připočte předpokládané náklady na nutnou rekonstrukci bytu, se bude zdát stále dost vysoká. Avšak i tento byt může být pro konkrétního kupujícího díky svému určitému specifiku atraktivní, a to bez ohledu na stav a nabízenou kupní cenu. Nebo vlastníte byt ve starším bytovém domě, který však prošel kompletní rekonstrukcí a od bytu v sousedním novějším bytovém domě je takřka k nerozeznání, nicméně společné prostory bytového domu i další jeho části a technické vybavení odpovídají starší zástavbě. I když se podaří přimět vlastníky ostatních bytů k investici do zateplení takovéhoto bytového domu, k výměně výtahů, stoupaček atd., je třeba si uvědomit, že potřebné úpravy a opravy bytového domu budou vlastníky bytových jednotek něco stát a splácet je bude nutno několik let, a to formou buď zvýšeného odvodu do fondu oprav, nebo splátek úvěru. Vynaložené náklady vám na jednu stranu sice zvýší šanci takovýto byt lépe prodat, ale je opět třeba správně nastavit cenu bytu, aby zohlednila vrácení vynaložených nákladů na opravy bytového domu, ale zároveň nečinila byt neprodejným. Otázka je, zda s ohledem na požadovanou cenu bytu v takovém případě nebude pro potenciálního kupujícího lákavější nabídka koupě bytu v blízkém novějším bytovém domě.
V sousedním novějším bytovém domě snižují moderní stavební technologie energetickou náročnost bydlení a zároveň výrazně snižují s tím spojené provozní náklady. Novější bytový dům má navíc prakticky celou dobu své životnosti ještě před sebou. V tomto několik let starém bytovém domě si pak majitel bytu jeho cenu většinou představuje jako developer, který staví zcela nový bytový dům tzv. hned vedle. Avšak v již stojícím bytovém domě nelze zase tak jednoduše u bytu měnit jeho řešení a uspořádání. Pokud kupující počítá s vyššími náklady na koupi bytu, lze předpokládat, že uváží i možnost koupě bytu ve výstavbě, která se nachází taktéž v sousedství. Zde může kupující ovlivnit budoucí dispozici bytu, do kterého nebude třeba několik let investovat. Inzerované ceny nové výstavby jsou však ovlivněny různými marketingovými strategiemi developerů. V této souvislosti je nutno připomenout, že zde mnohonásobně platí tvrzení o rozdílu mezi inzerovanou cenou a skutečnou prodejní cenou bytů.
#####Prodávající, kupující a cena
Jak lze tedy vlastně objektivně stanovit cenu bytu, která bude trhem (prodávajícím i kupujícím) akceptována? Na tuto otázku neexistuje bohužel v současné době jednoznačná odpověď. Výše popsaný případ nejčastěji sídlištních bytů patří z hlediska stanovení ceny bytů mezi ty jednodušší. Byty nacházející se v jedné lokalitě velkého města lze s většími či menšími obtížemi porovnat, a to co se týče jejich dispozice i umístění. Ani tak ovšem nebude stanovení jejich kupní ceny úplně snadné. V praxi se totiž ve většině posuzovaných případů nepodaří dohledat srovnatelné byty. Je třeba si uvědomit, že veřejnosti jsou dostupné pouhé nabídky cen bytů, tj. ideální představy prodávajících o cenách bytů. Tržní cena bytů může být z různých důvodů naprosto rozdílná. Například dotyčný potřebuje byt rychle prodat, a tak sníží nabízenou cenu bytu na požadované minimum. Jindy si zase byt svého kupce nakonec najde, i když je požadovaná prodejní cena zcela přemrštěná.
#####Lze využít informace ze statistik?
Informace o realizovaných cenách bytů jsou obsaženy ve smlouvách uložených na katastru nemovitostí nebo na finančních úřadech, avšak neexistuje žádná databáze, kde by byly tyto informace uceleně k dispozici. Z jakých údajů se tedy při stanovení ceny bytu opravdu dá vycházet?
Řada odborníků (znalců i odhadců) vychází při určení kupní ceny z nejrůznějších statistických údajů. Není však statistika jako statistika. Klíčové je nejen množství relevantních údajů, ale zejména jejich kvalita. Údaje o prodejních cenách u realizovaných prodejů mají částečně k dispozici realitní kanceláře (či jejich sdružení), avšak jedná se pouze o zlomek informací, který je dostupný pouze konkrétním subjektům. Jiní nadále raději pracují s většími či menšími úspěchy s nabídkovými cenami uveřejněnými na realitních serverech, což však s sebou přináší výše uvedená úskalí. Dále je možné vyhledávat potřebné informace o skutečných prodejních cenách v katastru nemovitostí, půjde však o časově i finančně náročnou záležitost s velmi nejistým výsledkem. Jednak se nemusí podařit potřebné prodeje nalézt, není-li k dispozici informace o tom, že zrovna v té oblasti, která je předmětem zájmu, byl prodán nějaký byt. Stejně tak platí, že podle stávající legislativy není bez odůvodnění možné dohledávat potřebné údaje, byť i nadále platí zásada veřejnosti katastru nemovitostí.
Nejjistějším místem, kde lze najít všechny údaje o prodejních cenách na jednom místě, je místně příslušný finanční úřad. Ten však dotyčná data přímo neposkytuje, ale nechává je zpracovávat Českým statistickým úřadem. Bohužel po jejich zpracování, které je v současné době časově náročné, jsou zveřejněné údaje o cenách již z pohledu stávajícího trhu neaktuální a zastaralé. Tím rozhodně nemá být zpochybněn význam statistických údajů, avšak pro stanovení ceny bytu jsou jen stěží využitelné. Dané informace mohou být pro laika zcela zavádějící, avšak odborníkům pomáhají analyzovat vývoj cen bytů. Nezastupitelnou roli pak mají při stanovení takzvaných koeficientů prodejnosti (Kp) používaných v oceňovací vyhlášce.
Jednou z možností, jak mimo výše zmíněné zdroje (KÚ a FÚ) získat potřebné informace, je spojit síly subjektů disponujících těmito údaji. O realizaci takového projektu se v současnosti snaží například Asociace realitních kanceláří ČR ve spolupráci s dalšími subjekty, jako je Česká komora odhadců majetku a další.
#####Odborné stanovení ceny bytu
Jako v každé jiné oblasti je i zde dobré svěřit se do péče odborníků. Taktéž odborná veřejnost (znalci, odhadci) se potýká s problémy při stanovení cen bytů, neboť mnohdy má k dispozici pouze informace o realizovaných cenách bytů konkrétního vzorku nemovitostí (např. realizovaných prodejů určitých developerů, realitních kanceláří atd.). Na rozdíl od laika však odborník ví, jak se s danými nástrahami a dostupnými informacemi vypořádat, protože mimo klasické porovnání zná i jiné metody oceňování. Realitní makléř (stejně jako praktický lékař) provede prvotní prohlídku (v tomto případě bytu) a následně jeho kolega specialista (tj. odhadce nebo znalec) stanoví cenu nemovitosti.
Při stanovení ceny bytu vlastními silami sice lze ušetřit za ocenění odborníkem, ale ve většině případů se stejně nepodaří určit cenu tak, aby byla trhem akceptována. Po prodeji nemovitosti je třeba doložit znalecký posudek finančnímu úřadu k dani z prodeje nemovitosti.
Zde je třeba upozornit na rozdíl jednotlivých účelů ocenění. Pro daňové účely je třeba nemovitost (byt) ocenit podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění (tzv. oceňovací vyhláška). Zmíněný typ ocenění je primárně určen pro daňové účely a cena takto zjištěná nemusí plně korespondovat s tržní hodnotou, tj. s tím, za co je možné byt skutečně prodat či koupit. Každý znalec mimo toto ocenění vypracuje odhad tržní hodnoty bytu, tj. určí, v jakém rozmezí (intervalu) se pohybují tržní ceny porovnatelných bytů. Při svém odhadu vezme v úvahu i skutečný stav bytu, posoudí výši potřebných nákladů nutných k optimalizaci bytu a bude rovněž vycházet z předpokládané výnosnosti: rozumějme z hodnoty, kterou je možno získat z případného pronájmu bytu. Zjednodušeně řečeno, jen odhad provedený nezaujatým odborníkem, který je schopen zohlednit různé aspekty nemovitosti, zaručí reálné ocenění daného bytu. Tuto službu je pochopitelně nutno uhradit, ale vzhledem k tomu, že vede ke stanovení skutečné tržní hodnoty a k zamezení případným ztrátám při prodeji bytu, jde o částku zcela zanedbatelnou.
