Na tom, v jaké výši se obvyklé nájemné ustálí, také záleží, jak výhodně bude možné byty pronajímat a v konečném důsledku, jaký bude vůbec o byty zájem. Naštěstí se dosud nikde nenaplnily katastrofické scénáře, vycházející z předpokladu, že se majitelé domů a bytů vzájemně kartelově dohodnou a plošně zvednou nájemné na násobky původní regulované výše. V některých regionech, jako je Ostravská aglomerace, dokonce prokazatelně došlo ke snížení nájemného v průměru o 10 procent.
Je otázkou, zda vůbec můžeme mluvit o „místně obvyklém nájemném“, a pokud ano, zda vzniká pouze jako výsledek působení neviditelné ruky trhu, nebo jestli existují způsoby, jak jej lze vypočítat. Pokud by skutečně existovaly spolehlivé metody výpočtu, je nepochybné, že by se staly například účinným nástrojem pro plánování developerských společností, pro zájemce o koupi nebo pronájem bytu a v neposlední řadě i pro orgány státní správy a samosprávy, jako jsou městské úřady a soudy.
#####Základem je správná analýza
Prvním krokem při pokusu o výpočet místně obvyklého nájemného musí být správná analýza kvality nájemního vztahu, aby nedocházelo k pokusům o porovnání neporovnatelného. Kvalitou se rozumí jak právní, tak i komerční a technická kvalita. Hlavním faktorem, který ovlivňuje výši nájemného, je přirozeně lokalita. Výrazně ji mohou ale ovlivnit i takové faktory, jako je rozsah služeb spojených s nájmem (teplé a studené nájemné), způsob placení nájmu - zda není požadováno větší kumulované nájemné předem, jaké jsou povinnosti nájemníka apod. Dále musejí být analyzovány i technické aspekty, jako je technický stav a vybavenost bytu, a komerční aspekty - poloha, dopravní dostupnost a obslužnost, pohledové horizonty, atraktivita a mnoho dalších. V České republice jsme přitom v situaci, kdy není jednoznačně definován ani tak základní pojem, jako je „podlahová plocha bytu“.
Zodpovězení výše uvedených otázek (jedná se o skutečně ilustrativní výběr, v praxi se mohou objevit i jiná závažná kritéria jako například sousedství se skupinami nepřizpůsobivého obyvatelstva) pomůže zatřídit nájemné do příslušné kategorie. Standardem pro posuzování se s největší pravděpodobností stane studené nájemné s výpovědní dobou na dobu neurčitou, s platbou na měsíc zpětně a s požadovanou kaucí ve výši trojnásobku měsíčního nájmu.
#####Metody zjištění místně obvyklého nájemného
Pro zjištění místně obvyklého nájemného máme k dispozici, stejně jako při ocenění libovolného jiného aktiva, tři skupiny metod - nákladovou, výnosovou a porovnávací.
Nákladová metoda - dolní hranice nájemného
Nákladový přístup hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatněním na trhu. V normálním ekonomickém prostředí a na volném trhu je logické, že žádný investor nebude vkládat kapitál do aktiva, které bude mít kratší dobu ekonomické životnosti oproti návratnosti.
U bytového domu můžeme za dobu ekonomické životnosti počítat dobu 30 let - po této době technicky i morálně dožijí stavební prvky krátkodobé životnosti a stavbu nelze dále pronajímat bez provedení rekonstrukce. Výnos z nájemného mu proto musí minimálně zajistit to, že vložená investice se mu za těchto třicet let vrátí. Každý normálně uvažující investor přitom na trhu neustále vyhledává takové investiční příležitosti, které mu zajistí maximální zisk při zachování přiměřené míry rizika (hledisko likvidity není u tohoto druhu obchodů podstatné). Vzhledem k tomu, že investor má jen omezený objem kapitálu, musí dále zvažovat i to, zda mu investice přinese i přiměřenou míru zisku. Ve svých výpočtech musí přitom správně kalkulovat i s předpokládanou mírou návratnosti (zjednodušeně - za kolik prodá budovu za 30 let) a s cenou peněz. Již v 19. století bylo vlastnictví „činžovního domu“ jistou formou penzijního fondu.
Člověk, který si v aktivní fázi svého života našetřil na bytový dům, si jej při odchodu na odpočinek zakoupil a po zbytek života žil z renty - nájemného. Typickým představitelem je Matěj Brouček z románů Svatopluka Čecha. Právě na současném českém trhu je cena peněz (úrok) tím faktorem, že žádný developer dnes nestaví bytové domy za účelem jejich nájmu, ale výhradně za účelem okamžitého prodeje po dostavbě finálním vlastníkům bytových jednotek. Při výše uvažované době ekonomické životnosti je potom dolní hranice místně obvyklého nájemného 1/30 stavebních, finančních, provozních a ostatních nákladů s uvažováním nějakého referenčního zisku (např. úrokové míry bezpečných cenných papírů) s odečtením předpokládané budoucí hodnoty majetku po třiceti letech.
Výnosová metoda
Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Tento vztah (zjednodušeně) vyjadřuje tzv. kapitalizační míra. Často se jako ilustrace uvádí příklad - za kolik jsme ochotni koupit slepici, která snáší zlatá vejce, pokud víme, že ročně snáší jedno vejce, které má hodnotu jednoho milionu korun a průměrná životnost slepice je deset let. Výpočet místně obvyklého nájemného je potom „obráceným“ výpočtem výnosu z majetku ze známé prodejní ceny a známé kapitalizační míry. U komerčních (nebytových) objektů typu administrativních budov lze velmi zhruba říci, že se obchodují za desetinásobek ročního výnosu (kapitalizační míra je rovna 10 procentům). Pokud bychom tedy dokázali shromáždit dostatečný počet údajů o ceně prodaných bytů a správně určit kapitalizační míru, není problém dopočítat místně obvyklé nájemné.
Porovnávací metoda
V oceňování na tržních principech je porovnávací metoda obvykle tou nejlepší a nejvhodnější. Jak již bylo uvedeno v jednom z předchozích článků, jedná se o metodu „královskou“, ostatní dvě metody jsou pouze pomocné a mohou sloužit jen jako korektor.
Aby mohla být použita pro konkrétní případ ocenění, musí být nezbytně splněny dvě základní podmínky:
* s oceňovaným aktivem se musí běžně obchodovat,
* údaje o realizovaných obchodech musejí být dostupné.
Je otázkou, zda jsou tyto podmínky splněny pro 1 stanovení výše místně obvyklého nájemného. Pro vlastní výpočet máme k dispozici dvě skupiny metod:
* přímé porovnání - adjustujeme nějaký konkrétní údaj o nájemném,
* nepřímé porovnání - adjustujeme nějaký průměrný údaj o nájemném.
Abychom mohli provádět přímé porovnání, musíme mít k dispozici kvalitní a neustále aktualizovanou databázi nájmů sestavenou z jednotlivých databázových karet, které budou obsahovat potřebné údaje pro porovnání. Při vlastním výpočtu bude přitom nutné provádět přímé porovnání minimálně se třemi vzorky, ale raději se čtyřmi a pěti. Z praktického hlediska bude vhodné sestavit si adjustační matici do vhodné a přehledné tabulky. Vzory vhodných tabulek jsou již zájemcům k dispozici.
#####Cenové mapy místně obvyklého nájemného
Pro nepřímé porovnání je třeba adjustovat sledované cenotvorné parametry s nějakou průměrnou (referenční) hodnotou, která vychází ze statistického vyhodnocení skutečně realizovaných nájmů za uplynulé sledované období.
V současné době je českým znalcům k dispozici několik typů cenových map místně obvyklého nájemného:
* Český statistický úřad - ČSÚ zjišťuje ceny nájemného na základě vyhlášky č. 386/2009 Sb. (viz také § 27 písmeno b) zákona č. 89/1995 Sb., o státní statistické službě). Zjišťovaným ukazatelem je obvyklé nájemné z bytu zprostředkované realitními kancelářemi, které mají zpravodajskou povinnost.
* Ministerstvo pro místní rozvoj - MMR vybralo jako zpracovatele cenové mapy společnost Institut regionálních informací (IRI). Tato společnost se zabývá monitorováním místně obvyklého nájemného nepřetržitě od roku 2000 a vyvinula vlastní databázový systém KISEB (Komplexní informační systém ekonomiky bydlení). Standardní jednotkou je starší byt, s podlahovou plochou 68 metrů čtverečních 2 v běžné (nikoli okrajové) části obce. Cenová mapa je zpracována pro 335 obcí, u obcí mimo statutárních a okresních měst je aktualizována jednou ročně, u ostatních kvartálně. Ceny jsou zjišťovány statisticky z nabídkové inzerce s následnou korekcí podle skutečně uzavřených nájemních smluv. Pokud nejsou někde aktuální údaje dostupné, vyvinula společnost IRI tzv. Expertní mezisídelní model atraktivity bydlení, který umožňuje jednotlivé údaje doplnit na základě matematického modelování.
* Asociace realitních kanceláří - ARK oznámila založení projektu cenových map místně obvyklého nájemného, které bude postupně pokrývat všechny obce nad 2000 obyvatel a bude dostupný na www.cenovamapa.eu. Zdrojem informací budou realitní kanceláře, které jsou členem ARK.
Jako u každé cenové mapy i u těchto produktů je otázka úplné pravdivosti a úplnosti dat. V ekonomických vědách sice absolutní pravdy, na rozdíl od matematiky nebo teologie, neexistují, ale přesto by měli být klienti informováni, z jaké cenové báze zpracovatel cenové mapy vycházel a jaká cenová kritéria byla zkoumána. Z praxe víme, že i v jediném domě mohou být různé sazby nájmů od sklepního domovnického bytu přes luxusní byt původního majitele ve 2. NP až po půdní vestavbu. Stejně tak se může nájemné diametrálně lišit v jediné, nepříliš dlouhé, ulici - například v Hybernské ulici v Praze. Z předchozího textu jednoznačně vyplývá, že stanovení místně obvyklého nájemného nebude právě jednoduchým úkolem. Největší potíže lze očekávat v prvním, turbulentním, období, kdy jednak bude probíhat relativně prudký hromadný přechod od regulovaného k neregulovanému nájemnému, jednak nebudou k dispozici žádné relevantní podklady pro výpočet. Přesto bude nutné se tímto problémem zabývat, protože bez všeobecně uznávaného výpočtu místně obvyklého nájemného lze na realitním trhu očekávat vážné potíže.
