Včera na pronájem, dnes na prodej. Lidé se začínají zbavovat investičních bytů, je trh na vrcholu?
Měla to být dlouhodobá investice s pravidelným výnosem zhruba na úrovni běžných spořicích účtů, případným bonusem mělo být zhodnocení bytu. Divoká realita českého realitního trhu však za dva roky vyšroubovala cenu bytu téměř o polovinu výše. Z ambice být dlouholetým bytným sešlo – nastal čas sklidit miliony spadlé z nebe.
Pan Petr kupoval padesátimetrový dvoupokoják v pražských Strašnicích na počátku léta roku 2023 za necelých šest milionů korun. Po dvou letech by prodal byt o půldruhého milionu dráže. Petrovo letošní dilema spočívalo v tom, zda starší byt postupně rekonstruovat a udržet si tak příjem z pronájmu, anebo ho prodat. A to v současné fázi trhu, kdy poptávka jen s mírnou nadsázkou snese všechno. Petr usoudil, že tak velký cenový skok se už zdaleka nebude opakovat, a nabídl byt k prodeji.
„Řada majitelů chtěla prodávat už kolem roku 2022, ale postupně ubývalo relevantních zájemců a nabídková cena se nesetkávala s reálnými možnostmi kupujících. Ceny nájmů oproti tomu nepřestávaly růst, podpořené jak zvýšením sazeb hypoték, tak uprchlickou krizí. Nájem se tedy jevil jako logické vyústění,“ uvádí šéf Bezrealitky Zdeno Dubnička. Mezitím se ale trh zcela proměnil. „Nyní je na trhu tolik zájemců, že se v mnoha případech dokonce přeplácí, a majitelé tedy vracejí byty do nabídek. Buď takzvaně testují trh, tedy zkoušejí, jestli na jejich cenovou představu někdo zareaguje, anebo chtějí prodat a využívají aktuální vlny zájmu,“ dodává Dubnička.
Vývoj trhu tak s sebou přináší rodící se fenomén – byt, který byl ještě nedávno v inzerci realitních serverů jako nájemní, je náhle na prodej. „V praxi skutečně pozorujeme, že část bytů, které byly v minulých letech pronajímány, se nyní přesouvá do nabídky k prodeji,“ říká realitní makléř z kanceláře RE/MAX Alfa Jakub Žižka. Vlastníci podle něj často vyhodnocují, že se trh s prodeji po období mírného útlumu opět rozhýbal. „A že ceny dosáhly úrovně, při které se jim prodej jeví výhodnější než dlouhodobý pronájem,“ dodává Žižka.
Ostatně pronajmout byt už není tak lehké jako ještě nedávno. Enormní přetlak poptávky po nájmech totiž opadá a některé majitele staví do obtížnější situace. „Po loňském boomu nájemního bydlení se trh postupně nasytil, takže pro část investorů je aktuálně výhodnější prodej než dlouhodobé držení a pronájem,“ vysvětluje expert společnosti Luxent – Exclusive Properties na pronájmy Adam Kvasnička. V dilematu, zda byt pronajímat s výnosem mnohdy nepřesahujícím čtyři procenta hrubého ročně, anebo sklidit ovoce z investice, tak častěji vychází majitelům druhá možnost.
„Tržní nájmy jsou v Česku v relativním poměru k příjmu nižší než v okolních zemích. Když k tomu přičteme náklady na průběžnou údržbu bytu a třeba i vymáhání škod nebo dlužného nájemného, část vlastníků, která původně plánovala mít byt jako výnosové aktivum, může postupně dospívat k tomu, že raději zrealizuje jednorázový zisk,“ uvádí Borek Simandl, obchodní ředitel Creditas Real Estate.
Rodící se trend potvrzují i data. Jak uvádějí statistiky portálu Sreality, zatímco ještě loni bylo v nabídce starších pražských bytů na prodej rovné tři tisícovky jednotek, což odpovídalo čtyřletému minimu, od té doby počet bytů k prodeji trendově roste a v říjnu přesáhl 3 500. Nabídka tak vzrostla o bezmála osmnáct procent. I tak je ale stále relativně omezená oproti vrcholu, který Praha zažila v listopadu 2022. Tehdy bylo v metropoli na prodej téměř 5 400 bytů, což předznamenalo i tlak na pokles cen. Ten v Praze započal už v květnu 2022 a trval zhruba třináct měsíců. V průměru ale nešlo o výraznější cenový propad – ceny za toto období klesly jen zhruba o osm procent.
„U některých investorů jde zároveň o snahu zrealizovat zisk v období růstu cen a diverzifikovat portfolio. Prozatím nejde úplně o masový trend a mnoho bytů zůstává u investorů pronajatých v dlouhodobém držení, ale lokálně, především pak ve větších městech, ho vidíme stále častěji,“ dodává Žižka. Roli mohou hrát i daně. „Prodejci bývají i ti, kteří chtějí využít období po uplynutí daňového testu. Prodají nemovitost, kterou už nemohou odepisovat, a koupí novou, kde daňové odpisy opět využijí,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
Silnější chuť k prodeji bytů může hypoteticky signalizovat blížící se lokální cenový vrchol. Zda to tak skutečně je, se ale experti ani zdaleka neshodnou. „Někteří vlastníci vnímají, že ceny bytů mohou být blízko svého vrcholu, a snaží se prodej uskutečnit ještě před případnou korekcí trhu,“ uvádí Kvasnička. Té ale brání stále omezená nabídka i náklady na financování hypoték. Ty sice výrazněji nezlevňují, na druhou stranu by ale neměly v dohledné době ani zdražovat. „O tom, že by nyní nabídka byla na vrcholu a pak přišlo zásadní ochlazení, sílící prodeje bytů vypovídat nemusí,“ zdůrazňuje Dubnička.
Experti připomínají, že fundamenty realitního trhu zůstávají silné. Úrokové sazby jsou stabilní, poptávka stále výrazně převyšuje nabídku a rostoucí ekonomika včetně mezd zvyšuje kupní sílu lidí i na realitním trhu.
