Strategií CSIA rozhodně není prodávat nemovitosti za každou cenu

V tisku se objevily zprávy o chystaném prodeji nemovitostí z portfolia nemovitostního fondu Czech and Slovak Property Fund B. V. (CSPF), které spravuje společnost CSIA. Podle jejího ředitele Lukáše Schirla se však rozhodně nejedná o nic výjimečného.

Můžete nejprve stručně přiblížit historii společnosti CSIA?

Naše společnost vznikla na konci roku 2004 jako exkluzivní správce a investiční manažer aktiv nemovitostního fondu Czech and Slovak Property Fund B. V. (CSPF). Tento fond měl primárně investovat do nemovitostí na českém a slovenském trhu. Cílem fondu bylo zaplnit mezeru na trhu, která existovala mimo teritorium zájmu zahraničních institucionálních investorů, to znamená investovat primárně do administrativních, maloobchodních projektů, ale i do rezidenčních developerských projektů.

Od roku 2004 jsme dokončili více než 20 investičních projektů, zhruba dvě třetiny prostředků byly investovány v České republice a třetina na Slovensku. Vlivem narůstající poptávky klesal postupem času výnos z dokončených projektů a my jsme se posouvali směrem k developerským projektům, které představovaly zajímavou alternativu pro dosažení výnosu požadovaného našimi investory.

Drtivou většinu projektů v České republice jste realizovali v Praze. Proč jenom Praha, v regionech chybí investiční možnosti?

My se v regionech docela významně pohybujeme, ale naše investice jsou omezeny pouze na určitý segment. V regionálních městech a centrech jsme viděli a i nadále vidíme příležitosti zejména v oblasti maloobchodních projektů. V tomto směru máme za sebou významné investice a úspěšně dokončené projekty. Kromě obchodního centra Laugaricio se jedná například o obchodní centrum Rýnovka v Jablonci nad Nisou, dokončené a otevřené taktéž na počátku roku 2009.

Mluvíte v minulém čase, znamená to, že vaše strategie ve směru k regionům se mění?

Ne, zůstává stále stejná. Jediné, co se změnilo, je to, že jsme v minulých letech investovali všechny prostředky a fond je dnes plně zainvestován. V současné době tedy neplánujeme žádné další investice do nových projektů. Na druhou stranu řada projektů v portfoliu námi spravovaného fondu v sobě zahrnuje další rozvojové fáze.

Nemovitostní fond CSPF se v poslední době některých projektů zbavil, konkrétně se jedná o kancelářskou budovu Stodůlky. Je výhodné prodávat takový projekt v dnešní době, kdy ceny jsou možná na historickém minimu?

Cena projektů, které jsme prodali, byla samozřejmě výrazně vyšší než cena, za kterou jsme je před lety koupili. Toho jsme dosáhli i díky tomu, že strategie fondu byla průběžně, po dohodě s investory, upravována. Většina dokončených projektů byla fondem nakupována zejména v letech 2004 a 2005, což znamená poměrně dlouho předtím, než trh a ceny projektů dosáhly svého absolutního maxima. Následně, jak jsem se již zmiňoval, obrátil fond svoji pozornost spíše k developerským projektům.

[file:7305:small:right]

Naše strategie vždy směřuje k tomu, abychom maximalizovali hodnotu dané nemovitosti například prostřednictvím dostavby, dopronájmu nebo navýšením příjmu. V okamžiku, kdy dosáhneme maximalizace hodnoty dané nemovitosti prostřednictvím výše uvedených opatření, uvažujeme o tom, že ji odprodáme dalšímu institucionálnímu investorovi. To byl přesně případ projektu Stodůlky, který jsme kupovali v roce 2006 a kde se nám podařilo ho plně stabilizovat ve smyslu jeho obsazenosti. Dokázali jsme prodloužit klíčové kontrakty s nájemci a ve stejné chvíli se nám povedlo identifikovat investora, který měl o tento projekt zájem a chtěl ho odkoupit za podmínek, které splnily očekávání návratnosti našich investorů.

To znamená, že prodej byl primárně stimulován existencí zajímavé nabídky. Dalším příkladem uplatňované strategie k dosažení zajímavého výnosu pro naše investory je prodej projektu Matějkova, což je rezidenční development, který jsme vytvořili na volných pozemcích, jež byly součástí centrály společnosti Asseco, kterou fond koupil v roce 2006. Zde se nám podařilo získat územní rozhodnutí a následně projekt prodat společnosti Codeco.

Momentálně se hovoří o tom, že se Česká spořitelna chce zbavit některých nemovitostí, které jsou ve správě fondu CSPF. O které objekty se jedná?

V tuto chvíli neprobíhá žádný ucelený proces, který by zahrnoval jakýkoli větší celek existujícího portfolia. V portfoliu máme řádově 70 tisíc metrů čtverečních kanceláří a 50 tisíc metrů čtverečních maloobchodních ploch. Stejně tak bylo dokončeno mnoho bytových jednotek a další jednotky jsou v různých fázích developmentu. Na druhou stranu je v portfoliu několik projektů, které dlouhodobě vykazují velkou atraktivitu a lákají zájem investorů. Ti nás průběžně oslovují. S nimi vedeme jednání o prodeji některých nemovitostí z našeho portfolia, což není předmětem žádného tajemství. Prodej je však vždy podmíněn dosažením zisku a zajímavé návratnosti pro naše investory. Nevedou se žádná cílená jednání, která by vedla k rozprodání našeho portfolia.

Přicházejí-li zájemci o investice, znamená to, že se trh začíná oživovat?

Signály o jistém oživení existují již od počátku tohoto roku. Objem uskutečněných transakcí mírně roste. Na druhou stranu ty změny nejsou natolik dramatické, abychom to mohli považovat za konec krize. To, co se v krizi samozřejmě změnilo, byla struktura investorů. Vidíme tady významný podíl domácích investorů, kteří zejména v letošním roce představují dominantní skupinu.

Znamená to snad, že už Česká republika není pro zahraniční investory dostatečně atraktivní?

To samozřejmě ne. Česká republika společně s Polskem stále představuje nejatraktivnější a z hlediska investorů velmi stabilní trh v rámci střední a východní Evropy. Hlavním důvodem je dramatický pokles likvidity trhů globálně. Pokud se podíváme do teritoria střední a východní Evropy a sledujeme vývoj v posledních dvou letech, pak tady byly dvě dominantní investorské skupiny – jednak to byly německé otevřené podílové fondy, což byly skupiny, které realizovaly objemově významné obchody.

Nicméně jejich zájem s ohledem na jejich investiční kritéria a určité legislativní limity byl omezen na malou část trhu. Druhou dominantní skupinou byli domácí lokální investoři. Skupina, která v minulosti nebyla až tak významná, jako je nyní, snad s výjimkou uzavřených fondů podobných námi spravovanému fondu a investic domácích institucí nebo v malé míře otevřených podílových fondů. Domácí investoři začali postupně zaplňovat prostor uvolněný zahraničními investory.

Očekáváte, že tento trend potrvá delší dobu, nebo se vše vrátí do původních kolejí?