Aktuální debata o fixaci úrokových sazeb hypoték v souvislosti s možností předčasného splácení vynesla do popředí jednu otázku: Jak na jedné straně zajišťovat stabilní a předvídatelné podmínky pro klienty a na druhé straně chránit banky před možnými riziky kvůli nestabilitě trhu. Dlouhodobá fixace úroků zjevně přináší řadu výhod, zejména pro domácnosti, stále však není jisté, zda se podaří v Poslanecké sněmovně prosadit novelu zákona, která má situaci zpřehlednit a dlouhodobé fixace za rozumně dostupných podmínek zachovat.
Na českém trhu se dlouhodobě zhruba devadesát procent hypotečních úvěrů sjednává s úrokovou sazbou fixovanou na pět let a delší. Fixace pro klienta znamená záruku banky, že v průběhu daného období nebude platit za hypotéku víc, a to ani v případě, že by začaly růst tržní úrokové sazby. Podle odhadu České bankovní asociace tak klienti od počátku roku 2021, kdy došlo ke zvýšení úrokových sazeb, do poloviny toho letošního ušetřili astronomických třicet miliard korun. Jinak řečeno, pokud by klienti neměli sjednané dlouhodobé fixace a úroky hypoték by se jim stanovovaly podle situace na trhu, zaplatili by v měsíčních splátkách o třicet miliard korun víc.
Kdo to dnes platí? Ostatní klienti
Jenže co když se situace obrátí a úroková sazba klesne pod zafixovanou úroveň? Klient má možnost podle aktuálně platných zákonů úvěr kdykoli předčasně splatit. Pro banku to ale znamená ztrátu, protože musí zajistit peníze na celou dobu fixace hypotéky. A za tyto peníze musí zaplatit vyšší úrokové sazby. Takže když dojde k poklesu úrokových sazeb a držitelé hypoték začnou své úvěry předčasně splácet, bance hrozí ztráta. S tou ale banka kalkulovat nemůže – ze zákona se musí před riziky chránit.
A protože není jasné, jestli si banka může v takovém případě účtovat plné takzvané účelně vynaložené náklady těm, kteří úvěr předčasně splatí v období fixace, náklady za předčasně splacené fixované hypotéky je nucena promítat do úrokových sazeb všem klientům. Ve výsledku tak na předčasně splácející dlužníky doplácí všichni klienti vyššími měsíčními splátkami. Současná pravidla přitom uvádějí řadu možností, kdy je možné hypotéku zdarma předčasně splatit. Zejména jde o okamžik, kdy končí sjednaná fixace, možnosti lze využít také při mimořádných životních situacích, jako je třeba dlouhodobá nemoc. Zároveň je každý rok v období výročí podpisu smlouvy možné splatit až 25 procent z původní výše úvěru.
Vládní novela zákona o spotřebitelském úvěru, která minulý týden ve sněmovně postoupila do třetího čtení, počítá s rozšířením ještě o další dvě situace: vypořádání společného jmění manželů při rozvodu a prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího pořízení.
Vládou nově navržená pravidla pro náhradu účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení se tak týkají prakticky pouze těch klientů, kteří se rozhodnou předčasně splatit hypoteční úvěr formou refinancování z důvodu momentálně výhodnější tržní úrokové sazby než té, kterou mají sjednanou v hypoteční smlouvě. Podle stávajícího výkladu legislativy mají tedy klienti možnost úvěr předčasně (a paradoxně téměř bez jakýchkoli poplatků) splatit i mimo fixaci, ke které se ve smlouvě s bankou zavázali.
Nový výpočet by situaci vyjasnil a klienti i banky by přesně věděli, s jakými podmínkami a náklady mají počítat. A část účelně vynaložených nákladů na zajištění financování hypotéky by zaplatil klient. Podle původního návrhu by účtovaný náklad ale nesměl překročit dvě procenta z výše mimořádné splátky. Je však prakticky jisté, že tato maximální výše bude ve výsledném znění novely zákona dramaticky snížena, a to tak, že za každý předčasně splacený rok trvání fixace si banka bude moci účtovat 0,25 procenta z předčasně splacené jistiny, nejvýše však procento. Vyplývá to z koaličního pozměňovacího návrhu, který do zákona přibyl v rámci druhého čtení.
Aby trh byl předvídatelný
Je dobře, že se parlament zabývá zpřesněním pravidel pro výpočet náhrady účelně vynaložených nákladů. Pokud by k tomu nepřikročil, nutně by to znamenalo snížení schopnosti bank nadále nabízet hypotéky s dlouhou fixací. A to navzdory vysoce konkurenčnímu prostředí, jaké na českém hypotečním trhu panuje. Trh by se následně začal posouvat směrem k výrazně kratším fixacím a v krajním případě by banky mohly dlouhodobé fixace úplně přestat nabízet.
To by se ovšem dotklo všech lidí, kteří žádají o hypotéku, a vlastní bydlení by se tak pro řadu z nich stalo zase o něco méně dostupným. A zasáhlo by to zejména nové klienty, kteří by na úvěr nemuseli dosáhnout, protože banky by musely riziko častějších výkyvů sazeb zohlednit při posuzování schopnosti žadatele splácet úvěr. V důsledku by to celé znamenalo snížení dostupnosti vlastnického bydlení.
Takový scénář je samozřejmě naprosto nežádoucí. Předložený návrh je krokem správným směrem, totiž směrem k posílení stability a předvídatelnosti hypotečního trhu, a to při zachování mimořádně vysoké míry konkurence. Ve svém důsledku návrh také chrání hypoteční klienty před dopady výkyvů v době inflace a kolísajících úrokových sazeb.
Autor je náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.
