Ve třetím čtvrtletí loňského roku vzrostly ceny bytů o více než pětinu ve srovnání s předchozím rokem. Zdražování nemovitostí odráží nejen rychlost oživení ekonomiky, ale i zásahy České národní banky. Podle jejího odhadu jsou ceny nemovitostí v Česku nadhodnoceny o čtvrtinu. A proto se snaží trh zchladit zvýšením úrokových sazeb. Navýšení sazby hypotéky o jeden procentní bod zvýší měsíční splátku o necelých deset procent. A ČNB také dalšími nástroji omezí počet lidí, kteří si hypotéku budou moci vzít. Výsledek? Vzít si hypotéku a koupit nemovitost, dokud mohu a dokud je to ještě levné.
Dobrá, to dokáže vysvětlit růst cen nemovitostí v posledních měsících. Ale co stálo za růstem cen nemovitostí v posledních sedmi letech? I zde můžeme najít jednoduchou odpověď: málo se staví. A to tak že dlouhodobě. Dlouhodobě počet dokončených bytů a domů nestačí ani na obnovu bytového fondu. A to nemluvíme o tom, že se chceme přestěhovat z vesnic do větších měst. Nebo že obyvatel v ČR přibývá, mimo jiné díky rostoucímu počtu cizinců. To je dlouhodobý faktor, který z různých regulatorních důvodů neumíme rychle změnit.
Zkusme tedy na chvíli předpokládat, že nabídka bytů a domů je konstantní. Pak můžeme pozorovaný růst cen nemovitostí rozložit na jednotlivé faktory, což nám pomůže identifikovat, zda tady není potenciál pro pokles ceny.
Očima guvernéra: Hlavní příčiny inflace
Od začátku roku 2013 do začátku tohoto roku vzrostly ceny nemovitostí o 78 procent. Analýza ekonoma Romana Šustka z Queen Mary University v Londýně ukazuje, že o více než polovinu nárůstu se postaraly vyšší příjmy domácností a inflace. O čtvrtinu nárůstu pak nižší náklady na hypotéku. Nejde primárně o vliv nižší úrokové sazby, ale o to, že jsme byli optimističtější v očekávání příjmů a toho, jak velkou část těchto vyšších příjmů jsme potřebovali na splátky. O růst cen nemovitostí se postaralo také zrušení daně z nabytí nemovitosti. Necelá desetina nárůstu cen pak zbývá na ostatní faktory: pandemii covidu a poptávku po větších bytech, ale i na spekulativní nákupy.
Jde o analýzu cen nemovitostí v celé republice, takže nebere v potaz regionální specifika. Každopádně nelze říct, že za rychlé zvýšení cen nemovitostí mohou jen „spekulanti“, tedy investiční nákupy. Nárůst naopak souvisí především se skutečným a očekávaným zvýšením příjmů. Mimochodem minimálně do roku 2020 (novější data nemáme) rostla čistá finanční aktiva domácností (očištěná o dluh) rychleji než ceny nemovitostí.
Může dojít ke korekci cen nemovitostí? Historie říká že ano, stává se to. Po finanční krizi jsme si pokles cen nemovitostí zažili: ceny existujících bytů a domů poklesly o osm až devět procent. Mimo Prahu se pokles blížil 20 procentům. Aktuálně lze očekávat zvýšení úrokových sazeb na hypotéky jak nové, tak na ty staré při refixu. Takže jeden zdroj by tady byl.
Mnohem důležitější je ale optimismus nás Čechů. Jsme totiž maniodepresivní národ. V roce 2012 jsme byli podle průzkumu Gallupova ústavu druhý nejpesimističtější národ na světě. Pak přišel obrat a my jsme se dostali do manické fáze, která trvá víceméně dodnes. Inflace ale teď nabourává důvěru domácností. I energetická krize výrazně zasáhne finance domácností, které podle odhadů centrální banky sníží spotřebu o 3,5 procentního bodu. Může se tak snadno stát důvodem oslabení naší manické fáze, jež nakonec pokles cen odstartuje.
Ale jak už jsem psal: náš hlavní problém je, že se dlouhodobě málo staví. Takže případná korekce by byla spíše dočasná. Trvající možná pár let, ale přechodná. Navíc Češi mají velmi hluboko zakořeněnou myšlenku, že hlavní je nějakou nemovitost vlastnit.
Autor je hlavním ekonomem České spořitelny
