Novela zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2016 rozšířila jeho působnost i na hypoteční úvěry, což souvisí i s povinností členských zemí EU reflektovat evropskou legislativu. Nový zákon přispěl k významnému zvýšení ochrany spotřebitele zejména regulací trhu s nebankovními půjčkami. Také v oblasti hypotečních úvěrů zákon přináší jednoznačné posílení práv a ekonomického komfortu dlužníka. Česko si ale v paragrafech týkajících se předčasného splacení hypotečních úvěrů v období fixace otevřelo prostor k možnosti být papežštější než papež a v konečném důsledku trh s hypotékami spíše přidusit než povzbudit.
Směrnice Evropského parlamentu a rady z roku 2014, která tuto oblast upravuje, vnímá specifickou povahu hypotečních úvěrů, zejména jejich dlouhodobost, a skutečnost, že v průběhu trvání úvěru může dojít ke změně úrokové sazby či k předčasnému splacení. Definuje proto i podmínky pro případ předčasného splacení úvěru ve snaze zajistit oběma stranám férové podmínky předčasného ukončení dlouhodobého smluvního vztahu.
Ve vztahu k věřiteli, jemuž je předčasně splacen úvěr na bydlení, operuje evropská směrnice s pojmy „spravedlivé a objektivně odůvodněné odškodnění“ či „finanční ztráta věřitele“. Náš zákon ale pracuje v tomto kontextu s ekonomicky problematickými pojmy „náhrada účelně vynaložených nákladů“ nebo „další náklady spojené s předčasným splacením“.
Jednoznačná definice se očekává od ČNB. Podívejme se na ekonomickou podstatu problému: ukončení smlouvy předčasným splacením je jednostranným aktem dlužníka, a pokud pro věřitele znamená škodu, měl by mít právo ji kompenzovat zcela nebo zčásti inkasem „odškodnění“, o kterém hovoří směrnice.
Škoda označuje i v českém právu újmu, kterou osoba utrpí v důsledku jednání jiné osoby. Ekonomicky se rozlišují dvě složky škody: skutečná škoda, která představuje hodnotu, o kterou byl zmenšen majetek poškozeného, a ušlý zisk, což je majetkový prospěch, jehož by poškozený pravděpodobně dosáhl, nebýt škody.
Směrnice (stejně jako náš zákon o spotřebitelském úvěru) odpírá právo na odškodnění v plném rozsahu pro případ předčasného splacení hypotečního úvěru s proměnlivou sazbou, jakkoli i v tomto případě nepochybně může existovat ušlý zisk. V případě předčasného ukončení v období fixace však směrnice předjímá nárok věřitele na kompenzaci škody, tedy skutečné škody a ušlého zisku.
V ekonomice neexistuje nic jako oběd zdarma. Pokud by tedy banky neměly možnost inkasovat spravedlivou kompenzaci škody vzniklé z předčasně splaceného hypotečního úvěru, promítnou to do základního cenového nastavení produktu.
V řadě zemí EU i po vydání evropské směrnice banky inkasují při předčasném splacení hypotečních úvěrů různě vysoké kompenzace (někdy až čtyři procenta zbývající částky). V Česku panuje poněkud zmatečný stav plynoucí z textu české právní úpravy. Ve smluvních podmínkách bank tudíž narazíme jak na různé vzorce pro kalkulaci odškodnění, tak i na úplnou absenci kompenzace předčasného splacení úvěru během fixace.
Zvolí-li ČNB restriktivní výklad, tedy maximálně omezí kompenzaci věřitelů za předčasné splacení hypotéky, lze očekávat následující: bude-li závazný výklad zákona korigovat již existující smlouvy, stávající dlužníci budou moci předčasně splatit úvěry bez dosud obvyklé kompenzace, avšak nově poskytované hypotéky už mohou nést vyšší sazby, případně se omezí nabídka fixace, protože banky do nového nastavení cen promítnou nová pravidla. Možnost atraktivního (re)financování pro spotřebitele se tak paradoxně sníží. Postup, který se na první pohled jeví jako další podpora spotřebitele, tak reálně může naopak spotřebitele poškodit v důsledku zdražení nových hypoték.
Domnívám se, že ČNB přistoupí spíše k výkladu diskutovaných ustanovení zákona o spotřebitelském úvěru v duchu evropské směrnice způsobem, který dlužníku i věřiteli poskytne transparentní, jednoznačně čitelné a ekonomicky férové podmínky sjednávání a výpovědi hypotečních smluv a neohrozí tak další rozvoj trhu v neprospěch spotřebitele.
Autorka je ekonomka
