Realitní bublina a její možné splasknutí je v poslední době jedním z nejdiskutovanějších témat v českých médiích. Je pravdou, že tuzemský rezidenční trh se dostává do fáze, kdy se ceny nových bytů začínají vzdalovat od finančních možností zájemců o vlastní bydlení, a že ho čeká změna. Není to však změna nepředvídatelná a stejně tak to zřejmě nebude ani změna dramatická, jak leckdo předpovídá.
Co se tedy bude dít s trhem bydlení dál? Splaskne domnělá realitní bublina? Záleží to na mnoha faktorech. Abychom dokázali najít alespoň částečně uspokojující odpovědi, musíme se nejprve podívat na aktuální situaci a její důvody.
Proměnné jsou jasné: Za prvé – ceny vlastnického bydlení jsou tak vysoko, že velká část Čechů už na ně nedosáhne nebo není ochotna je přijmout. Za druhé – hypotéky jsou nejdražší za posledních dvacet let, a to nejen pro kupující, ale i pro developery. Za třetí – od začátku roku dramaticky vzrostly ceny stavebních materiálů i prací, a tím pádem i náklady developerů. A nejen to, velkým problémem byla a stále je i nedostupnost mnoha materiálů. A konečně za čtvrté –inflace stále roste a peníze kvůli vysokým úrokovým sazbám zdražují. Tolik aktuální situace. A teď věštění budoucnosti.
Někteří ekonomové odhadují, že dojde k poklesu cen nemovitostí, podobně jako se to stalo v letech 2008 a 2009. Podobnostiroku 2008 se současností, respektive nedávnou minulostí, skutečně existují. Stejně jako před čtrnácti lety i v nedávné historii posledních dvou až tří let poskytovaly finanční ústavy ve velkém levné hypotéky. Díky nízkým sazbám na ně dosáhli i lidé, kteří by při obvyklých sazbách na splátky neměli nebo by si hypotéku důkladně rozmýšleli. A stejně jako před čtrnácti lety to i v posledních letech v Česku vypadalo, jako by budoucnost nikdy neměla nastat.
Jenomže budoucnost, která se zprvu zdála tolik vzdálená, přišla překvapivě rychle. A tady se situace od zmíněných let 2008 a 2009, kdy došlo ke vzpomínanému splasknutí realitní bubliny, dost liší. Nabídka nových bytů zůstala zcela vykoupená, ceny vyšponované a realitní trh je kvůli inflaci a rostoucím sazbám hypoték v cenové pasti.
V tuto chvíli poptávka klesá a leckdo předpovídá, že by mohly klesat i ceny. Jestli k redukci cen nakonec skutečně dojde, ale záleží na více faktorech. Obecně jsou proti rapidně vysoké náklady i velmi vysoké ceny energií, které mají dále růst. Roli ale budou hrát i další věci, jako jsou parametry jednotlivých developerských projektů, jejich umístění a poloha, kvalita, technologické vybavení, lokalita, služby či občanská vybavenost.
Výčet všeho jmenovaného se ale týká především bytů na primárním trhu, na trhu sekundárním, s byty postavenými v době před válkou na Ukrajině či před pandemií, je situace jiná. Prostor pro redukci cen na sekundárním trhu je. Další prostor pro redukci cen by teoreticky mohl být na straně nákladů. To by se ale musel, alespoň mírně, rozvolnit obří byrokratický aparát, který komplikuje povolování bytů, nebo extrémně přísné normy, jež developerům přikazují stavět „jedny z nejlepších a nejkvalitnějších bytů v Evropě“.
