Pro nové byty je třeba odemknout brownfieldy, říká viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví
Bytů je v České republice stále nedostatek. Zatímco většina odborníků se shoduje v tom, že hlavním problémem jsou povolovací řízení při plánování a výstavbě, viceprezident Svazu ve stavebnictví (SPS) Zdeněk Soudný říká ještě jednu věc: potřebujeme odemknout brownfieldy. „Dá se to udělat poměrně rychle a mohlo by jít o desítky tisíc bytů,“ prohlásil na konferenci spolupořádané právě SPS v rámci veletrhu For Arch.
Zdůraznil také, že u tohoto typu pozemků (tedy zástavby zpravidla už nepoužívaných průmyslových objektů) se do výstavby nepřeklápí zeleň. Naopak jde většinou o zajímavé lokality ve městech či na jejich okrajích. Bydlení v nich pak zpravidla dokonce snižuje zátěž daného místa.
S výstavbou v podobných areálech má mnohaleté zkušenosti i společnost Sekyra Group. Její CEO Leoš Anderle pak na konferenci prohlásil: „Městské brownfieldy, které jsou mnohdy oplocené, se lidé naučili obcházet, nevnímají jejich potenciál pro rozvoj města. Existence těchto nevyužívaných lokalit sebou nese i bezpečnostní rizika, jsou to v podstatě vyloučené lokality, které lidé podvědomě vytěsňují z mysli. Přitom ale mnohdy brání jejich proměně. Je proto důležité ukazovat, že revitalizace těchto míst nepřináší hodnotu a kvalitní vybavenost jen novým obyvatelům, ale především těm, co v okolí už žijí, tohle se díky intenzivní spolupráci se zástupci hl.m Prahy a městské části výborně podařilo v rámci participativního plánování veřejnosti na Smíchově“, uvedl Leoš Anderle, CEO Sekyra Group.
Vedle NIMBY efektu (nechuť, aby něco nového vznikalo právě v mém sousedství) často brání výstavbě řada dalších překážek, například problematická změna územního plánu. Jak ale upozornil Zdeněk Soudný, lze to i obejít. „Máme zkušenosti, že lze podepsat smlouvu s městem či obcí a pak lze stavět i mimo rámec schváleného územního plánu. Podobně vznikly nové byty v Hamburku,“ zmínil, jak by šlo řešení urychlit.
Jde však jen o jeden konkrétní problém z celého balíku. Tím dalším mohou být třeba nedostatečné kapacity ve stavebnictví. Ty je třeba posílit, protože jinak v budoucnu nebude mít kdo stavět. A samozřejmě legislativa a s ní související povolovací procesy.
Jak uvedl na konferenci Petr Hána z Deloitte, podle studie této společnosti trval ještě nedávno průměrný developerský projekt v České republice od záměru po dokončení devět až deset let. Na začátky připadly dva roky na přípravu, na konci dva až tři na výstavbu a mezi tím pět až šest let na to ostatní. „Nejdelší časový úsek byl mezi územním rozhodnutím a stavebním povolením. Jejich sloučením se ten proces trochu urychlil,“ prohlásil. Podle Petra Paličky, šéfa EP Real Estate vše začíná územním plánováním. „Nejjednodušší je samotná stavba,“ konstatoval.
Extrémní regulace
„V České republice máme extrémně regulovaný trh s bydlením,“ míní Soudný. Přičemž má na mysli i řadu předpisů a norem. Ty jdou navíc podle Jiřího Dobiáše, ředitele produktového managementu a business developmentu ze společnosti Wienerberger, někdy i proti sobě. Jako příklad uvádí nutnost do budoucna snižovat uhlíkovou stopu. Taxonomie ale zároveň říká, že je třeba používat recykláty. „A to nám tu uhlíkovou stopu zvyšuje. Prostě proto, že zjednodušeně řečeno se musí vybourat, převézt, vytřídit, vyčistit…“ uvedl na konferenci. Dekarbonizaci by také pomohlo používat méně materiálu, ovšem rostoucí požadavky na statiku domů zase vedou k pravému opaku. To vše vede k růstu nákladů, který u materiálů nyní dosahuje okolo tří až čtyř procent ročně.
Ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek vidí za problematikou dostupného bydlení to, že předchozí politické garnitury věci kolem bydlení neřešily. Dnes jsou podle něj vidět posuny.
Samostatnou kapitolu představuje nájemní bydlení, o které se v posledních letech mluví víc než v minulosti. Jeho význam bezpochyby roste, ale nijak závratným tempem. Milan Roček, jednatel digitální platformy Flatzone zdůrazňuje, že tady sice máme v posledních pěti letech boom, ale srovnávací základna byla nulová. „V porovnání s vlastnickým bydlením máme strašně co dohánět,“ zdůrazňuje. Jednou z příčin může být podle něj také „až přehnaná“ privatizace bytového fondu v minulosti. Rozvoj nájemního bydlení je tak významný, ale podíl bytů na prodej stále dominuje.
Přesto nájemní bydlení představuje pro část společnosti aspoň dočasnou alternativu k drahé hypotéce. „Odvíjí se to mimo jiné od lokality, kde lidé chtějí bydlet. Platit hypotéku za byt na pražských Vinohradech je pochopitelně jiné než platit za tamní byt nájem,“ poznamenal Petr Vondrášek ze společnosti Fidurock.
Ceny nájmů ovšem také rostou a část lidí může mít problém tržní ceny platit. Od toho tu ale jsou programy jako třeba iniciativa Dostupné bydlení České spořitelny, která nabízí pracovníkům veřejného sektoru byty za 80 % tržního nájmu. „Naším cílem je, aby náklady nepřesáhly 40 % jejich čistého příjmu,“ vysvětlil Pavel Kelner, CFO iniciativy.
Většina dotací jde tam, kde nejsou potřeba
Stát sice dostupné bydlení podporuje, avšak podle Ročka dělá velkou chybu v tom, že hodně věcí paušalizuje. I na dostupnost bydlení se totiž podle něj díváme pohledem těch největších měst. V Praze, Brně a krajských metropolích je opravdu velký nedostatek a vysoký převis poptávky nad nabídkou. „V průměrné české obci, která má čtyři sta obyvatel, to ale bude něco jiného,“ zdůrazňuje. Ve výsledku jsme si tak podle něj definovali zákonem, co je dostupné bydlení, poskytli i dostatečně velké prostředky na výstavbu nových nájemních bytů, ale vůbec neřešíme, kde se ty byty mají stavět a kde jsou vlastně potřeba. „Většina těch uplatněných dotací jde do míst, kde to potřeba není,“ prohlásil na konferenci.
I podle Zdeňka Soudného je nutné sledovat urbanizační trendy. „Populační křivka bude lehce klesat, ale velká města budou růst. Musíme stavět tam, kde chtějí lidé skutečně žít,“ podtrhuje. Na další trend zase upozornil Petr Hána z Deloitte. A sice, že dochází k enormnímu nárůstu jednočlenných domácností a rychlému u dvoučlenných. „Žijeme déle, žijeme déle sami a neúprosně se rozvádíme,“ prohlásil. Tím se samozřejmě mění i poptávka a její struktura.
Víc věřit obcím a investorům
Soudný by za pomoc ve vývoji považoval i větší důvěru pro obce a investory, aby se mohli více domluvit mezi sebou. Že obce netahají za ten vysloveně nejdelší konec, možná ukazuje i další jím zveřejněný údaj. A sice, že největší zisk z bytové výstavby má stát, který z jednoho bytu dostane zhruba 1,6 milionu korun.
Představitelé státu a soukromé sféry se pak asi jen těžko dohodnou na tom, zda se situace lepší nebo horší. Podle Tomáše Běhounka, advokáta bnt attorneys sice máme nový stavební zákon, ten je ale změnou parametrickou a ne systémovou. „Přidáváme do povolovacího procesu stakeholdery,“ říká. Naopak podle ministra Kulhánka nový zákon přinesl zjednodušení a vyhlášky odbourávají řadu parametrů. Zásadní je pak podle něj reforma územního plánování.
Pomoci by možná mohly i moderní trendy ve výstavbě. Například podle Stanislava Martince, zakladatele a majitele Koma Modular, ale v Česku není ani jeden nájemní modulární bytový dům. „Dodali jsme ho do Paříže, jednáme o dodávce na Island,“ zdůrazňuje s tím, že potenciál je v této oblasti do budoucna ohromný: „Jsme schopní zkombinovat bytový dům tak, že to zvládneme levněji, rychleji a paralelně. Teoreticky v budoucnu můžeme mít byty takzvaně na skladě.“ Ve Švédsku či Nizozemsku podle něj modulárně nebo se zapojením prefabrikátů vzniká už zhruba polovina staveb. U nás nejde ani o jedno procento.
A ještě na jednu věc upozorňuje: pokud chce město investovat do bydlení, musí nejen postavit za dostupné peníze bytový dům, ale také infrastrukturu, která s ním souvisí. Aby pak nemuseli třeba rodiče s dětmi neustále cestovat do škol a školek. I ty je mimochodem možné stavět modulárně – ostatně firma Koma Modular má takových realizací v zahraničí už stovky. Nezbývá tedy než doufat, že se podobný typ výstavby začne větší měrou uplatňovat i u nás.
