Dušan Kunovský: Některé projekty musí kvůli politikům k ledu

E15: Prodeje bytů rostou. Už se tedy developerům zase dobře spí?

Určitě se nám spí lépe. Poptávka se zásadně zvýšila, lidé kupují a investují. Období, kdy skoro každý, kdo přišel, se ptal na slevu, už je pryč. Ale máme velké obavy z dalšího osudu připravovaných projektů. Jejich prosazování je totiž čím dál těžší a komplikovanější.

Doba přípravy jednotlivých lokalit se zásadně protahuje. Dosud jsme na projektu pracovali od samého počátku po dokončení v průměru sedm let. Nyní se obáváme, že se tento cyklus protáhne třeba až k deseti rokům. Mimo jiné kvůli tomu, že rozhodnutí veřejné správy jsou v současné době nepředvídatelná.

E15: Proč?

Po volbách přišli na radnice noví politici, řada z nich z občanských iniciativ, které byly naladěné vyloženě proti investicím a rozvoji. Přestala platit řada věcí, které byly nastartované a schválené.

E15: Co to pro váš byznys bude znamenat?

Některé projekty budeme muset zakonzervovat. Jsou lokality a městské části, kde máme nakoupené pozemky, naše aktivity jsme tam však zmrazili a čekáme, co bude. A to má pochopitelně vliv na ekonomiku firmy. Máte nakoupené pozemky a v nich peníze. Navíc neustále musíte předělávat dokumentace, aniž byste tušil, jaké předpisy budou platit. Zmatek kolem pražských stavebních předpisů nás stál již téměř třicet milionů korun.

Celá situace může mít vliv i na dostupnost bydlení. Konkurence developerů a další faktory typu levných hypoték totiž umožňují, že nové bydlení je v současné době asi nejdostupnější za poslední desítky let. Jenže pokud nebude co stavět, dostupnost bydlení se opět dramaticky zhorší.

V Praze je dost volných pozemků, ale těch reálně uchopitelných je jen zlomek z toho, co se v územním plánu tváří jako parcela k výstavbě

E15: Kdo za současnou válku mezi developery a některými radnicemi může?

V některých městských částech se volení zástupci vymezují proti jakékoli výstavbě. V takové atmosféře se nedá pracovat. V developmentu jde o nalezení společné řeči se samosprávou a úřady. Když jsou však a priori proti, je to komplikovaná situace.

E15: Není problém v tom, že nová výstavba často narušuje životní prostředí stávajícím obyvatelům?

Okolí a sousedé budou vždycky proti všemu. Dva roky jim tam budou jezdit náklaďáky a bude se prášit. Stavbu nemá nikdo rád. Ve střednědobém horizontu ale kvalitní a rozumně koncipovaný development hodnotu lokality zvyšuje. A to i okolní starší zástavby.

E15: Kde vás současná situace bolí nejvíce?

Zasekla se tvorba metropolitního územního plánu a neprobíhají ani změny toho stávajícího. Bohužel s novou politickou garniturou se již neřeší ani změny, na nichž dosud panovala obecná politická shoda. Například změna z výrobní funkce na funkci smíšenou nebo obytnou.

To znamená odlehčení území, které zahrnuje brownfieldy a obnáší například demolice rozvalin nebo dekontaminace. A kde by se mělo město rozvíjet dál než na brownfieldech? A to se nás týká, protože naše hlavní akvizice v poslední době obsahovaly brownfieldy. Ať už vedle České televize na Kavčích Horách, na Zličíně a v Ruzyni nebo ve Vysočanech.

E15: O peripetiích s úřady mluvíte tak, jako by to teď byla vaše největší starost.

Stále doufáme, že to byla jen jistá bezprostřední reakce v povolebním období a že se pak situace uklidní. Město se přece musí rozvíjet. Když začne stagnovat, tak je to počátek úpadku. Věřím však, že když doložíme přínos projektu například pro rozvoj infrastruktury či investice do zeleně nebo školek, zdravý rozum zvítězí.

E15: Co s tím developeři mohou dělat?

V nejbližších dvou letech bude mít určitě navrch ten, kdo má dostatečnou zásobu připravených projektů. Což se nám naštěstí podařilo. Na několik let dopředu máme připravené projekty s územním rozhodnutím nebo dokonce se stavebním povolením na několik tisíc bytů. S tím si nejméně čtyři roky vystačíme. Nechtěl bych být v pozici menšího developera závislého na jednom či dvou projektech, ještě navíc třeba s bankovním financováním.

E15: A co peníze, které developeři dávají radnicím na rozvoj?

Hlásíme se k pravidlům pozitivního rozvoje, kdy developer prokáže, jaké pozitivní změny projekt přinese nejen majitelům nových bytů, ale též okolí a veřejnosti.

Jak pomůže rozvoji zeleně nebo technické infrastruktury, jak přispěje na školská zařízení. Například v Letňanech, přestože jsme k tomu nebyli nuceni, jsme pozemek pro mateřskou školu převáděli bezplatně do vlastnictví městské části. V řadě případů nabízíme výstavbu technické infrastruktury v místech, která slouží stávajícím obyvatelům, řešíme křižovatky.

E15: Jste v metropoli asi největším nákupčím nových parcel. Jakou máte strategii?

Nakupujeme jak projekty s územním rozhodnutím nebo se stavebním povolením, tak i pozemky, u nichž si inženýrskou činnost zajišťujeme sami. Na rozdíl od některé konkurence, která prodává vzdušné zámky na pozemcích, které jí ani nepatří nebo nemají ani územní rozhodnutí, my nezačneme prodávat dříve, než máme pravomocné stavební povolení.

Dušan Kunovský|E15 Anna Vackova

E15: Je v současnosti těžké dobře nakoupit?

Zdaleka se nedohodneme s každým. Představy majitelů pozemků jsou často úplně vytržené z reality. Oni si pak obejdou trh, spálí se s realitními kancelářemi a po půl roce se k nám vrátí. Řada nabízených pozemků má ale například komplikované majetkoprávní vztahy nebo nevyhovují z hlediska územního plánu. V Praze je tedy dost volných pozemků, ale těch reálně uchopitelných je jen zlomek z toho, co se v územním plánu tváří jako parcela k výstavbě.

E15: Před rokem jste udělali strategickou akvizici v Praze 6 a získali jste skladový komplex, který v budoucnu nahradíte bytovou zástavbou. Jak to tam vypadá?

V projektu Westpoint v Praze 6 budeme ještě několik let tamní sklady a kanceláře pronajímat. Pro projekt jsme angažovali architektonickou kancelář Cigler-Marani Architects, která řeší urbanistickou koncepci lokality. Chceme projekt důkladně probrat s městskou částí i s magistrátem. Čeká nás tam vytvoření celé městské čtvrti. Myslím, že i z hlediska urbanistické a architektonické hodnoty by mohlo jít o druhé centrum Prahy 6.

E15: Zvyšujete ceny?

Je to lokalitu od lokality jiné, ale v průměru o tři až pět procent ročně. Díky oživení totiž rostou náklady na stavební práce a materiály, což se dílčím způsobem do cen musí promítnout. Obecně ale platí, že zdražit můžete jen to, co se dobře prodává.

E15: Éra cenových válek však už skončila?

Nepřistoupili jsme na úplnou miniaturizaci bytů s cílem dosažení té nejnižší absolutní ceny. Zároveň si troufneme říci, že při porovnání cen za metr čtvereční podlahové plochy vycházíme ve většině lokalit jednoznačně nejlépe. Je to asi dáno i objemem výstavby, kdy každý rok zahájíme hodně přes tisíc bytů. Dokážeme tak stavět levněji, než když se staví v menších objemech.

E15: Jak se vyvíjí vaše hospodaření?

Čistý zisk celého holdingu přesáhl v roce 2013 částku 550 milionů korun, podle prvních ukazatelů to zatím vypadá, že za rok 2014 bychom se mohli dostat přibližně na 600 milionů. Zisk holdingu je tedy dlouhodobě stabilní.

E15: Kam bude Central Group směřovat dál?

Určitě k nadstandardnímu segmentu a vyššímu urbanismu a architektuře. Asi se už nebudeme pouštět do projektů pod sto bytů. Práce je s nimi podobná, a kdybychom honili hodně zajíců, unikal by nám akcent na větší rozvojové plochy se silnou architekturou. Asi se nikdy nerozkročíme až do komerční výstavby, určitě ale budeme chtít budovat také obchody a služby v parterech našich rezidenčních projektů.

E15: A směřování z hlediska struktury a vlastnictví firmy?

Central Group prošel transformací, po níž běží na mezinárodních účetních standardech. Skupina je nastavená také tak, aby v budoucnu, pokud bychom se k tomu rozhodli, mohla vstoupit na burzu. Stejně tak kdybychom se v budoucnu rozhodli dělat nějaké velké akvizice, tato struktura umožňuje snazší financování například prostřednictvím mezinárodních investičních fondů.

E15: Před časem jste koketovali s expanzí do Ruska. Jak tento záměr vypadá?

Ve světle toho, co se děje kolem Krymu, jak padá rubl a celá ekonomika, jsme rádi, že jsme tam do toho nakonec nešli. Nestálo nás to tedy víc než pár cest, jednání a studií. Nebyli jsme přitom daleko, abychom tam investovali dost peněz. Model to byl velmi zajímavý. Rusko však ukázalo, že je přece jen asi jiný svět.