Jan Řežáb: Do první pětky na trhu se netlačíme

„Já bych osobně požadoval výrazně přísnější hodnoty, tak jak již třeba stavíme mnoho let my, nevidím v tom problém,“ říká Jan Řežáb, majitel developerské firmy JRD, která je největším tuzemským stavitelem nízkoenergetického a pasivního bydlení.

E15: V poslední době se hodně mluví o přísnějších normách na energetickou náročnost budov. Proč je nutné, aby takové normy vůbec byly?

Stavební normy tu byly vždy. Od padesátých let, kdy vznikly první normy na energetickou náročnost budov, se navíc postupně zhruba každých deset let přitvrzují. Souvisí to s vývojem materiálů a techniky. Takže je přirozené, že jsme se zase dostali o něco dál. Budovy nestavíme na tři roky. Měly by stát minimálně desítky let a neradi bychom je po pěti letech rekonstruovali.

E15: Neporadil by si s tím sám trh?

Například statické a požární normy jsou u nás možná až předimenzované. O jejich potřebnosti přitom nikdo nediskutuje. Zatímco malá oblast týkající se energetické náročnosti nyní debaty vyvolává. Trh neumí dobře řešit oblasti zdraví, proto jsou například normy, které určují limity pro zdravotní nezávadnost potravin. Trh neumí dobře řešit otázky životního prostředí. A tato norma se netýká jen snížení spotřeby energií, týká se i životního prostředí a kvality vnitřního prostředí, které má přímý dopad na zdraví. Nucené větrání totiž s rekuperací zajišťuje stálý přísun čerstvého vzduchu. Nemáte doma plísně, naopak máte lepší vlhkost prostředí. Takže celkově nechápu, že někdo tuto diskuzi vůbec otvírá. A přitom naše normy jsou v energetické náročnosti dost měkké.

E15: Byl byste ještě pro přísnější pravidla?

Když v normě stojí, že budeme stavět budovy „s téměř nulovou spotřebou energie“, vypadá to, že budou vznikat jen energeticky pasivní a lepší domy. Tak to ale není. Stačí si spočítat, co normy skutečně říkají. U bytových domů vychází jen o trošku lepší nízkoenergetický standard, pasivní rozhodně není. Určené hodnoty jsou naopak velmi benevolentní. Rozhodně nejde o tvrdé opatření. Obavu může vyvolávat tedy jen název. Já bych osobně požadoval výrazně přísnější hodnoty, tak jak již třeba stavíme mnoho let my, nevidím v tom problém.

Na trhu je určitě přebytek volného kapitálu. Dříve byl problém sehnat peníze, teď je problém sehnat kvalitní příležitosti

E15: Nezpůsobí nové normy, že se stavění prodraží? Na trhu se už objevily odhady, že by to mohlo zdražit byty až o patnáct procent.

To je už téměř šíření poplašné zprávy. Protože když si k tomu připočtete náklady na pozemek, projekční práce a tak dále, znamenalo by to prodražení stavby o pětinu až čtvrtinu. A to je obrovská lež.

E15: Ale asi nemůžete popřít, že u nízkoenergetických a pasivních staveb větší náklady jsou.

U rodinných domů může jít o náklady maximálně o deset procent vyšší. Čím je ale objekt větší, třeba bytový dům, tím se „vícenáklady“ snižují téměř na minimum. Realizujete také provozní úsporu, v bytech to je šest až dvanáct tisíc korun za rok. A jako bonus získáváte zdravé vnitřní prostředí a vyšší kvalitu stavby.

E15: Dobře, stavební náklady na úsporné domy mohou být téměř stejné jako u ostatních staveb. Není pak ale dražší provoz těchto budov? Například kvůli technologiím typu nuceného odvětrávání?

Máme za sebou patnáct projektů, spoustu informací od klientů i správců budov. Takže víme, že jedinou vyšší položkou proti obvyklým stavbám jsou náklady na provoz větrání. Ale i v tomto případě jsou to nejvýše desítky korun měsíčně. Spíše méně. Z hlediska všech provozních nákladů jsme ale v celkovém měsíčním inkasu u bytů proti jiným novým projektům zhruba na padesáti až šedesáti procentech.

E15: Jenže jako ďáblův advokát mohu říci: co z toho, když si člověk v pasivních domech nemůže ani otevřít okno.

To je zásadní omyl, okno pochopitelně i v pasivních domech můžete otvírat, kdy se vám chce. Otázkou je, zda budete mít potřebu okno otvírat, když budete mít stále dostatek čerstvého vzduchu a navíc bez prachu a hluku. Stále otevřené okno nemůžete mít ani v běžných budovách. Učinil jsem sám na sobě pokus. Dal jsem si v noci do ložnice měřič oxidu uhličitého, který kontroluje, jestli jeho koncentrace nepřekračuje normu. Byl jsem v ložnici sám a mám ji skutečně velkou. Velice rychle mě měřič začal každou půl hodinu budit s tím, že je potřeba vyvětrat. Kdybychom šli do důsledků, zjistili bychom, že například v drtivé většině škol by děti nemohly být ve třídách, protože z hlediska této normy třídy nevyhovují. To zjistily i oficiální kontroly. Takže kdybych nebyl developer, stal bych se aktivistou a zabránil bych kolaudaci většiny budov stavěných v Česku. Většina z nich je totiž právě z hlediska koncentrací oxidu uhličitého kolaudována protiprávně.

E15: Vaše firma má na trhu energeticky úsporného stavění zatím jen minimální konkurenci. Proč tu není více silnějších hráčů?

Development je hlavně finančním byznysem. My se ale cítíme být hlavně stavaři s environmentálním základem a snahou o kvalitu. Když pak vše děláte dobře, dává i ekonomika zajímavá čísla. Pro mne je základní ideou také ekologie a společenská odpovědnost. A ta jinde obvykle s finančním byznysem dohromady příliš nejde.

E15: Nejste tedy sami proti sobě, když prosazujete přísnější normy na energetickou náročnost budov? Vždyť tím si jen vytváříte konkurenci.

Ale my jdeme vždycky dál než ostatní. Již dnes stavíme mnohem šetrnější domy, než budou ostatní stavět po roce 2020. Máme ale před sebou mnoho výzev například v oblasti ohřevu vody či spotřeby primárních energií. Řešíme totiž environmentální dopad celého cyklu stavby od prvotního návrhu až po její demolici. Takže o svůj náskok se nebojíme.

E15: Jak velký je váš byznys?

Každý rok rosteme tak o třicet procent, nyní prodáme asi sto bytů ročně. Postupně se rozkračujeme do šířky od levnějších bytů až po vyšší střední segment. Připravujeme projekty, které nám v příštích sedmi letech umožní ročně vytvářet obrat kolem půl miliardy až jedné miliardy korun ročně.

E15: Kam až se rozrostete?

Zejména s našimi spoluinvestory už máme poměrně silnou ekonomickou základnu, takže nejsme omezení velikostí projektu nebo zdroji. Díky tomu si troufáme i na větší projekty. Ale do první pětky na trhu nebo nějakých konkrétních objemů se netlačíme. Kvalitních ekonomických čísel sice dosahovat musíme, ale na druhé straně mě i jako majitele nezajímá, jestli má firma obrat dvě stě milionů nebo dvě miliardy. To není cílem a všichni zaměstnanci vědí, že nepodnikáme hon za penězi.

E15: Zvažujete rovněž výstavbu kanceláří. Tam už byste ale asi nebyli takovými průkopníky, protože developeři se nyní předhánějí, kdo postaví „zelenější“ administrativní centrum.

Tento trend mě velmi těší. Domy ale zezelenaly hlavně z hlediska pracovního prostředí pro zaměstnance. Ale faktem také je, že v Česku zatím vznikla jen jediná pasivní kancelářská budova, a to v Ostravě. Takže je tu stále obrovské pole působnosti.

E15: Proč v kancelářích vznikají zelené budovy, zatímco u bytů je to stále jen malá část trhu?

V kancelářském segmentu funguje tah poptávky. Nájemci chtěli zelenější budovy, tak je dostali. Když si pronajímáte celou kancelářskou budovu, můžete si určit, jak bude vypadat. Podobné je to i u rodinných domů. V bytovém segmentu to ale nefunguje. Tam jeden zákazník neovlivní celý projekt.

E15: Mluvil jste o projektu nájemního domu. Pouštíte se i do tohoto typu bydlení?

To zrovna ne, ale máme privátní zákazníky, kteří si chtějí uložit prostředky do nemovitostí, a tedy poptávají celé bytové domy. A ty je dobré navrhovat přímo na míru tomuto záměru.

E15: Je nástup takovýchto investorů novým trendem?

Myslím, že je to docela běžné, jen se o tom nemluví. Jsou tu investoři, kteří si v developerském projektu koupili například celý vchod. Víme, že i u konkurence stavějí některé bytové projekty přímo pro jednoho investora.

E15: Peněz na trhu je tedy dost?

Ano, investoři často mluví o nedostatku kvalitních investičních příležitostí, úrokové míry jsou nízké. Na trhu je stále více lidí, kteří třeba prodali firmy, mají volné prostředky a snaží se jejich část umístit do realit. Takže na trhu je určitě přebytek volného kapitálu. Dříve byl problém sehnat peníze, teď je problém sehnat kvalitní příležitosti. Pozemků ubývá, koncentruje se vlastnictví, klesá počet developerů. Vstoupit do byznysu mohou nově v podstatě jen velmi silné finanční skupiny.