E15: Hypoteční bance letos roste zisk. Co do něj nejvíce přispívá?
Kromě bilanční sumy, která neustále roste, přispívá k zisku zejména dobrá kvalita portfolia. Naše bilance se mílovými kroky blíží dvousetmiliardové hranici, takže velikost banky je obrovská a zisky tomu odpovídají.
E15: Cítíte kvůli současnému nízkoúrokovému prostředí tlak na úrokové výnosy?
Úrokové marže jsou stále poměrně slušné, ale v minulosti – v pokrizové době, kdy jsme s naší strategií zůstali na trhu v zásadě osamoceni, protože ostatní dělali velké změny – byly marže vyšší. Tlak na marže tady je.
E15: byla dlouho jedničkou v podílu na trhu nových hypoték. Jaká je její pozice v celkovém objemu hypoték, kde dlouho vedla Česká spořitelna?
Poslední dva tři roky jsme absolutní jedničkou v nových obchodech i v celkové bilanci hypoték. V bilančních zůstatcích rosteme tak rychle, že máme před ostatními velký náskok.
E15: V posledních dejme tomu třech letech se hodně mluví o tom, že výsledky trhu s novými hypotékami jsou výrazně ovlivněny refinancováním. Jak se refinancování projevuje na nových hypotékách ve vaší bance? A jak to odhadujete za celý trh?
Odhad za trh se dělá těžko, protože oficiální informace nejsou. Když se podíváme na čísla Hypoindexu, ten vykazuje 19procentní podíl refinancování na nových obchodech. Respektive 19 procent obchodů, které mají jiný účel než koupi nebo výstavbu nemovitosti. Měli bychom tedy věnovat pozornost i rekonstrukcím a splaceným půjčkám. Ale můžeme říct, že refinancování tvoří zhruba pětinu trhu. Jeho podíl roste, nový byznys však stále výrazně převažuje.
E15: Kdo nyní táhne poptávku po hypotečních úvěrech? Co jsou nejčastější typy hypoték?
V současné době převažuje koupě nemovitostí před výstavbou. Nejčastější je pětiletá fixace, objektem úvěrů jsou rodinné domky. To bylo dříve vyváženější ve prospěch bytů. Průměrná výše hypotéky je zhruba 1,7 milionu korun, financování je do 85 procent hodnoty nemovitosti.
E15: Hypoteční banka se marketingově pustila do takzvané australské hypotéky. Působí to tak, že tím chcete přitáhnout vyšší úvěry. Proč?
Je to naše podzimní kampaň. Není to ale nic, co bychom si předtím nevyzkoušeli. Z logiky věci s každým kusem hypotéky máte práci, u vyšších úvěrů jsou ale vyšší úrokové výnosy. Velmi často jsou vyšší úvěry také bezpečnější. Je to kombinace řady důvodů, které jsme zabalili do australské hypotéky.
E15: Dáváte hypotéky za sto procent hodnoty nemovitosti?
Ano, vždy jsme je dávali. Nikdy jsme nepřestali. Dali jsme si ale poměrně nízký limit na novou produkci stoprocentních hypoték.
E15: Objemový limit? Jako kolik procent z nové produkce mohou být stoprocentní hypotéky?
Ano, a to se nám daří naplňovat. V době největší produkce, v roce 2007, jsme měli objemově čtvrtinu ve stoprocentních hypotékách. To dnes nemáme a je tomu dobře.
E15: A kolik nových stoprocentních hypoték tedy teď máte?
Bezpečně do deseti procent.
E15: Ukázalo se zpětným pohledem z hlediska nesplácení, že jsou stoprocentní hypotéky nejrizikovější, jak se říkalo na začátku krize?
Jednoznačně.
E15: Čím to je?
To už nejde tak jednoznačně říci. Obecně z pohledu splácení úvěrů jsou klienti, kteří nemají naspořeno, méně disciplinovaní než ti, kteří investují své vlastní prostředky. Navíc v okamžiku, kdy klient do svého investičního záměru neinvestuje žádné vlastní peníze, jeho zájem na splácení je nižší.
E15: Hypoteční banka se v krizi trochu spálila při poskytování hypoték cizincům, že? Dáváte je nyní?
Je to trochu podobná kapitola. My jsme financovali cizince – nechci říci, že ve velkém, vždycky to byly jednotky procent naší produkce. Dnes víme, že toto portfolio je také méně kvalitní. Omezili jsme financování cizinců, nastavili jsme si podobný limit jako u stoprocentních hypoték, jen je ještě výrazně přísnější. Část tohoto problematického portfolia jsme před rokem prodali.
E15: Jaký máte nyní podíl nesplácených hypoték?
Za celý trh jsou to nyní necelá tři a půl procenta z portfolia. Za poslední čtyři roky se dostal tento podíl na dvojnásobek, ale i tak stále hodnotím kvalitu hypotečního portfolia jako velmi dobrou. Naše čísla jsou velmi podobná, protože máme třetinový podíl trhu, což znamená, že naše čísla celkový výsledek významně ovlivňují.
E15: Jak to bude dál?
Dělat výhledy je obtížné. Vidíme, že se křivka stabilizovala a můžeme doufat, že to tak bude i dál. Věříme, že to nepůjde nahoru, a ani nečekáme, že by to šlo dramaticky dolů.
E15: Myslíte, že ceny nemovitostí v Česku už našly dno nebo ho ještě mohou hledat dál?
Můj komentář je podobný jako u vývoje nesplácených úvěrů. Z našich analýz vyplývá, že se trh nějakým způsobem stabilizoval. Žádná velká očekávání směrem nahoru ani dolů nemáme.
E15: Jak se v tomto prostředí stagnace bude do budoucna vyvíjet trh s hypotékami? Jak poroste – jestli poroste?
Z údajů za letošek soudíme, že by celý rok mohl skončit srovnatelně jako minulý. Můj odhad je, že trh by se mohl dlouhodobě pohybovat v průměru kolem sto miliard včetně refinancování.
E15: Ještě k vašemu byznysu – myslíte, že mu nahrává nejistota kolem stavebního spoření? Že si pro hypotéku jdou i lidé, kteří by tuto potřebu dříve řešili úvěrem ze stavebního spoření?
Ano, a přispívají k tomu i úrokové sazby, ty jsou na hypotékách nyní hodně nízké. Značná část refinancování je právě také u úvěrů ze stavebních spořitelen.
Čtěte také:
Jan Sadil: Trh nových hypoték se bude pohybovat mezi 75 a 100 miliardami ročně
Jan Sadil: Doba čekání na levnější byty a výhodnější hypotéky končí
E15: Financujete developerské projekty?
My financujeme koncové zákazníky developerů – jsme tedy na bezpečnější straně tohoto byznysu. Máme útvar s názvem developerské centrum, který všechny české projekty monitoruje. Jde přes něj zhruba patnáct procent naší produkce.
E15: Co se na český trh úvěrování nemovitostí dá ještě přenést ze zahraničí v produktové oblasti? Nedávno přišla konsolidace úvěrů, flexibilní sazba hypotéky, offsetové hypotéky… Je zde ještě pro něco prostor?
Určitě ano, i my stále inovujeme. Na druhé straně je vidět, že trh se vždy vrátí k mainstreamu. Mezi klienty zůstane nejpopulárnější dlouhá fixace úrokových sazeb – obzvlášť v této době nízkých sazeb – a klasické úvěry na zhruba tři čtvrtiny hodnoty nemovitostí. Jestli k tomu bude nějaký offset, degresivní či progresivní splácení, je v zásadě jen doplněk.
E15: Majitel Hypoteční banky, ČSOB, letos už dvakrát navyšoval kapitál banky. Proč?
Důvodem rozhodně nebyla kapitálová pozice banky, protože jsme nesmírně silně vybaveni – naše kapitálová přiměřenost je více než pětkrát vyšší, než jaký je požadavek regulátora. Důvodem k navyšování kapitálu je otázka úrokových nákladů a nízké kapitalizace, jak finančním skupinám ukládá zákon o dani z příjmu.
Jan Sadil (43)
Od roku 1995 pracoval v Komerční bance, naposledy na pozici ředitele odboru úvěrů pro občany. V Hypoteční bance působí od roku 2001, kdy byl jmenován členem představenstva a náměstkem generálního ředitele pro věci obchodní. Od prosince 2003 je předsedou představenstva a generálním ředitelem společnosti. Je členem dozorčího výboru České bankovní asociace a správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
