* E15: Dočkáme se někdy toho, že sklady budou vypadat lépe než nevzhledné krabice podél silnic?
Haly musí být udělané hlavně tak, aby byly prostorově využité co nejefektivněji. To znamená, že musí mít tvar kostky nebo kvádru. Obloukové sklady, které se stavěly kdysi, jsou nesmysl. Můžeme samozřejmě dělat hezčí fasády, že se oživí sklem nebo dřevem, pokoušíme se samozřejmě prostředí kolem hal vylepšit zelení. Na konci dne ale narazíme na to, že pro klienta je důležitá jen dobrá cena a je mu jedno, jak stavba vypadá. Často pracuje se zbožím, které prodává lacino někde v supermarketu, kde chce zase někdo další za málo peněz nakoupit, aby si cestou ze supermarketu stěžoval, že tu máme ošklivé sklady.
* E15: Pronájmy moderních skladů loni v Česku klesly, neobsazenost se mírně zvýšila. Jak se dařilo Prologisu?
Myslím, že v posledním období jsme docela kopírovali trh. Ať už jde o pronájmy nebo obsazenost. Z hlediska obsazenosti jsme možná v některých lokalitách měli dokonce navrch. Jestliže někde klesl objem pronájmů, je to hlavně tím, že se nám naopak daří neobsazenost snižovat a počet nových nájemních smluv tím klesá. Nájemním transakcím pak dominují hlavně prodloužené smlouvy stávajících klientů místo nových smluv. Samozřejmě že to souvisí i s tím, že trh už je poměrně naplněný, co se týče množství nájemců. Zcela nových klientů už tolik není. Každý, kdo tu chtěl podnikat v logistice či maloobchodu, tak tady už je. Noví investoři a nové firmy budou sice přicházet stále, ale už to nebude tak intenzivní jako dosud.
* E15: Jestliže je už trh nasycený, z čeho může dál růst?
Například logistika může růst na tom, že bude expandovat tuzemská výroba. Maloobchodní sektor může profitovat z rostoucí spotřeby v České republice a v okolních zemích.
* E15: To jste ale zmínil faktory růstu, které teď chybí. Firmy neinvestují, spotřeba klesá.
Trh se rozvíjí minimálně v tom, že jsou firmy, které opouštějí starší prostory a stěhují se do nových moderních hal. Stagnace ekonomiky s naším byznysem tedy zase až tak spojené nádoby nejsou. My nebo i naše konkurence můžeme mít štěstí na nájemce, kteří i ve zlých časech budou stabilní a porostou a budou našimi dlouhodobými klienty. I ve zlých časech tak budou developeři nebo pronajímatelé, kterým se bude stále dařit.
* E15: Ale podíl lokálních firem je v českých skladech například ve srovnání s Polskem stále nízký. Čekáte, že se na dominantním postavení zahraničních nájemců v Česku něco změní?
Polsko je specifické tím, že dokáže velký objem vlastní výroby zároveň spotřebovat. Místní firmy při počtu tamních obyvatel dokážou narůst do takové velikosti, že uživí i velká distribuční centra. Pokud v Česku nějaká domácí firma dosáhne větších rozměrů, tak je to jen proto, že expandovala na Slovensko, do Maďarska či Polska. Příkladem je česká společnost Hopi, která se rozrostla do celého středoevropského regionu a až expanzí začala něco znamenat, začala být zajímavá svou velikostí. Naopak někomu v Polsku na to, aby narostl na takovou velikost, možná stačí být přítomný jen na domácím trhu.
* E15: A přibývá tedy českých firem, které si pronajímají moderní sklady?
Máme pocit, že domácí firmy jsou stále příliš opatrné. Argumentují tím, že na rozdíl od velkých institucí a velkých korporátních firem zacházejí s vlastními penězi, a proto jsou častokrát mnohem opatrnější. Zatím je tedy segment domácích nájemců stále v menšině, ať už u nás nebo na celém trhu. Problém je v tom, že dokud české firmy nepůjdou do jiných zemí, tak budou možná stále přešlapovat na místě a nebudou schopné uživit 10 tisíc metrů skladové plochy, aby byly například u nás nějakým významným nájemcem.
* E15: Není pro vás orientace na maloobchod riziková? Nesnižují firmy kvůli poklesu spotřeby pronajaté plochy?
Musím říci, že zatím ne. Máme spíš značky, které se vyznačují kvalitou, nebo společnosti, které jsou lídry trhu. Těžkosti mají klienti, kteří prodávají oblečení. Myslím, že ti budou skladové plochy redukovat.
* E15: Zajišťujete se nějak před tím, aby vám klienti náhle nezbankrotovali?
Když podepisujeme nájemní smlouvy, vždy víme, do čeho jdeme. Chceme klientům vidět do kuchyně, chceme vidět, že je to zdravá firma.
* E15: Uzavřeli jste v poslední době nějaké nové velké kontrakty?
V Bratislavě jsme obnovili docela hodně smluv už se stávajícími nájemci, podařilo se nám tam ale získat i nového klienta. V Česku jde spíš o menší věci, renegociace tu probíhaly hlavně loni, kdy dobíhaly smlouvy z doby boomu let 2007 a 2008. Následující rok už byl na nové pronájmy velmi chuďounký.
* E15: Jak moc se liší smlouvy, které jste uzavírali s nájemci před pěti lety, a smlouvy uzavírané teď ? Liší se nájemné, podmínky a podobně?
Myslím, že základní podmínky se nezměnily. V těžkých časech byli pronajímatelé ochotní podepsat smlouvy i na méně než pět let, ale to už je, myslím, za námi. Co se týká obchodních podmínek, tak nejsme schopni bojovat s větrnými mlýny, dané situaci na trhu se musíme přizpůsobit. Něco je na trhu samozřejmě nastavené jako standard, například výše nájemného, jako motivační nástroj se dávají určité nájemní prázdniny. Rozhodně ale nemám pocit, že by na trhu byly nějaké šílené nabídky, jen aby někdo získal klienta.
* E15: Uvažuje Prologis o prodeji nějakých tuzemských projektů?
V našich projektech chceme být dlouhodobým vlastníkem. S našimi partnery vytváříme investiční fondy, čímž svým způsobem recyklujeme kapitál, který jsme do výstavby investovali. Děláme to tak, že vytváříme portfolia a pak přizveme spoluinvestory, aby do jednotlivých fondů investovali. Děláme to ve velkém, ne po jedné budově. Poslední fond vznikl nedávno spolu s norským penzijním fondem spravovaným Norges Bank Investment Management. Naší motivací je mít halu pronajatou co nejdéle.
* E15: Chcete se pustit do dalších projektů bez předem sjednaných nájemců?
Do úvahy by připadala jen Praha a znovu Bratislava. Ale zpravidla se snažíme počkat na správný moment. Například na dálnici D1 máme v našem projektu u Říčan připravený pozemek na poslední halu. Máme už právoplatné stavební povolení a nyní jsme ve fázi vyhodnocování, jestli začít, nebo ne.
* E15: Co plánujete ve svých dalších klíčových lokalitách, v Úžici a Jirnech?
Chceme dál rozvíjet projekt na D1 a Jirny na D11, kde máme k dispozici ještě 30 hektarů, takže tam objem plánované plochy i se stavebním povolením je někde kolem 100 tisíc metrů čtverečních. Do spekulativní výstavby se tam ale pouštět nebudeme. V Úžici se nám podařilo podepsat pár dalších smluv, takže jsme se tam dostali na celkem dobrou obsazenost. Chceme také něco zkusit v Brně-Syrovicích, pokračovat budeme v Bratislavě. V těchto lokalitách budou podle nás parky vždy obsazené. Na dalších pozemcích, které máme například v Břeclavi, v tuto chvíli nic neplánujeme. Jestliže si nějaký klient myslí, že mu bude dobře v nějakých skladech v Kutné Hoře nebo v Pardubicích, tak to neznamená, že tam musíme jít s ním.
* E15: Jaký je váš investiční výhled na příští roky?
Spíš se koukáme na to, jakou zásobu pozemků nyní vlastníme a kolik metrů čtverečních můžeme postavit. Nemáme plán typu, že bychom museli utratit tolik a tolik peněz. Peníze našich akcionářů neslouží tomu, abychom je za každou cenu utratili, ale abychom je dali do projektů, které budou dávat smysl.
* E15: Jakou zásobu pozemků tedy máte?
V Česku v současnosti máme v zásobě 100 hektarů pozemků, na Slovensku 39 hektarů. Myslím, že teď máme pozemky tam, kde je chceme mít. Ve chvíli, kdy získáme pocit, že máme pozemků málo, po něčem vhodném se podíváme. Ale v zásadě, když se kouknu na celkový objem portfolia, a zároveň na metry čtvereční, které ještě můžeme postavit, tak stále máme dostatečný prostor na expanzi. Takže momentálně nezvažujeme žádné další akvizice pozemků.
* E15: V čem se liší český a slovenský trh průmyslových nemovitostí?
Všichni developeři, kteří šli do střední Evropy, šli nejdřív do Polska a do České republiky. A ne každý už stihl Slovensko. Proto je tam menší konkurence, trh je tam trošku zdravější. Na Slovensku se také tolik nevěřilo spekulativní výstavbě, víc se stavělo klientům na míru například kolem továren Peugeotu nebo Volkswagenu, neobsazenost tam byla vždycky nízká. Když přišla krize, tak slovenský trh zůstal poměrně stabilní. Neměli jsme tam tolik klientů, kteří by měli finanční problémy, redukovali prostory nebo krachovali. V Česku to v té době bylo o něco živější.
* E15: Máte díky tomu na Slovensku lepší marže?
Ziskovost je nastavená plošně, firma má samozřejmě nějaká očekávání. Potom jsou ale parky, kterým se daří lépe, a parky, kterým se daří méně a pak mají výsledky horší. Nejde ale říct, že bychom někde využívali situaci jako náš konkurent v Brně, který si řekl, jsem tam sám, a tak tam budou nejvyšší nájmy v republice.
Martin Polák (30)
Vystudoval ekonomiku a stavebnictví na Slovenské technické univerzitě v Bratislavě. Do společnosti Prologis nastoupil v roce 2008 jako Leasing Manager pro Slovensko. Nyní je zodpovědný za developerské, nájemní a další obchodní aktivity na českém a slovenském trhu. Před nástupem do Prologisu pracoval ve skupině IPEC jako manažer logistických a průmyslových budov.
