Tomáš Míček: Sklady jsou bezpečnou a jednoduchou investicí

E15: Tipnul byste si přede dvěma roky, že na trhu průmyslových nemovitostí nezůstane kámen na kameni?

Dříve tu byly dva tábory. Jeden spíše skeptický, který se neodvažoval vůbec mluvit o tom, co bude. A pak tu byli ti, kteří říkali, že se něco musí stát, protože od roku 2009 se stále nic neděje. Tomu, že se něco skutečně stane, nasvědčoval obrovský přebytek peněz na světových trzích, které bylo a je potřeba někam investovat.

E15: Proč to vyhrály právě sklady?

Pro investory je to bezpečný, jednoduchý a transparentní produkt. Jiné realitní segmenty už jsou navíc poměrně nasycené. Když však cestujete po západní Evropě, vidíte, že u nás prostor pro novou průmyslovou výstavbu ještě stále je.

E15: Odkud se bere nová poptávka?

Vedou určitě přesuny skladů a výroby ze zahraničí. Následuje expanze domácích firem, které už za sebou mají určitou historii a nyní rozšiřují byznys. Třetí významný segment jsou velké logistické firmy, které expandují i do lokalit, kde dříve nebyly.

E15: Jestliže je ale situace na trhu tolik růžová, proč zatím nikdo nezačal stavět podobně jako v kancelářích spekulativně bez předem zajištěných nájemců?

Myslím, že to přijde. Určitě to ale nebude v míře jako před krizí. Doba od roku 2007 se dramaticky proměnila také v tom, že klienti přicházejí s natolik specifickými požadavky, že každá úprava spekulativně postaveného prostoru je výrazně nákladnější než výstavba na míru. Častěji se však bude stávat, že určitou menší část projektu spekulativně uděláte. Ostatně jako jsme to udělali my v našem parku u dálnice D1.

E15: Bojíte se nové vlny krize v eurozóně? Ta by přece rychle zasáhla i váš sektor.

Nerad bych se pouštěl do makroekonomických debat. Vidím ale trochu rozpor mezi velkými ekonomickými prognózami a tím, co na mikro úrovni každodenně zažíváme. Přicházíme často do kontaktu s privátními a rodinnými firmami z Německa, u nichž zatím o nějaké předtuše krize není řeč.

E15: A co domácí trampoty?

Jsou tu dva důležité faktory, které ovlivňují celý sektor. První je rozvoj dopravní infrastruktury, který je nedostatečný. Například mi naprosto uniká smysl průtahů kolem dostavby D8. A přitom tato dálnice by pomohla hodně. Stejně jako další etapa pražského okruhu. Druhým činitelem jsou stavební předpisy.

E15: V čem s nimi zápolíte?

V současné situaci investorovi často musíme říci, že určitý projekt bude za dva nebo čtyři měsíce. On se zarazí a zeptá se, proč „nebo“? Musíme mu vysvětlovat, že to závisí také na tom, jestli si paní na úřadě náhodou nevezme dovolenou. A on tomu nerozumí, protože v Německu či Rakousku běží proces za splnění určitých předpokladů zcela hladce. Je to tam podobně jednoduché, jako když jdete na poštu. Ilustrací je Amazon. V Polsku jeho sklady už stojí, zatímco v Česku se začaly stavět teprve teď.

E15: Nevedly by ale volnější stavební pravidla k dalšímu zabírání zemědělské půdy a degradaci krajiny?

Nemyslím, že je to nutně tak. Mluvíme totiž hlavně o průmyslových zónách vymezených územním plánem. Problém je, že i když u nás postupujete v souladu s územním plánem, tak je to velmi bolestný proces. Největším paradoxem je, že jednodušší postup není ani ve státních průmyslových zónách. K čemu by průmyslové zóny měly být, když už ne k tomu, aby v nich developeři měli jednodušší stavební proces?

E15: Může Česká republika z hlediska úředních postupů a vyspělosti infrastruktury vůbec konkurovat Polsku?

Přestože Polsko udělalo velký pokrok, naše infrastruktura je stále lepší. Navíc máme stále dobré zázemí v lidech s dobrým technickým vzděláním a zkušeností. Důležitá je i geografická poloha ve středu Evropy. Faktem ale je, že když přichází nový investor například z Ameriky, tak se dívá na region jako celek. Česko, Slovensko a Polsko pro něj představují jednu oblast.

To už nastalo, zvláště u takzvaných modrých límečků. V dělnických profesích je Česká republika již do značné míry závislá na pracovní síle ze zahraničí. U technických profesí je to otázka času. Stát by s tím měl určitě něco udělat.

E15: Kde budou vznikat nové projekty? Bude dálnice D1 stále největší magnet?

D1 je dnes uzavřená kapitola. Obce tam nová území otevírat nechtějí. Rovněž v dalších lokalitách kolem Prahy už je prostor pro novou výstavbu velmi omezený. Jsou tu ale další lokality, které mají velký rozvojový potenciál. Například západní a severní Čechy, což je dáno hlavně infrastrukturou a blízkostí Německa.

E15: Váš projekt na D8 pro VF Corporation v současnosti prochází certifikací. Ještě pochopím, co lze certifikovat u kancelářské budovy. Co se však certifikuje u skladu? Není to jen marketing?

Určitě ne. Při certifikaci se sleduje celá řada kritérií včetně původu stavebních materiálů a procesu výstavby. Požadavek mezinárodního certifikátu je navíc hlavně ze strany velkých korporací už poměrně obvyklý, protože jsou zvyklé mít sklady všude po světě postavené ve stejném standardu.

E15: V certifikovaných kancelářích jsou samozřejmostí stojánky na kola a další cyklistické vymoženosti. Ty ale asi v logistickém parku u dálnice nebudou.

Budou. A to pro zaměstnance, kteří budou do práce jezdit z přilehlých vesnic po cyklostezce. Což je v západní Evropě standard. Navíc dbáme na to, aby se pracovníci do centra připravovaného pro VF Corporation dopravovali i hromadnou dopravou.

E15: Společnost P3 se během roku zdvojnásobila. Co to pro firmu znamená?

Je to hlavně obrovský závazek postarat se o věci správně. A to tak, abychom za rok kromě stabilizace portfolia už viděli i jeho další rozvoj. Rozšiřujeme také tým. Nové členy jsme už přijali, další budeme ještě nabírat. Bez toho dobré zvládnutí portfolia nejde udělat. Spravovat portfolio totiž chceme vlastními silami, nechceme si najímat nikoho třetího.

E15: Spolu se skladovými areály jste koupili i pozemky. Kdy začnete stavět?

V Liberci už začínáme rozšiřovat stávající prostory a pravděpodobně na jaře budeme pokračovat výstavbou nové haly. Předpokládáme, že v příštím roce bychom mohli začít také v Horních Počernicích. A moc rádi bychom rozjeli výstavbu rovněž na D11.

E15: Proč všechno až příští rok?

To vyplývá z povahy naší velké akvizice. Před jejím definitivním uzavřením ještě nemůžete konkrétně plánovat jakékoli další kroky se stávajícími ani potenciálními klienty. Takže jsme prostě museli několik měsíců počkat. Momentálně veškeré vztahy s nájemci opět restartujeme. Bavíme se s nimi o jejich expanzích, zda se nechtějí přesunout do většího nového prostoru. S nalezením správného řešení je spousta práce. Naskočili jsme ale do toho s plnou vervou, takže výsledky se začnou brzy ukazovat.

E15: V Česku jste koupili jedenáct skladových parků. Už nějaký ten rok fungují, takže se nabízí otázka, zda jste nekoupili již trochu „vybydlené“ nemovitosti.

Zcela jistě ne. Naopak jsme koupili prakticky to nejlepší, co v České republice vůbec je. A to jak z hlediska technického stavu, tak podle skladby nájemců. Nebyli jsme ostatně zdaleka jediní, kdo chtěl toto portfolio koupit.