Co může nabídnout realitní fondový byznys očima desetiletého Accolade Industrial Fund

Nemovitostní fondy jsou v Česku stále oblíbenější mezi drobnými i kvalifikovanými investory. S dalším nevyhnutelným snížením sazeb na spořicích účtech se dá čekat další zvýšení zájmu o investice do nemovitostí. Právě spořicí účet či podobný, v investorových očích velmi konzervativní a bezpečný produkt může být největším rivalem nemovitostních fondů v takzvaném risk/reward (zisk/ztráta) poměru. Nemovitosti se obecně považují za nejméně riskantní ze všech tříd aktiv, alespoň co se nebankovní a výnosově negarantovaných produktů týče. I to se dá přisuzovat oblibě u jinak relativně konzervativních českých investorů.

Jeden z největších tuzemských fondů pro kvalifikované investory spravují manažeři společnosti Accolade. Accolade Industrial Fund, spoluzaložený Milanem Kratinou a Zdeňkem Šoustalem, obhospodařuje majetek 42 miliard korun a čítá dohromady 33 objektů. Od svého založení přitom vykazuje průměrný roční výnos ve výši 12 procent.

„Fondu Accolade dnes důvěřuje více než 3300 investorů a jejich zájem vnímáme ve dvou rovinách podle toho, v jaké investiční situaci se investor právě nachází a co od svého portfolia očekává. Na jedné straně tu vidíme přístup pragmatického investora, který využívá více krátkodobých trendů na trhu. Na druhou stranu je tu ale velká část těch, kteří sledují své investice v horizontu delší budoucnosti a myslejí třeba i na zajištění na stáří. Právě pro tuto druhou skupinu je produkt fondu Accolade vhodnější, protože jde o dlouhodobou investici do nemovitostí,“ říká Milan Kratina, spoluzakladatel fondu Accolade.

Razantnější zvýšení obliby nemovitostních fondů se ale teprve dá ještě očekávat. Počátky těchto finančních migrací z bezpečných přístavů spořicích účtů do stále klidných, avšak již lehce vlnitých investičních řek lze sledovat už na datech z konce roku 2023. To, že Češi budou přesouvat své finance, lze poměrně jednoduše predikovat, a to ze dvou hlavních důvodů. Inflace stále ukazuje své růžky a i přes nedávno relativně výrazné snížení repo sazby ČNB je dle analytiků nereálné dosáhnout na inflační cíl dvě procenta. Inflace tu s námi tedy ještě nějaký čas pobude. Druhým faktorem je zvyšující se povědomí Čechů o investicích, respektive poptávka po jakémkoliv produktu, který dokáže ochránit finanční prostředky právě před strašákem v podobě inflace a v ideálním případě to přinese ještě nějaké to procento navíc. Což opět pomyslně nahrává konzervativně laděným nemovitostním podílovým fondům.

Dalším, možná lehce paradoxním, avšak logickým argumentem, proč investovat do nemovitostních fondů, je fakt, že si v roce 2023 téměř všechny fondy napříč Evropou prošly korekcí díky přecenění některých nemovitostí směrem dolů, tudíž by se mohla již aktuálně naceněná aktiva jevit jako vhodná investice.

Koneckonců důvodů, proč je nyní vhodnější doba pro investice do nemovitostí, je samozřejmě více než jen pokles jejich cen v minulém roce. Jde také o všeobecnou situaci na finančních trzích. Úroky se začaly snižovat, což znamená výhodnější financování nemovitostí. Dalším aspektem je výrazně vzrůstající úroveň nájemného, tedy aspoň v logistickém a industriálním segmentu nemovitostí. To vše pomůže existujícím hráčům v realitách ve výrazně lepší výnosnosti pro své investory.

Deset let na trhu

Accolade Industrial Fund, největší český FKI nemovitostní fond, který letos oslaví překročení své první dekády, vykazuje stabilní, kontinuální růst. Výjimkou byl pouze poslední rok, který odrážel stav nemovitostního trhu po celé Evropě, kdy rapidně vzrostly náklady na financování, což se po přecenění nemovitostí projevilo na jejich výnosech.

Pokud se podíváme na segment, na který se fond zaměřuje – tedy průmyslové a výrobní nemovitosti, dalo by se říct, že v posledních letech zažívá svou zlatou éru. Aktuálně má fond ve svém portfoliu 33 prémiových průmyslových parků. Fakt, že se popularita průmyslových nemovitostí stále drží na historických maximech, podtrhují zejména údaje o jejich neobsazenosti. Ta se již několik let drží na velmi nízké úrovni – v západní Evropě mírně přes 4 procenta, v Česku dokonce jen na dvou procentech.

„Moderní průmyslové nemovitosti jsou zkrátka páteří evropské ekonomiky – jde o základní infrastrukturu, bez které by řada odvětví nefungovala. Nicméně pandemie je doslova vystřelila do první ligy, když si lidé zvykli nebývale nakupovat online, což by bez logistických objektů nebylo možné. Navíc se naplno projevila křehkost dodavatelského řetězce, některé zboží zkrátka nebylo. Systém dodávek se začal proměňovat z just-in-time na just-in-case, což opět vyžaduje větší skladové zásoby,“ uvedl Milan Kratina. Další vývoj pak akcelerovala i válka na Ukrajině, kdy se naplno ukázalo, že zájmy evropského trhu jsou v přímém rozporu se zájmy jiných států. Důsledkem je rostoucí snaha Evropy o co největší soběstačnost a jistá míra deglobalizace. „O popularitě průmyslových nemovitostí také svědčí chování největších hráčů mezi investičními společnostmi. Jejich strategie se nyní mění – v poslední době buď plánují, nebo již začali masivně investovat do průmyslových nemovitostí,“ dodal Kratina. Jedním z takových hráčů je například Blackstone Group, americký investiční gigant, který spravuje aktiva v hodnotě zhruba jednoho bilionu dolarů.

Důležitým měřítkem stability každého investičního portfolia je jeho diverzifikace. Portfolio fondu je rozkročené do šesti evropských států, vedle Česka tvoří jeho významnou část v posledních letech také nemovitosti v Polsku. „Polsko patří mezi nejrychleji rostoucí ekonomiky v Evropě a láká několika podstatnými kritérii – svou rozlohou s více než desítkou velkoměst a výbornou dopravní infrastrukturou, napojením na lodní dopravu, a především pak povolovacím procesem, který je mnohem rychlejší než v Česku,“ upřesnil Kratina.

Správné složení nájemců hraje roli

Další parky fond vlastní také na Slovensku, v Nizozemsku, Německu či perspektivním Španělsku. „Je pro nás stěžejní, abychom nebyli závislí na jednom regionu. Navíc věříme trhům, které jsou energeticky nezávislé nebo mají jiné zdroje, což je případ právě Španělska. Jsou tu vyloženě průmyslové regiony s významnými přístavy, jako například Valencie, ale na druhou stranu málo saturované oblasti, kde je obrovský prostor pro růst – sem například patří Andalusie,” doplnil.

Diverzifikace fondu nepracuje pouze s geografickou polohou, ale také s takzvaným tenant mixem neboli složením nájemců parků. Accolade Industrial Fund spolupracuje se jmény firem, jako jsou Amazon, DHL, Kauflaund, Tchibo nebo například Jysk. „Segment průmyslových nemovitostí tvoří tři pomyslné pilíře – výroba, logistika a e-commerce – a pro nás je nesmírně důležité, že v portfoliu fondu každý z nich zabírá zhruba třetinu,” popsal Kratina.

Pokud se bavíme o investicích, zkratka ESG je již nutnou součástí kvalitních a odpovědných finančních instrumentů. V případě fondu Accolade je toto téma zásadní jak z pohledu investorů a nájemců, tak i financujících bank. „Této oblasti se věnujeme již opravdu roky, a to je i důvod, proč dnes disponujeme jedním z nejzelenějších portfolií v Evropě. Před pár měsíci se nám dokonce podařilo získat pro projekt v Chebu ocenění nejekologičtější průmyslové budovy na světě podle prestižní certifikace BREEAM New Construction,“ uzavírá Kratina s tím, že fond klade důraz na vysoký podíl revitalizovaných brownfieldů, šetrnost k okolní přírodě i provozním nákladům svých nájemců.