Investice očima generace Z: Diverzifikace, flexibilita a stále potřeba vlastnit

Kariéru jste začal jako velmi mladý, těsně po bakalářské práci. Co vás do světa financí vedlo a jaké byly začátky?

K práci mě přivedla univerzita, tedy Masarykova univerzita v Brně. Za svou bakalářskou práci jsem dostal cenu děkana a ten se zmínil hlavnímu ekonomovi skupiny DRFG, kde se ekonomickou terminologií setkala nabídka a poptávka, protože firma tehdy hledala juniorního analytika. V té době jsem o byznysu moc nevěděl, ale nabídka byla velmi zajímavá a v roce 2019 jsem již začínal jako analytik na prvních rezidenčních projektech skupiny. No a nyní píši v investiční skupině svůj šestý rok.

Čemu se nyní tedy prakticky věnujete v DRFG?

Jako analytik se především věnuji ekonomickým otázkám při správě komerčních budov retailového fondu CZECH FUND, který byl založený skupinou DRFG a nyní skupina vykonává správu těchto budov. Jde například o nákupní centra v Česku a Polsku. Významný podíl v portfoliu zaujímají také retail parky a logistika. Posledním přírůstkem je potom více než sto nájemních bytů v Berouně a Chomutově. Právě tato diverzifikace je jedna z jeho deviz.

Takže relativně pestrá práce. Co je na fondu z investičního hlediska lákavé?

Fond, do kterého může investor vstoupit již od 500 Kč čítá na 30 budov, takže je kvalitně diverzifikován mezi různé segmenty. Největší devizou fondu je jeho nízká volatilita, což je pro nemovitosti relativně standardní, nicméně je to roky ověřená metoda jak při standardním makroprostředí porazit inflaci a přinést investorovi ještě něco navíc. Fond cílí na výnos 6 % p.a., což je lehce nad mediánem trhu a relevantní konkurencí velkých realitních fondů. Poslední, ale důležitou devizou je nákladovost fondu, tedy celkové poplatky, které investor zaplatí, protože tento ukazatel (Total Expense Ratio) je na hodnotě lehce nad 1 %.

V portfoliu má místo také rezidenční složka. Obligátní otázka, která ale nestárne. Je stále vhodná doba na nákup investičního bytu?

Myslím, že má hodně lidí sklon vnímat rezidenční trh dosti homogenně vzhled k tomu, jak malý se může zdát, ale opak je pravdou. Regiony a jednotlivá města dělají obrovské rozdíly. Pokud se budeme držet prohlášení ze zprávy ČNB o stavu hodnoty bytů, dozvíme se, že i centrální banka potvrzuje nadhodnocení jejich cen. Neříká, že jsou drahé, ale že je tam určité „premium“. Tento fakt je dle mého silně ovlivněn mentalitou obyvatel ČR a jejich silnou touhou vlastnit a nikoliv si pronajímat. To nutně samozřejmě není špatně, jen je to trend, který tyto ceny žene ještě více nahoru a také drží trh velmi aktivní. Míra toho prémia se také silně odráží od faktoru DSTI, což je maximální míra zadlužení, kterou komerční banky při poskytování úvěrů ze zákona zkoumají a na jehož základě vám danou částku poté půjčí či nepůjčí. Minulý rok právě ČNB zveřejnila, že při míře DSTI 40 % (40 % z disponibilních příjmů poputují na splátku), je tam míra nadhodnocení 20-30 %. Při DSTI 50 % pak ale nadhodnocení téměř vymizí. Vymizení nadhodnocení při zvýšení DSTI je způsobeno především zvýšenou dostupností financování pro širší spektrum kupujících. Když se DSTI posune na vyšší hranici, umožní to více domácnostem získat vyšší úvěry, což rozšiřuje okruh potenciálních zájemců o nemovitosti.

Rozumím, nicméně DSTI je nyní pouze doporučené (40 %) a cirka rok ho již ČNB zákonně nestanovuje.

Právě kvůli tomu to ČNB zřejmě udělala a také jsme cenovou odpověď v určitých regionech našli, ale nebyla tak vehementní, jak se možná čekalo. Stále tedy platí, že kdo si chce vlastní nemovitost pořídit, měl by to udělat v co nejnižším věku, samozřejmě s ohledem na posouzení všech rizik. Jde o to, že se s věkem také zvedá příjmová složka ale jistina se stále s dobou splácení ukrajuje a úměrně mi tak stále roste životní úroveň, proto se tato hypotéka stává menší zátěží v osobním rozpočtu. Jde také o určitou úvěrovou zkušenost, kdy pokud si vezmu v 25-26 letech hypotéku a využiji tedy nějaký úvěrový produkt – nakoupím něco „na páku“, poučí mne to do budoucna a budu si schopen poté půjčit například na jiné investiční aktiva což si opět po určité analýze rizik myslím, že není špatná volba.

Češi chtějí vlastnit. Ale jde opravdu také o nastupující generaci Z, nebo je to narativ starších generací?

Jednoznačně se mladé generace budou více upínat na flexibilitu a nebudou mít takovou chuť vlastnit ale ona chuť nevymizí. Z aktuální turbulentní dobou se mobilita a flexibilita nejen v práci, ale například v dopravě řeší vehementně, avšak její nástup až tak radikální nevidíme. Poměr mezi vlastním bydlením a pronájmem se tak v čase může lehce snižovat, ale nic zásadního to nebude a generace Z ještě nebude ta, která tento trend v tuzemsku zvrátí. Spíše než změna mentality budou rozhodující, jako obvykle, ekonomické faktory, které budou rozložení mezi nájemním a vlastnickým bydlením posouvat tím či oním směrem.

Přesuňme se tedy k praktickém hledí. Bavíme se o mladém, třicetiletém člověku, který má vyšší rizikový apetit a dlouhý investiční horizont. Má zájem investovat a ví, že důležitou, avšak ne jedinou složkou portfolia jsou nemovitosti. Kolik ze svého bohatství má do nemovitostí vložit?

V první řadě je úspěch už takto přemýšlet, jelikož je stále více zřejmé, že když se člověk na budoucnost nezajistí sám, nikdo jiný to za něj neudělá. Následně je samozřejmě otázkou bydlení, které je třeba v tomto věku řešit. Následně je celkem jasná odpověď, že nemovitosti zde své místo mít budou a to ať už ve formě svého investičního bytu nebo prostřednictvím fondu. V portfoliu takového investora by měly nemovitosti zabrat asi jednu čtvrtinu. Majoritní složkou takového portfolia poté budou akcie doplněné o dluhopisy, komodity a v jednotkách procent o alternativní investice typu kryptoaktiva.

Když chvilku zůstaneme u akcií. Jakou formou? Pasivně, nebo aktivně? Jak velkou expozici?

V akciích nebo akciových produktech klidně 50-55 % portfolia. Pokud se bavíme o mediánovém potenciálním investorovi, který nemá v úmyslu trávit tržní analýzou většinu dne, pasivita a nákup indexu může být cesta. Je to zřejmě ta ideální cesta, když je cíl podívat se za 20-30 let na své portfolio a říct si, že to dávalo smysl a mohl jsem klidně spát. Opačný příklad může být, pokud člověk v nějaké větší míře akciím rozumí anebo má nějakou hlubší znalost v určitém oboru, kde je schopen najít konkrétní příležitosti. Pro mou generaci, což je generace Z, dávám jako příklad gaming. Tam se dá najít spousta příležitostí jak si hrát buď s nákupem, nebo s prodejem nakrátko, když vím, co dělám a využívám právě tu znalost, kterou mainstream mít nemusí. Rozhodně bych na tom však nestavěl svůj důchod a nedoporučoval nezkušeným investorům.

Tak to máme akcie. Jaké další třídy aktiv?

Alternativně již zmíněné kryptoměny, které ale osobně vnímám v pravém slova smyslu za spíše spekulaci, nežli investici. Kryptoměny mohou zabrat až 5 % portfolia. Komodity beru spíše jako uchovatele hodnoty a ty by mohly v portfoliu také 15–20 % zabrat. Zbytek bude patřit dluhopisům. Mimochodem v tomto složení se pohybuje také moje osobní portfolio.

Jaké byste dal doporučení čtenářům na závěr?

Pokud se označujete za investory, tedy za někoho, kdo má dlouhodobou strategii, držte se jí. Pokud jste spekulanti, osobně věřím snížení sazeb ČNB ještě o dalších 25 bazických bodů do konce roku, s čímž se bude pojit drobné skokové, krátkodobé oslabení koruny. Osobně si myslím, že krize Německa a na něj ekonomicky napojených států jako jsme například my a jejich signifikantních segmentů, typicky automotive, je hlubší než vypadá a proto bych zvážil revizi pozic v těchto firmách.