Investice do nemovitostí se v Česku dlouhodobě těší velké oblibě. Investorům v současné době sice nahrává pokles cen některých realit, avšak vysoké úrokové sazby hypoték investiční apetit výrazně mírní. Podle Martina Nováka z Broker Consulting dává taková investice smysl i teď, ovšem jen na dlouhodobém horizontu. „Lidé musí počítat s tím, že výnosy z nájmů už nemusí stačit na pokrytí splátek hypotéky,“ říká v rozhovoru.
Dává dnes smysl uvažovat o investici do nemovitosti?
Výnos z nemovitosti by měl být dán vždy nájmem a pokud možno i růstem ceny. V minulých letech se zájem o toto investování dramaticky zvýšil, protože přišel covid, vrcholil hypoteční boom s velmi levným financováním a začala růst inflace. Nemovitostí přitom byl a je nedostatek. Zájem o bydlení totiž neklesá. Při nákupu investiční nemovitosti bych měl vždy velmi dobře vědět, jaká jsou rizika, a umět velmi dobře počítat. Do investičního portfolia samozřejmě patří, ale není pro každého. Nejen kvůli vysokým nákladům na pořízení, ale i proto, že člověk musí něco obětovat.
V první řadě potřebujete startovací kapitál, protože musíte vložit deset až dvacet procent ze svého, v případě investiční nemovitosti by to správně mělo být dokonce čtyřicet procent. Na byt 2+kk mimo Prahu potřebujete i po současném poklesu cen zhruba čtyři miliony. To znamená, že pokud ze svého financujete 20 procent, je to 800 tisíc korun. Což je docela dost peněz. Nebo další nemovitost do zajištění. Potřebujete být také dostatečně bonitní na to, abyste utáhli hypotéku v případě, že váš nájemník nebude mít na dostatečně vysoký nájem nebo dokonce na několik měsíců bude nemovitost neobývaná.
Taky se musíte o nemovitost starat…
Také sehnat nájemníka, počítat s tím, že třeba někdy nezaplatí nebo se v bytě něco stane. Setkávám se i s tím, že lidé neuvažují o měsíčních finančních tocích a spekulují jen na růst ceny. V ideálním případě by mě měla nemovitost generovat čistě z nájemného někde mezi čtyřmi až sedmi procenty ročně. Nájemné by mělo pokrýt splátku hypotéky, ale také přinést výnos z těch vlastních, vložených prostředků. Protože ty by mohly jinde vydělávat.
Před třemi, čtyřmi roky to vše díky levným hypotékám vycházelo. Přičemž nájmy byly relativně vysoké. Dnes z pohledu fixace úrokové sazby u hypotéky nedává koupě investiční nemovitosti smysl. Protože nemovitosti jsou pořád relativně drahé, hypotéky jsou hodně drahé a nájmy i přes jejich růst relativně nízké.
Můžete uvést konkrétní příklad?
Investiční byt v Hradci Králové za čtyři miliony korun. Měsíční splátka hypotéky 20 tisíc korun, ale nájem, který jste v této lokalitě schopen vybrat, představuje 15 tisíc. Takže ji měsíčně musíte dotovat pěti tisíci. Jako investice na třicet let to dává smysl při růstu ceny nemovitosti o jedno procento ročně. Přičemž se bavíme o modelovém dlouhodobém zhodnocení mezi čtyřmi až pěti procenty ročně. Ale pokud uvažuji na horizontu pěti let, tak to ekonomický smysl nedává.
Navíc musíte mít těch pět tisíc měsíčně.
Právě. Bude-li to pravidelná investice, může to fungovat, ale musíte ty peníze mít. Pro toho, kdo není finančně stabilní a nemůže si takto vysokou investici dovolit, to smysl nedává. Proto roste oblíbenost nemovitostních fondů. Podobnou investici nabídnou s výrazně větší diverzifikací a tím, že se o nemovitosti i nájemníky někdo stará. Nabízí je už od jedné koruny, přičemž očekávané zhodnocení by u nich mělo být rovněž mezi třemi a sedmi procenty. Samozřejmě v závislosti na typu portfolia.
Je pravda, že tyto fondy se pomalu vrací právě i do rezidenčního bydlení?
Na českém trhu jednoznačně vedou akvizice kancelářských budov. Za nimi následují retail parky, průmyslové a podobné areály. Teď se ale přece jen stává populárnějším způsob, kdy fond koupí celý rezidenční developerský projekt a dál ho pronajímá. Je to trend, který přichází ze západní Evropy. Pokud má totiž peníze a akcie jsou pro něj rizikové, vystačí si s výnosem dejme tomu čtyři procenta. Navíc třeba na kancelářské prostory nemá know-how nebo se k nim ani nedostane. Zatímco o segment rezidenčních developerských projektů ty největší fondy typu Investika či Reico ČS nemovitostní zájem nemají.
Martin Novák
Martin Novák je hlavním analytikem a vedoucím oddělení produktového managementu Broker Consulting. Ve společnosti pracuje od roku 2013, předtím působil v České spořitelně. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze.
