Nemovitostní fondy nejsou jen úložkou kapitálu, říká ředitelka investiční společnosti ATRIS

Investiční možnosti jsou dnes téměř neomezené. Kam podle vás patří do portfolia nemovitostní fondy typu ATRIS?

Z našeho pohledu v něm představují významný stabilizační prvek. Poskytují totiž investorům nejen účinnou diverzifikaci, ale také přirozenou ochranu proti inflaci, jelikož výnosy z nájemného a růst hodnoty nemovitostí zpravidla reflektují makroekonomické trendy. V kontextu portfolia se tak jeví jako vhodný doplněk k akciovým a dluhopisovým složkám.

Jejich konkrétní váha v rozložení aktiv je pak logicky dána především rizikovým profilem investora. Ti, kteří jsou orientovaní konzervativně, jim zpravidla přisuzují podstatnější roli, a sice v rozmezí dvaceti až čtyřiceti procent celkové alokace. Kvůli stabilitě a schopnosti generovat relativně předvídatelný výnos. Dynamicky zaměření investoři, preferující expozici vůči rizikovějším aktivům, je využívají spíše jako doplňkový stabilizační prvek, jenž zmírňuje volatilitu a přispívá k dlouhodobé udržitelnosti.

Nicméně rizikový profil spadá většinou do kategorie střední. Jak tedy hodnotíte úroveň rizika vy?

Já osobně je vnímám jako most mezi bezpečím reálných aktiv a dynamikou investičního světa. Jsou vyváženou volbou pro investory, kteří chtějí kombinovat stabilitu s potenciálem růstu. Nabízejí přístup k atraktivním projektům, ochranu proti inflaci a pravidelný příjem, aniž by investor musel řešit praktické starosti spojené s vlastnictvím nemovitosti.

Velká část nástrojů zaměřených na nemovitosti je orientovaná na takzvané kvalifikované investory. Proč jste se vydali klasickou cestou otevřeného podílového fondu?

V našem případě byla cesta k němu důsledkem akvizičního procesu.

Kdo jsou vaši typičtí investoři?

Naše typická investorská základna se skládá ze tří hlavních skupin. Jde o retailové investory, kteří pravidelně investují menší měsíční částky v řádu jednotek tisíc korun. Jejich motivací je zejména dlouhodobé vytváření finančních rezerv, přičemž často využívají i souvisejících daňových výhod. Následují ti s vyššími jednorázovými vklady. Tato skupina zahrnuje klienty, sledující diverzifikaci portfolia a zajištění stabilního výnosu. Třetí skupinou jsou institucionální investoři, mezi nimiž se objevují například obce či obdobné subjekty, hledající konzervativní formu zhodnocení volných prostředků.

Když se někdo teprve pouští do investic, v jaké fázi by se podle vás měl obrátit k aktivům typu nemovitostní fond?

Většina začíná s jednorázovými investicemi, konzervativně, v rámci fondů peněžního trhu, případně dluhopisových. Až postupně díky zkušenostem a případnému přílivu finančních prostředků rozšiřují portfolia o nástroje s nižší likviditou, jako jsou nemovitostní fondy, a nástroje dynamičtější, nicméně rizikovější, tedy akciové fondy, samotné akcie, případně alternativní možnosti. V optimální alokaci portfolia by čistě matematicky mohly být nemovitostní fondy od začátku. Nicméně v aktuálním světě jsou vnímány spíše jako „druhý pilíř“ portfolia. Přicházejí ve chvíli, kdy investor potřebuje pevnou půdu pod nohama.

U akciových či dluhopisových fondů manažer sleduje vývoj a dolaďuje portfolio. Co dělá manažer nemovitostního fondu ve vašem pojetí?

Jeho role dalece přesahuje pouhé sledování tržních ukazatelů. Zatímco u akciových či dluhopisových fondů je hlavní náplní práce reagovat na denní vývoj na trzích, u nemovitostního fondu jde o aktivní péči o reálná aktiva. Neomezuje se na pasivní držení portfolia, ale vstupuje přímo do jeho správy. Zahrnuje to vyjednávání s nájemci, optimalizaci obsazenosti, plánování rekonstrukcí či modernizací a hledání cest, jak zvýšit energetickou efektivitu a dlouhodobou udržitelnost budov. Stejně důležitá je i strategická rovina – rozhodování o akvizicích, posuzování návratnosti projektů a práce s financováním tak, aby fond generoval stabilní výnos a zároveň chránil hodnotu kapitálu.

Jaké jsou náklady řízení takového portfolia?

Strukturují se do dvou základních kategorií: CapEx a OpEx. Ta první představuje kapitálové výdaje, tedy náklady spojené s akvizicí nemovitostí. Nejde ale jen o kupní cenu. Spadají sem i výdaje na poradenské služby, daně a poplatky, ale také technické zhodnocení, typicky rekonstrukce a modernizace. OpEx pak představuje provozní výdaje, kdy jde o řadu kategorií od property managementu, účetnictví či reportingu až po opravy, energie a odpady. Důležité jsou i výdaje na získávání nájemníků a smluvní agendu s tím spojenou. A nakonec jde o náklady finanční, tedy na úroky z úvěrů.

Je ale třeba veškeré výdaje vnímat nikoli jako zátěž, ale jako investici. Kvalitní správa totiž významně přispívá k provozní efektivitě, minimalizuje rizika a vytváří předpoklady pro dosažení vyššího čistého výnosu. Správce zde musí vystupovat jako garant dlouhodobé udržitelnosti a důvěryhodnosti portfolia. Především jde o schopnost pružně reagovat na tržní i regulatorní změny. Ta je neocenitelná.

Jak Vás ovlivňuje, že dnes lze stále ještě „vydělat“ i na spořicím účtu kolem čtyř procent?

Spíš to pro nás vytváří zajímavý kontext, než že by šlo o překážku. Takové prostředí sice krátkodobě zvyšuje atraktivitu konzervativních produktů, ale zároveň podtrhuje význam dlouhodobých investic, které dokáží překonat horizont několika let a nabídnout investorům stabilní zhodnocení i v okamžiku, kdy úrokové sazby opět klesnou.

Nemovitostní fondy se od spořicích účtů zásadně liší svou povahou. Nejsou jen úložkou kapitálu, ale aktivně pracují s reálnými aktivy, jejichž hodnota se v čase vyvíjí. Výnos ze spořicího účtu je pevně svázán s aktuální úrokovou hladinou, zatímco nemovitosti přinášejí kombinaci nájemních příjmů a dlouhodobého růstu hodnoty.

Nicméně i tyto výnosy se v čase mění.

Mění. I tak je pro nás současný stav spíše příležitostí ukázat investorům, že i když dnes mohou bez rizika získat čtyři procenta, nemovitostní fondy jim nabízejí perspektivu, která přesahuje horizont několika let a staví na reálné hodnotě aktiv. V konečném důsledku tak pro nás nejsou spořící účty konkurencí. Spíš se s nimi doplňujeme. Spořicí účet je vhodný pro likvidní rezervu, zatímco investice do nemovitostního fondu je nástrojem pro dlouhodobé budování hodnoty.

Jste v nemovitostech různé velikosti, v maloobchodě, administrativním i výrobním areálu, objektu nemocnice... Jde o cílenou diverzifikaci?

Tento rozptyl není náhodný. Vnímáme jej jako kombinaci cílené diverzifikace a zároveň schopnosti pružně reagovat na nejlepší příležitosti, které trh nabízí. Diverzifikace nám umožňuje rozložit riziko mezi různé segmenty a zároveň využívat specifické dynamiky každého z nich.

Konkrétně?

Maloobchod přináší stabilní cash-flow, administrativní budovy dlouhodobé kontrakty, výrobní areály odolnost vůči cyklickým výkyvům a zdravotnické objekty unikátní společenskou i ekonomickou hodnotu.

A je těch příležitostí dostatek? Někteří správci nemovitostních fondů žehrají hlavně na pomalou výstavbu.

Je pravda, že český trh je limitován pomalejší výstavbou a menší nabídkou nových projektů. My to však nevnímáme jako bariéru, ale spíš jako výzvu. Naše strategie stojí na aktivním vyhledávání kvalitních aktiv, často i mimo mainstreamové segmenty, a na schopnosti vidět potenciál tam, kde jiní vidí omezení.

Jinými slovy – diverzifikace je cílená, ale zároveň organicky vychází z našeho přístupu k trhu. Hledáme hodnotu tam, kde ji lze vytvořit, a příležitostí je podle nás dostatek právě pro ty, kteří se dívají s otevřenou myslí a dlouhodobým horizontem. Naše zkušenost ukazuje, že i v prostředí s omezenou nabídkou lze najít atraktivní projekty, pokud se na trh díváte kreativně a s důrazem na kvalitu. Právě tato strategie nám dlouhodobě přináší výsledky.

Jste jednou z těch investičních společností, která má vedle sebe developera. Někteří kritizují například převzetí Máje. Jak čelíte kritice, že i přes všechny audity a posudky máte v takovém případě vliv na kupní cenu?

Vnímáme, že toto propojení skutečně může vyvolávat otázky ohledně transparentnosti a vlivu na cenotvorbu. Proto klademe mimořádný důraz na to, aby byl každý krok podložen nezávislými posudky, audity a standardními tržními procedurami. Kupní cena se vždy odvíjí od tržní hodnoty, výnosového potenciálu a dlouhodobé udržitelnosti projektu.

Naše strategie pak stojí na maximální otevřenosti a respektu k regulatorním pravidlům. V případě akvizic, jako byla například transakce s obchodním domem Máj, jsme postupovali v souladu s tržními standardy a za využití renomovaných externích poradců.

Zároveň věříme, že propojení s developerem je pro investory přínosem. Umožňuje nám lépe rozumět trhu, identifikovat kvalitní projekty a aktivně se podílet na jejich rozvoji. Kritiku chápeme jako přirozenou součást veřejné debaty. Jsme ale přesvědčeni, že naše transparentní postupy a důraz na nezávislé ověřování hodnoty aktiv jsou nejlepší odpovědí.