Nájemní byty tvoří v Praze necelou třetinu ze všech existujících bytů. Tento podíl ale bude podle Antonína Jurigy ze skupiny společností XPlace stoupat, a to nejen kvůli rychlému růstu cen a nedostupnosti hypoték, nýbrž i proto, že mladší lidé už postupně uvažují jinak. Chtějí investovat víc do sebe než do majetku ve formě vlastního bytu.
Developeři zatím neměli o investování do nájemního bydlení zájem, jelikož potřebovali rychle točit peníze a nájmy mohly vynášet jen okolo tří a půl procenta ročně. Teď už ale i oni zvažují vyčlenit část nemovitostí místo k prodeji k pronajímání. Navíc se do tohoto byznysu v Praze pouštějí například zahraniční penzijní fondy, říká Antonín Juriga.
Společnosti XPlace, které se zaměřují právě na nájemní bydlení, založilo Arcibiskupství pražské, kde Juriga zastává funkci výkonného ředitele. O jejich úspěšnosti bude podle něj napříště rozhodovat nejen kvalita bytů, ale především kvalita služeb.
Jak vlastně celá myšlenka XPlace vznikla?
Po církevních restitucích se výrazně změnila finanční situace církve. Bylo třeba nastartovat hospodaření tak, aby arcibiskupství bylo soběstačné a uživilo se. Protože zároveň nastartoval proces rychlého snižování a ukončení státních příspěvků na činnost, bylo třeba jej nahradit výnosy z ekonomické činnosti. Obdobně se to týká i náhrad za nevydaný majetek, které církev musí efektivně investovat.
Když mě pan kardinál povolal do služby na Arcibiskupství, rozhodl jsem se přijít s ekonomickou koncepcí, která by tyto potřeby řešila. V roce 2019 pak došlo ke schválení strategie pro novou hospodářskou vizi, přičemž jako jeden z pilířů financování jsme vybrali příjmy z nájemního bydlení v Praze.
Zároveň jsme si ale byli velmi dobře vědomi toho, že je nutné zřetelně oddělit ekonomickou činnost od činnosti duchovenské a charitativní. Proto jsme tento koncept zcela vyčlenili a na charitu půjdou až zisky z projektu. Církevní podnikání je totiž ve své podstatě protimluv. My jsme ale v tak výjimečné situaci, že jiná cesta než podnikání nám dostatek prostředků na činnost nezajistí.
Proč jste vytvořili úplně novou značku, která neodkazuje k arcibiskupství?
Nechceme vyvolávat očekávání, že půjde o sociální bydlení. Cílem je vybudovat ekonomicky fungující a konkurenceschopný projekt, jehož zisky pak půjdou na charitativní nebo duchovenskou činnost a na podobné účely. Cílem je tyto výnosy nejprve tvořit, ne poskytovat bydlení, které bude dotované.
Jak jste daleko?
Začali jsme před čtyřmi lety a teď v průběhu prázdnin nabídneme prvních osmdesát bytů. Další desítky a stovky by měly následovat po Novém roce. Zatím máme k dispozici byty například na Zličíně, rekonstruujeme v Bubenči, stavíme v Krči a pořizujeme další byty například na Střížkově, v Hloubětíně, ve Stodůlkách či na Smíchově.
Proč se do podobného konceptu už nikdo nepustil?
Zatím se to institucionálním investorům tolik nevyplácelo. Pro developery bylo výhodnější postavit a obratem prodat. Poptávka po vlastnickém bydlení byla silná a díky nízkým úrokovým sazbám bylo toto bydlení i dostupné. Developeři přitom zpravidla nedisponují velkým kapitálem a téměř vždy využívají externí, například bankovní financování. Proto mají zájem postavit a co nejrychleji prodat. Ideálně dopředu, někdy prodeje zahajují již po získání územního rozhodnutí.
Při pronajímání získávám provozní výnos a kapitálově vydělávám na růstu ceny nemovitostí. Ale reálně v cash flow inkasuji jen ten výnos provozní, tedy příjem z nájmu. Kapitálový dostanu až v případě, že bytový dům prodám. Takže okamžitý prodej bytů znamenal zisk před zdaněním, řekněme, podle úspěšnosti projektu patnáct až dvacet procent. Kdežto z pronájmu inkasujete ročně zhruba okolo tří a půl procenta hrubého výnosu.
Do nájemního bydlení se tak pouštěli spíše individuální investoři, kteří kupovali jednotlivé byty nebo třeba jedno patro bytového domu. Protože chtěli hlavně dlouhodobě uložit peníze.
Podle developerů se i více než polovina bytů neprodala na bydlení, ale právě na investici.
Ovšem oněm individuálním investorům. Dnes už se objevují investoři institucionální, jako jsme my. Dokonce si třeba i nechají od developera postavit celý bytový dům o stovkách bytů jen pro sebe. Částečně jde třeba i o zahraniční penzijní fondy. Fyzické osoby mnohdy byty jen držely a spokojily se s růstem hodnoty, aby nemusely řešit služby pro nájemníka.
Držení stovek či tisíců bytů dává naopak možnost navázat s klienty dlouhodobý vztah. Na druhou stranu to neznamená, že máme zájem jen o ty, kteří se od nás nebudou chtít nikdy odstěhovat. Předpokládáme, že v nejbližších letech ani vysokopříjmové skupiny nebudou považovat vlastní byt či dům v Praze za ideální formu bydlení a mnohdy sáhnou po nájmu. Samozřejmě i to se může časem v důsledku různých okolností změnit, ale neočekáváme to.
Bavíme se pouze o nemovitostech, které již vlastníte?
To je jedna část. Další tvoří vlastní výstavba a část pak nemovitosti, které jsme získali nákupem nebo například směnou za pozemky. Protože změna územního plánu až po získání stavebního povolení a kolaudaci je na mnoho let a my potřebujeme relativně brzo nastartoval cash flow z pronájmu, přistoupili jsme výjimečně i k těmto směnám.
Lze vůbec v případě investice do nového objektu dnes při prudkých změnách cen spočítat návratnost?
Doposud byla velice dlouhá, a proto drtivá většina developerů šla onou cestou prodeje. Teď se ale situace mění a část z nich už se chystá i na pronajímání. Na jedné straně už na vlastní byt dosáhne málokdo a na druhé developeři, kteří kapitálově posílili, nepotřebují točit peníze tak rychle. Pořád jde ale o návratnost v řádu desítek let.
Hodně to také souvisí se změnou, kdy už mnozí nepovažují za ideál k bydlení domek za Prahou. Hlavně kvůli času strávenému dojížděním, ale také kvůli nákladům na dopravu. Tlak na pracovní výkonnost je stále vyšší a to mnohdy nejde moc dohromady s dojížděním na větší vzdálenosti.
Změny ale budou přicházet stále a jsou někdy těžko předvídatelné.
Nicméně některé socioekonomické trendy vidíme. Lidé vstupují později do manželství, mají méně dětí, nechtějí už tolik každodenně cestovat, snižuje se počet členů domácnosti a podobně. Tudíž nám opticky roste plocha bytu na obyvatele, ale spíš než o velikosti těch bytů je to o přibývání bezdětných domácností a lidí, kteří žijí bez partnera.
V analytických modelech také vidíme, že řada lidí prostě na vlastnické bydlení v Praze mít nebude. V budoucnu to bude jen pro bohaté vrstvy. A normální průměrný člověk nebude obětovat svůj produktivní věk jedinému cíli, a to aby mohl bydlet v Praze ve vlastním.
Bude přibývat subjektů, které půjdou podobnou cestou?
Určitě vidíme prostor nejen pro nás, ale i pro další subjekty. Jestliže v Praze je okolo 650 tisíc bytů, nájemní bydlení tvoří okolo třiceti procent z nich a očekává se posun k padesáti procentům, tak je tu obrovský prostor. Zvlášť když vezmete v úvahu, jak rychle se dá nebo spíše nedá v Praze stavět. Ten, kdo má už vlastní nemovitosti k dispozici, má tedy velkou výhodu.
Víme, že někteří developeři už začali vyčleňovat části svých projektů na pronájmy. Také víme, že jeden z velkých developerů například bude stavět byty pro americký investiční fond. Takže se nájemní bydlení bude rozvíjet a bude zájem do něj investovat.
Ovšem pro developery není tento typ podnikání typický. Zatím stále těží z toho, že trh nové byty absorbuje, protože je jich nedostatek. Teď kvůli nedostupnosti hypoték dojde k určitému přesunu k nájmům s tím, jak se možnost prodávat přece jen o něco zhorší. Podle všech socioekonomických modelů a trendů prostě nájemní bydlení poroste. I proto, že dnešní mladí už tolik nemyslí na hromadění majetku formou vlastnického bydlení. Chtějí víc investovat do sebe, do vzdělávání či cestování.
Co rozhodne o úspěchu?
Řekli jsme si, že uděláme institucionální nabídku bydlení pro celý život. Aby u nás mohli začít mladí lidé, kteří jsou ochotní zaplatit za nájemní bydlení v dnešních cenách třeba dvacet tisíc, eventuálně víc. Důležitá je jistota, předvídatelnost a dlouhodobost vzájemných závazků. Jde o nastavení optimálního poměru cena/výkon.
V minulosti jsme krátkodobě poskytovali služby hotelu. A ukázalo se nám jako dogma, že kvalita není o zlatých prvcích v koupelně, ale o úrovni služeb. Jsem přesvědčen, že u nájemního bydlení to bude podobné.
Antonín Juriga
Antonín Juriga je výkonným ředitelem Arcibiskupství pražského a stojí za společnostmi XPlace. V minulosti pracoval převážně na různých vedoucích pozicích ve státní správě, například jako vedoucí oddělení na odboru legislativy ministerstva vnitra. Vystudoval teologii na teologické fakultě v Olomouci.
